12 C 71/2017-191 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobce podal návrh na vypořádání podílového spoluvlastnictví, a to konkrétně návrh na vypořádání domu [adresa], rodinný dům, který je součástí pozemku p. č. st. [číslo], o výměře [výměra], vše v obci [obec], katastrální území Náchod, zapsané na listě vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod. Žalobce uvedl, že pozemek a bytový dům je v podílovém spoluvlastnictví všech třech účastníků, kdy on je spoluvlastníkem z [číslo] a každý ze žalovaných je spoluvlastníkem z [číslo]. Současně žalobce uvedl, že je možné reálné rozdělení nemovitosti, když v domě je celkem 9 bytových jednotek a účastníci jsou schopni se domluvit se na reálném rozdělení a na tom, kdo kterou bytovou jednotku převezme do svého výlučného vlastnictví. Při dosavadním jednání nebyli účastníci schopni se domluvit na tom, zda sklepy jsou společnou částí nemovité věci a zda jako takové budou ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytových jednotek anebo zda konkrétní sklepy připadnou do vlastnictví jednotlivých budoucích vlastníků bytových jednotek. Žalobce navrhoval, aby jednotlivé sklepy byly přiřazeny ke konkrétním bytovým jednotkám. Žalobce dále poukázal na problematický prostor půdy, který je přístupný pouze z bytové jednotky [číslo] měl by tak připadnout vlastníku bytové jednotky [číslo] když se jedná o logický postup. Současně uvedl, že v podílovém spoluvlastnictví jsou také finanční prostředky na účtu vedeném u [právnická osoba], č. ú. [bankovní účet], kam jsou zasílány jednotlivé nájmy a kauce složené nájemníky. Také uvedený účet by měl být vypořádán. 2. Oba žalovaní s návrhem na vypořádání spoluvlastnictví souhlasili. Uvedli, že mají zájem na to, aby bylo společné spoluvlastnictví zrušeno a vypořádáno. Souhlasili, že mezi účastníky panuje pouze v tom, které jednotlivé bytové jednotky mají komu připadnout. Naopak rozdílné představy mají ohledně posouzení sklepních prostorů a půdy, kdy mají za to, že by bylo vhodné, aby se jednalo o společné části domu, které by měli vlastníci jednotlivých bytů vyhrazeny k výlučnému užívání, případně, aby se jednalo o samostatné části nemovitosti, jejichž vlastnictví by bylo spjato s vlastnictvím příslušného bytu. S ohledem na to, že nepanuje shoda ohledně těchto částí domu, tak účastníci nejsou schopni se ani dohodnout na výši vypořádacího podílu. <b>3. Soud provedl dokazování, a o následujícími důkazy:</b> 4. Z písemné komunikace mezi účastníky a jejich zástupci, má soud za prokázané, že se od roku 2015 pokoušeli najít smírné řešení rozdělení nemovitosti. 5. Podle výpisu z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že st. p. [číslo] v obci [obec], k. ú. [obec], má výměru [výměra], přičemž součástí pozemku je budova s č. p. st. [číslo], stavební objekt [adresa]. Žalobce má spoluvlastnický podíl id. [číslo], žalovaná 1) má spoluvlastnický podíl id. [číslo] a žalovaný 2) má podíl ve výši id. [číslo]. 6. Půdorysem jednotlivých pater domu má soud za prokázané umístění jednotlivých bytů, společných částí domu, sklepů, chodbičky označené jako [číslo] a půdy. 7. Výslechem znalce [příjmení] [celé jméno znalce] a znaleckým posudkem [číslo] ze dne [datum], má soud za prokázané, že předmětná nemovitost nemůže být reálně rozdělena přesně podle současných spoluvlastnicích podílů, ale nemovitost lze rozdělit na bytové jednotky, kdy přesně nebudou dodrženy spoluvlastnický podíly a dojde k případnému finančnímu vypořádání. Znalec stanovil [anonymizováno] metodou váženého průměru cenu nemovitosti na [částka] za nemovitost (pro případ prodeje nemovitosti jako celku). Znalec dále určil ceny jednotlivých bytových jednotek (ve variantách se sklepy, bez sklepů, se sklepy a bez půdy a se sklepy s půdou). Znalec stanovil současnou výměru bytů (ve všech variantách – se sklepy, bez sklepů, s půdou, bez půdy) a stanovil, že průměrná cena bytu za m2 je [částka]. V případě celkové ceny bytů bez půdy a sklepů stanovil znalec cenu v celkové výši [částka]. Znalec uvedl, v případě bytové jednotky [číslo] má vliv na cenu bytu půda, zda je k němu započtena či nikoli. Dále znalec uvedl, že sklepní koje jsou ve sklepě odděleny dřevěnými příčkami a pouze sklepní prostory [číslo] jsou odděleny zdí a ty jediné jsou samostatnými místnostmi ze stavebně technického hlediska. Ostatní sklepy jsou předělené tzv.