ECLI: ECLI:CZ:OSOL:2026:26.C.18.2026.1 Datum: 2026-06-24 Předmět: o 18 141 Kč s příslušenstvím Ustanovení: § 2 nař. vl. č. 351/2013 Sb., § 101 z. č. 99/1963 Sb., § 118a z. č. 99/1963 Sb., § 142 z. č. 99/1963 Sb., § 142a z. č. 99/1963 Sb., § 3 z. č. 89/2012 Sb., § 545 z. č. 89/2012 Sb., § 1802 z. č. 89/2012 neplatnost smlouvyjistotasmlouva nájemnínájem bytu
O co šlo: o 18 141 Kč s příslušenstvím (§ 2 nař. vl. č. 351/2013 Sb., § 101 z. č. 99/1963 Sb., § 118a z. č. 99/1963 Sb., § 142 z. č. 99/1963 Sb., § 142a z. č. 99/1963 Sb., § 3 z. č. 89/2012 Sb., § 545)
1. Žalobce se žalobou podanou původně u Okresního soudu v Šumperku dne 6. 10. 2025, ve znění pozdější změny žaloby, domáhal po žalované zaplacení částky 15 200 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že účastníci uzavřeli dne 23. 7. 2023 smlouvu o nájmu bytu, jejímž předmětem byl nájem bytové jednotky č. , Anonymizováno, sestávající se z kuchyně a dvou pokojů s příslušenstvím, vymezené v budově č.p. , Anonymizováno, na par. č. , Anonymizováno, s podílem 150/1000 na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, a na pozemku par. č. , Anonymizováno, v k. ú. , označení katastrálního území, na adrese , adresa, , na dobu určitou od 1. 8. 2023 do 31. 7. 2024 za nájemné ve výši 9 500 Kč měsíčně. S prvním nájemným žalobce složil jistotu ve výši 20 000 Kč. Dále byla sjednána záloha na úhradu za služby ve výši 1 200 Kč měsíčně zahrnující pouze vodné stočné, otop, osvětlení a úklid společných prostor. Dohodou účastníků byl nájem ukončen ke dni 30. 4. 2025. Dne 5. 5. 2025 žalobce byt řádně předal. Žalovaná byla povinna do 30 dnů od předání bytu vrátit žalobci jistotu, což neučinila. Na základě druhé výzvy k úhradě zaslala žalobci koncem srpna 15 000 Kč, zbývající část jistoty odmítla zaplatit s ohledem na ustanovení čl. IV. 4. poslední věta nájemní smlouvy, dle které bylo sjednáno stržení částky 5 000 Kč na důkladný úklid a dezinfekci bytu po vystěhování. Předmětný byt ihned převzal další nájemce a je zřejmé, že žalobkyně žádný úklid ani dezinfekci neprováděla. Žalobce tak požaduje zaplacení části jistoty ve výši 5 000 Kč; kapitalizovaný úrok z jistoty ve výši 3 335 Kč za období od 1. 8. 2023 do 30. 8. 2025; dále úrok ve výši 8 % ročně od 6. 6. 2025 do zaplacení; přeplatek na zálohách na služby spojené s užíváním bytu za dobu od 1. 8. 2023 do 31. 12. 2023, který žalobce odhadl ve výši jedné poloviny z zaplacených záloh na částku 3 000 Kč, splatný od 1. 5. 2024 s úrokem z prodlení dle repo sazby ČNB až do zaplacení; přeplatek na zálohách za služby ve výši 7 200 Kč za dobu od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024 s úrokem z prodlení dle repo sazby ČNB až do zaplacení splatný od 1. 5. 2025.2. Usnesením Okresního soudu v Olomouci ze dne 17. 3. 2026 č. j. 26 C 18/2025-44, které nabylo právní moci dne 30. 3. 2026, byla připuštěna změna žaloby, učiněná podáním, doručeným soudu dne 9. 2. 2026.3. Žalobce ani jeho právní zástupkyně se k jednání soudu, nařízenému na 24. 6. 2026, nedostavili, přičemž právní zástupkyně žalobce se podáním, doručeným soudu dne 22. 6. 