23 C 85/2009-471 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce požadoval žalobou podanou soudu dne [datum] zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem označeným ve výroku I. tohoto rozsudku. Během řízení se měnil okruh účastníků, docházelo k převodům jednotlivých podílů v rozsahu ¼ budovy na jiné účastníky. Žalobce je menšinovým podílovým spoluvlastníkem ideální ¼ budovy [adresa], postavené na pozemku parc. [číslo] ideální ¼ pozemku parc. [číslo] obojí v k.ú. [část obce] na adrese [adresa], vše zapsané na [list vlastnictví] (dále jen předmětné nemovitosti). Uvedený podíl nabyl žalobce na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 1, sp.zn. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí]. Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne [datum]. Žalovaný 1/, původně [celé jméno původní účastnice] byla podílovým spoluvlastníkem ideální ½ předmětných nemovitostí. Žalovaná 2/ [jméno] [příjmení] byla podílovým spoluvlastníkem ¼ předmětných nemovitostí, a to od [datum]. Dopisem ze dne [datum] se žalovaný 1/ obrátil na žalobce s nabídkou na odkoupení jeho podílu ve výši ideální ¼ předmětných nemovitostí. Součástí tohoto návrhu bylo i sdělení žalovaného 1/, že využívá své zákonné předkupní právo. Dopisem ze dne [datum] bylo žalovanému 1/ sděleno, že v případě zcizení podílu žalobce budou oba zapsaní spoluvlastníci vyzváni k výkonu svého zákonného předkupního práva a dále bylo žalovanému 1/ sděleno, že připadne nabídce k odprodeji podílů žalobce a výkonu předkupní práva žalovaných, bude předcházet ocenění podílu žalobce soudním znalcem. Následně byl žalovaný 1/, který fakticky jako jediný vykonává správu předmětných nemovitostí, požádán dopisem ze dne [datum] o zaslání přehledu příjmů a výdajů souvisejících se správou předmětných nemovitostí a zaslání příslušných kopií smluv, na jejich základě jsou užívány části předmětných nemovitostí a pobírán příjem. Tento dopis žalovaný 1/ nepřevzal, a proto mu byl žalobcem zaslán další dopis datovaný ze dne [datum], ve kterém byl žalovaný 1/ opětovně vyzván k předložení požadovaných dokladů a vyzván k uzavření smlouvy o užívání a správě společné věci. Tento dopis byl současně zaslán dne [datum] i druhému ze spoluvlastníků – žalovanému 2/. Na dopis ze dne [datum] opět žalovaný 1/ nereagoval. Z tohoto důvodu byl žalovanému 1/ zaslán třetí dopis datovaný k [datum] s opětovnou žádostí o zaslání příslušných dokladů a vyjádření se k návrhu na uzavření smlouvy o užívání a správě společné věci. 2. Žalovaný 2/se na základě obdrženého dopisu ze dne [datum] osobně dostavil do sídla žalobce, a to dne [datum], kde do záznamu vypověděl, že nemá k dispozici žádné požadované doklady vztahující se k užívání a správě předmětných nemovitostí a že nemá ani přehled o příjmech a výdajích ze správy předmětných nemovitostí. Proti případnému uzavření dohody o společném užívání a správě předmětných nemovitostí nic nenamítal. Dopisem ze dne [datum] byli žalovaní 1/ a 2/ informováni o záměru žalobce prodat jeho spoluvlastnický podíl k předmětným nemovitostem. Současně byli informováni, že předpokladem prodeje a realizace jejich zákonného předkupního práva, je určení prodejní ceny nabízeného podílu, a to na základě ocenění provedeného znaleckým posudkem. Z tohoto důvodu byli oba žalovaní opakovaně vyzváni k poskytnutí potřebné součinnosti, spočívající v předložení několikrát požadovaných dokladů o užívání a správě předmětných nemovitostí. Zároveň byli požádáni o zpřístupnění předmětných nemovitostí. Byli upozorněni, že v případě neposkytnutí potřebné součinnosti bude žalobce postupovat v souladu s ust. § 142 zák.č. 40/64 Sb. obč.zák., tedy domáhat se zrušení a vypořádání spoluvlastnictví prostřednictvím soudu. Žalovaný 1/ dopis ze dne [datum] opět nepřevzal, z tohoto důvodu mu byl zaslán další dopis [datum], který si převzal dne [datum] a na tento dopis reagoval dopisem ze dne [datum], ve kterém sdělil, že souhlasí s využitím svého předkupního práva a že očekává upřesnění podmínek transakce. Požadovanou součinnost pro provedení znaleckého ocenění opět žalovaný 1/ neposkytl. Na dopis žalovaného 1/ žalobce reagoval dopisem ze dne [datum], ve kterém jej opět vyzval k poskytnutí součinnosti a k zaslání potřebných dokladů. Na to telefonicky [datum] žalovaná 1/ sdělila, že nemá čas shánět doklady požadované žalobcem. Dne [datum] obdržel žalobce výzvu k účasti na kontrolní prohlídce od odboru výstavby Městské části [obec a číslo], a t v souvislosti se závadou na kanalizační přípojce umístěné na předmětných nemovitostech. Výzva byla adresována i žalovanému 1/ a 2/. Následná kontrolní prohlídka proběhla, žalovaný 1/ se této kontrolní prohlídky neúčastnil, aniž by udal jakýkoli důvod své neúčasti. Provedenou kontrolou bylo zjištěno, že dochází k úniku odpadní vody, dalšími kontrolami byly zjištěny další závady. Dokonce došlo k zahájení řízení o správním deliktu ve smyslu ust. § 180 zák.