„ sklepní kóje“, jež jsou přepaženy dřevěnou laťovou konstrukcí, popř. deskou či papírem. Jedná se o jednotlivé prostory fyzicky oddělené jeden od druhého, vchází se do nich plaňkovými dveřmi a slouží samostatně jednotlivým bytům, ale ze stavebně technického hlediska nejde o místnosti. Účastníci byli schopni říci, který byt používá, kterou sklepní kóji. Ve sklepních kójích je možno dřevěné přepažení přesunout, změnit nebo vybudovat zděné příčky. Fyzicky je uvedená konstrukce spojená s podlahou a stropem. Při prodeji bytů se běžně započítává do celkové ceny bytu i cena sklepů. Taková cena za byt se sklepem je jednotná, vždy se jedná o jednu kupní cenu s tím, že sklep je součástí bytu, a tím pádem i součástí uvedené ceny. K bytu [číslo] znalec uvedl, že byt je pronajatý, za schodištěm je příčka, naproti je vstup na půdu. Pokud by byl prostor označený v půdorysu jako [číslo] je vymezen jako společný, tak by takový prostor musel být otevřený a přístupný, protože by se jednalo o společný prostor všem vlastníkům. Kdyby se uvedený prostor přičlenil k bytu [číslo] tak by se z bytu [číslo] stal v zásadě plnohodnotný byt. Pokud by tomu tak nebylo, uvedená bytová jednotka by ztratila na hodnotě a degradace uvedeného bytu by byla značná, a to především z důvodu, že sociální zařízení by bylo odděleno od zbytku bytu. Domnívá se, že by bylo vhodné, aby byl uvedený prostor přičleněn k bytu [číslo]. Pokud by přičleněn prostor [číslo] k bytu [číslo] nebyl, takto má vliv na cenu bytu, když znalec uvedl, že se za posledních 15 let nesetkal s tím, že by byl prodáván byt s dálkovým přístupem na sociální zařízení. Cenu bytu [číslo] by šlo obtížně stanovit, ale byla by to cena nižší. V ceně by se projevilo to, že sociální zařízení je oddělené a je zde značný diskomfort pro majitele takového bytu. Znalec odhadl, že cena za takový byt by byla cca [částka] za m2. U bytu [číslo] znalec vždy započetl do výměry a ceny i část označenou [číslo], protože bylo by těžké určit cenu bytu bez přímého přístupu k WC a koupelně. V případě odhadu obvyklé ceny půdy, se u obdobných nemovitostí v této lokalitě pohybují za cca [částka] za m2, a to před provedením půdní vestavby. V současnosti má přístup k části [číslo] pravděpodobně pouze nájemnice, ale zda má přístup i někdo další, to znalec nevěděl. Přestavba půdy je jednoduše proveditelná a je zcela běžná. Trámy, které jsou na podlaze, nejsou překážkou, buď se překryjí anebo vyříznou a zpevní se střešní konstrukce. [příjmení] domu je výškově v pořádku a výška půdy nebrání tomu, aby byla v dané půdě provedena půdní vestavba. 8. Fotografiemi půdy má soud za prokázaný aktuální stav půdního prostoru, že jsou zde na podlaze trámy a současně je zde laťkové přepažení. [příjmení] v současnosti slouží k odkládání věcí, je využívána minimálně. 9. Výpisem z bankovním účtu [právnická osoba], č. ú. [bankovní účet] má soud za prokázané, že ke dni [datum], byla na uvedeném účtu částka [číslo], [částka]. 10. V průběhu řízení se účastníci dokázali dohodnout ohledně vypořádání finančních prostředků na společném bankovním účtu [právnická osoba], č. ú. [bankovní účet], když všichni tři účastníci se domluvili, že na účtu ponechají [částka] na rekonstrukci a zbývající částku si vypořádají podle výše jejich podílů. 11. Závěrem žalobce navrhnul, aby bylo spoluvlastnictví zrušeno a bytové jednotky přiděleny jednotlivým účastníkům, tak jak bylo domluveno. Současně žádá o vypořádání společných finančních prostředků na bankovním účtu, tak jak se účastníci domluvili. Dále žalobce uvedl, že sklepy by měly připadnout do společného spoluvlastnictví, když se jedná o společné části domu. Naopak půda by měla být přidělena k bytu [číslo] když sice obecně lze považovat půdu za společnou část domu, ale s ohledem na přístup na půdu, je vhodné ji začlenit právě k bytu [číslo] protože jinak by došlo ke snížení ceny za uvedenou bytovou jednotku. Současně případná půdní vestavba je jednoduše technicky proveditelná, přičemž cena za půdu by měla být stanovena na částku [částka] za m2. Žalobce uvedl, že v případě, že půda připadne k bytu [číslo] tak bude vypořádací podíl žalobce ve výši [částka], když bude mít celkem 39,93 % z původních 45 % a vypořádací podíl činí 5,07 %. Současně požádal o náhradu nákladů řízení. 12. Žalovaní ve svém závěrečném návrhu uvedli, že žalovaná 1) souhlasí, aby jí připadly byty [číslo] [číslo] žalovaný 2) souhlasí, aby mu připadl byt [číslo] společně měli v podílovém spoluvlastnictví byt [číslo]. Pokud jde o byt [číslo] tak žalovaný 2) uvedl, že souhlasí, aby mu připadl tento byt do výlučného vlastnictví, pouze pokud budou splněny kumulativní podmínky a to, že nebude do bytu započtena plocha [číslo], že byt bude rozděle