2026, omluvila ze zdravotních důvodů a výslovně uvedla, že odročení jednání nežádá. K soudnímu jednání se pak bez omluvy nedostavila ani žalovaná. Soud proto v souladu s ust. § 101 odst. 3 o. s. ř. věc projednal a rozhodl v nepřítomnosti účastníků a právní zástupkyně žalobce.4. Žalovaná se k podané žalobě nevyjádřila.5. Z provedeného dokazovaní soud učinil následující skutková zjištění:- Z nájemní smlouvy ze dne 23. 7. 2023, že žalovaná jako pronajímatel a žalobce jako nájemce uzavřeli dne 23. 7. 2023 nájemní smlouvu, na jejímž základě žalobce užíval bytovou jednotku č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , postavené na pozemku parcela č. st. , Anonymizováno, , k. ú. , označení katastrálního území, , zapsáno na LV , Anonymizováno, , vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm , označení kat. pracoviště, . Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 8. 2023 do 31. 7. 2024. Nájemné bylo sjednáno ve výši 9 500 Kč měsíčně, zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 1 200 Kč měsíčně (za vodu, otop, osvětlení a úklid společných prostor). Dále se žalobce zavázal složit jistotu ve výši 20 000 Kč. V souladu s čl. III. bod 4 se smluvní strany dohodly, že jednou za kalendářní rok provedou mezi sebou vzájemné vyúčtování zálohových plateb za služby spojené s užíváním předmětu nájmu. Pronajímatel se v případě přeplatků zavazuje zaplatit nájemci příslušnou peněžní částku nejpozději do sedmi dnů ode dne vyúčtování. Veškeré platby jsou splatné k 25. dni předcházejícího měsíce na účet pronajímatele. V čl. IV. bod 3 se pronajímatel zavázal, že po skončení nájmu vyplatí nájemci výše uvedenou peněžní jistotu, pokud nedojde k jejímu čerpání z důvodu uvedených v bodu 2. čl. IV., popřípadě bude nájemci vyplacen příslušný zůstatek peněžní jistoty. Pronajímatel je povinen jistotu vyúčtovat nejpozději do třiceti dnů po ukončení nájmu a předání vyklizeného předmětu nájmu pronajímateli. V čl. IV. bod 4 nájemní smlouvy nájemce souhlasil, že mu bude stržena smluvní částka 5 000 Kč na důkladný úklid a dezinfekci bytu po vystěhování.- Z protokolu o předání nemovitosti, že žalobci byl na počátku nájmu byt předán do užívání 23. 7. 2023. Protokol zachycuje stavy měřidel k tomuto datu.- Z předžalobní výzvy včetně informace o doručení a podacího lístku, že žalobce prostřednictvím své právní zástupkyně vyzval žalovanou přípisem ze dne 19. 8. 2025 k zaplacení jistoty včetně úroků a dále k zaslání vyúčtování služeb za roky 2023 a 2024. Výzva byla žalované doručena dne 20. 8. 2025.- Z výzvy k vrácení peněžité jistoty včetně podacího lístku, že žalobce vyzval přípisem ze dne 20. 6. 2025 žalovanou k vrácení složené jistoty včetně úroku ve výši 8 % ročně do sedmi dnů od doručení přípisu. Přípis byl žalované odeslán prostřednictvím pošty 27. 6. 2025.- Z vyúčtování služeb za rok 2023, že bylo vyhotoveno Stavebním bytovým družstvem , Anonymizováno, , adresováno je žalované. Není zde označena bytová jednotka, pouze je uvedena adresa , adresa, . Vyúčtování je za celý rok 2023 za položky topení, topení (kotelna), teplá voda surovina, teplá voda ohřev, teplá voda ohřev (kotelna), studená voda, společná elektřina, výtah, komíny, fekál, úklid domu. Vyúčtování skončilo přeplatkem 6 042 Kč.