č. 183/2006 Sb. (stavební zákon). Následovaly další prohlídky nemovitosti, při kterých správní orgán konstatoval, že uvedené závady nebyly odstraněny a opětovně nařídil odstranění závady na kanalizační přípojce. 3. V kontextu výše uvedeného žalobce poukazuje na to, že je mu dlouhodobě od samého počátku, kdy nabyl ideální ¼ podílu k předmětným nemovitostem, znemožňován faktický výkon jeho spoluvlastnických práv, a to zejména odmítavým jednáním žalovaného 1/. Toto jednání nejenže fakticky znemožňuje žalobci podílet se v rozsahu jeho podílu na správě předmětných nemovitostí, ale svojí nečinností ve vztahu k plnění povinností uložených správními orgány a dodržováním právních předpisů ohrožuje a poškozuje majetkové zájmy žalobce vyplývající z vlastnictví podílu ve výši ideální ¼ předmětných nemovitostí. Žalovaný 1/ jako vlastník podílu ve výši ideální ½ předmětných nemovitostí nevykonává řádně správu k předmětné nemovitosti a současně odmítá připustit jakoukoli formu společné správy. Na základě výše uvedeného navrhl žalobce zrušení podílového spoluvlastnictví. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne [datum] na čl. 14-15 prostřednictvím svého právního zástupce Mgr. [jméno] [příjmení] uvedl, že souhlasí s navrhovaným postupem, pokud je jí známo, souhlasí i žalovaná [číslo] Pro případ vypořádání přikázání věci za přiměřenou náhradu jednomu ze spoluvlastníků by mělo být nepřiměřené náhradě zaplaceno žalovanou 1/ méně, než ¼ cena nemovitostí. Navrhla, aby bylo přikázáno, aby budova [adresa] postavená na pozemku [číslo] pozemku parc. [číslo] byla přikázána ve výši spoluvlastnického podílu [číslo] žalov. 1 [celé jméno původní účastnice] a v rozsahu [číslo] [jméno] [příjmení] žalov. 2 4. Žalobce předložil Znalecký posudek ohledně výpočtu výnosové ceny předmětné nemovitosti a navrhl, aby jednání bylo zahájeno. 5. Žalovaní navrhli, aby tržní cenu předmětné nemovitosti určil soudní znalec. Proti znaleckému posudku vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení] založeného žalobcem, vznášeli žalovaní výhrady, zejména proti nepoužitelnosti výnosové metody. 6. Žalobkyně ve svém doplňujícím vyjádření upřesnila, že návrh na podání zrušení podílového spoluvlastnictví je motivován především špatnou komunikací mezi žalobcem a žalovanými, byla uzavřena nájemní smlouva se synem paní [celé jméno původní účastnice], neustále dochází k nějakým komunikačním nesrovnalostem. Uzavření nájemních smluv ostatní spoluvlastníky vyloučila z jakékoli dispozice, resp. z realizací spoluvlastnických práv. Poukazovala na to, že ze strany žalovaných jsou vyvolávány nestálé delikty ve vztahu ke státním orgánům, k orgánům státního dozoru ve vztahu k [obec] inspekci životního prostředí, ke stavebním úřadu, což dokládá obsáhlou korespondencí. Situace je dlouhodobě neuspokojivá, neudržitelná a problematická a navrhují v žalobě krajní řešení, kterým je zrušení podílového spoluvlastnictví a vypořádání podle spoluvlastnických podílů za cenu, kterou stanoví znalec. 7. Žalovaní s tímto souhlasili, avšak nesouhlasili s cenou vyčíslenou ve znaleckém posudku Ing. [jméno] [jméno]. 8. Soud tedy usnesením ze dne [datum] ustanovil znalce z oboru ceny a odhady [celé jméno znalce] znaleckým úkolem a uložil znalci ve znaleckém úkolu určit tržní hodnotu budovy [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] obojí v k.ú. [část obce] na adrese [adresa]. 9. Ve znaleckému posudku [číslo] [rok] ze dne [datum] vypracovaného [celé jméno znalce] znalec dospěl k obvyklé tržní hodnotě nemovitosti 21 000 000 Kč. K tomu žalobkyně namítala, že znalecký posudek je vypracován nestandardně a používá výpočty nájemného dle výnosové metody z posudku [číslo] [rok] vypracovaného znalcem [jméno] [příjmení] ze září r. [rok] na základě objednávky [anonymizováno]. Namítala, že znalec kriticky hodnotí interní předpis, postupy při oceňování majetku státu a při ocenění nemovitostí postupuje dle metodiky oceňování majetku pro bankovní účely [právnická osoba] Na rozdíl od předpisů [anonymizováno] tato metodika slouží pro poskytování hypotéčních úvěrů, čili vychází z jiných principů při oceňování nemovitostí. 10. K jednotlivým částem posudku uvádí, že oceňovací předpisy neznají pojem a