- Z vyúčtování služeb za rok 2024, že bylo vyhotoveno Společenstvím vlastníků domu , Anonymizováno, , adresováno je žalované. Není zde označena bytová jednotka. Vyúčtování je za celý rok 2024 za položky topení, teplá voda surovina, teplá voda ohřev, studená voda, společná elektřina, výtah, komíny, fekál, úklid domu. Vyúčtování skončilo přeplatkem 4 411 Kč.6. Důkazní návrhy žalobce na provedení důkazu výslechem účastníků, dotazem na společnost , právnická osoba, ., výslechem svědků pana , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , výpisem z účtu žalobce, výzvou SBD , Anonymizováno, byly pro nadbytečnost zamítnuty s ohledem na skutečnost, že žalobce neunesl břemeno tvrzení a povinnost tvrzení nelze nahradit prováděním důkazů, jak bude podrobně odůvodněno níže.7. Na základě skutkových zjištění učinil soud následující závěr o skutkovém stavu:Žalovaná jako pronajímatel a žalobce jako nájemce uzavřeli dne 23. 7. 2023 nájemní smlouvu, na jejímž základě žalobce užíval bytovou jednotku č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , postavené na pozemku parcela č. st. , Anonymizováno, , k. ú. , označení katastrálního území, , zapsáno na LV , Anonymizováno, , vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm , označení kat. pracoviště, . Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 8. 2023 do 31. 7. 2024. Nájemné bylo sjednáno ve výši 9 500 Kč měsíčně, zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 1 200 Kč měsíčně (za vodu, otop, osvětlení a úklid společných prostor). Dále se žalobce zavázal složit jistotu ve výši 20 000 Kč. V souladu s čl. III. bod 4 se smluvní strany dohodly, že jednou za kalendářní rok provedou mezi sebou vzájemné vyúčtování zálohových plateb za služby spojené s užíváním předmětu nájmu. Pronajímatel se v případě přeplatků zavazuje zaplatit nájemci příslušnou peněžní částku nejpozději do sedmi dnů ode dne vyúčtování. Veškeré platby jsou splatné k 25. dni předcházejícího měsíce na účet pronajímatele. V čl. IV. bod 3 se pronajímatel zavázal, že po skončení nájmu vyplatí nájemci výše uvedenou peněžní jistotu, pokud nedojde k jejímu čerpání z důvodu uvedených v bodu 2. čl. IV., popřípadě bude nájemci vyplacen příslušný zůstatek peněžní jistoty. Pronajímatel je povinen jistotu vyúčtovat nejpozději do třiceti dnů po ukončení nájmu a předání vyklizeného předmětu nájmu pronajímateli. V čl. IV. bod 4 nájemní smlouvy nájemce souhlasil, že mu bude stržena smluvní částka 5 000 Kč na důkladný úklid a dezinfekci bytu po vystěhování. Žalobci byl na počátku nájmu byt předán do užívání 23. 7. 2023. Protokol zachycuje stavy měřidel k tomuto datu. Vyúčtování služeb za rok 2023 bylo vyhotoveno Stavebním bytovým družstvem , Anonymizováno, , adresováno bylo žalované. Není zde označena bytová jednotka, pouze je uvedena adresa , adresa, . Vyúčtování je za celý rok 2023 za položky topení, topení (kotelna), teplá voda surovina, teplá voda ohřev, teplá voda ohřev (kotelna), studená voda, společná elektřina, výtah, komíny, fekál, úklid domu. Vyúčtování skončilo přeplatkem 6 042 Kč. Vyúčtování služeb za rok 2024 bylo vyhotoveno Společenstvím vlastníků domu , Anonymizováno, , adresováno bylo žalované. Není zde označena bytová jednotka. Vyúčtování je za celý rok 2024 za položky t