13 C 191/2018-68 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobci se žalobou došlou soudu dne [datum] domáhali vydání rozhodnutí ukládajícího žalovanému povinnost odstranit vadu bytu, který žalobci, coby nájemci, užívají. Součástí žalobního žádání byl i požadavek žalobců na zaplacení slevy z nájemného, kompenzující žalobcům výskyt vady bytu jimi užívaného. K potřebnému upřesnění žalobního petitu došlo podáním žalobců ze dne [datum]. Do té doby žaloba vykazovala vady, pro něž byla soudem odmítnuta, a to usnesením ze dne 3. 12. 2019, č.j. 13 C 191/2018 – 19, přičemž citované rozhodnutí bylo změněno usnesením Městského soudu v Praze ze dne 25. 2. 2020, č.j. 28 Co 51/2020 – 26, a to právě s ohledem na dodatečnou specifikaci žalobního petitu. 2. Soud proto rozhodoval o žalobě žalobců ve znění jejich podání ze dne [datum] (až tímto podáním se stala žaloba projednatelnou), tedy o žalobě žalobců na uložení povinnosti žalovanému do jednoho měsíce ode dne právní moci rozsudku bezplatně odstranit vady bytu užívaného žalobci, projevující se zatékáním„ a) do koupelny bytu žalobců, a to na stěnu mezi koupelnou a záchodem žalobců pod vyústěním bytového ventilátoru, v místě nacházejícím se dvacet centimetrů pod stykem stěny a stropu koupelny bytu žalobců, b) do záchoda bytu žalobců, a to do spoje mezi stěnou záchoda a koupelny bytu žalobců, v místě nacházejícím se pět centimetrů pod stykem stropu záchoda, stěny koupelny a stěny záchoda bytu žalobců, to vše tak, aby stěny nejevily následky zatékání, to vše tak, aby stěny nejevily následky zatékání.“ Soud se rovněž zabýval žalobou o zaplacení částky 12.483 Kč, tedy konkretizované slevy na nájemném za období od března do června roku 2017 v částce 1.443,20 Kč, za období od července do prosince roku 2017 v částce 2.174,40 Kč, za období od ledna do března roku 2018 v částce 1.087,20 Kč, za období od dubna do prosince roku 2018 v částce 3.261,60 Kč, za období od ledna do června roku 2019 v částce 2.174,40 Kč a za období od července do listopadu roku 2019 v částce 2.342 Kč. 3. Z žaloby a navazujících podání žalobců se podávají tvrzení o tom, že žalobce a) se stal nájemcem bytu [číslo] nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] ve [ulice] ulici v [obec a číslo], [anonymizováno]. Ke dni uzavření dohody o užívání bytu ze dne [datum] byli žalobci manželé, vzniklo jim proto podle ust. § 703 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb. právo společného nájmu bytu. Žalovaný je vlastníkem a pronajímatel bytu, správou pověřil [právnická osoba] s.r.o., [IČO]. Povinností žalovaného bylo udržovat byt a dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Již od srpna roku 2017 oznamovali žalobci žalovanému, že do prostoru koupelny (na příčku mezi koupenou a„ záchodem“) zatéká a žádali o odstranění vady. Zatékání se projevovalo vlhkou skvrnou o velikosti až několika desítek centimetrů čtverečních, pod vyústěním ventilátoru. O tom, že se zatékání pravidelně objevovalo (k tomu žalobci uvedli soupis jednotlivých dnů v únoru, dubnu, červenci, září, říjnu, listopadu a prosinci roku 2017), byl žalovaný prokazatelně písemně informován. Dne [datum] proběhlo v bytě žalobců„ místní šetření“, které potvrdilo zatékání do příčky, správce domu stanovil, že bude vybourána část příčky v koupelně v místě zatékání, k čemuž došlo [datum], vzniklý otvor byl překryt sádrokartonovou deskou. Na místním šetření nebyla učiněna žádná dohoda o tom, že by žalobci měli hlásit případy dalšího zatečení. Žalovaný, resp. správce domu, by sám měl aktivně postupovat tak, aby splnil svoji povinnost vyplývající z ust. § 2257 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („o. z.“), tedy měl by podle přesvědčení žalobců zjišťovat zda, popřípadě kdy, se další zatečení projevilo. V průběhu místního šetření bylo konstatováno, že k zatékání pravděpodobně dochází z bytu nad bytem žalobců. S ohledem na nejasný původ zatékání a selhání pokusů o odstranění příčin zatékání žalobci žalovaného dopisem ze dne [datum] žádali o to, aby byl do šesti týdnů zpracován na náklady žalovaného znalecký posudek k určení původu zatékání, aby do čtrnácti dnů od předání zpracovaného znaleckého posudku byla odstraněna příčina zatékání. Žalobci také žádali, aby byla vybouraná příčka uvedena do původního stavu a aby jim byl předložen návrh přiměřené kompenzace (sleva na nájemném). Až po dvou měsících na tuto výzvu reagovali zástupkyně žalovaného a správce domu, sdělili, že správce při odstraňování vad bytu postupuje rychle a odborně, odmítli zpracovat znalecký posudek, uvedli, že se vadou bytu nesnížil komfort bydlení žalobců, neboť se jedná o průsaky náhodného charakteru, které nejsou každodenním jevem a že sleva na nájemném již byla žalobcům poskytnuta. Na uvedené sdělení reagovali žalobci prostřednictvím svého zástupce. Zástupkyně žalovaného v navazující reakci opakovala důvody, pro které nehodlá žalovaný vyhovět požadavkům žalobců. 4. Ke dni podání žaloby (tj. ke dni [datum]) byla příčka mezi koupelnou a„ záchodem“ bytu stále vybourána, s ohledem na překrytí vybouraného otvoru v příčce sádrokartonovou deskou nebylo možné„ zcela objektivně“ zjistit případné zatečení do vybouraného otvoru. Zcela jistě však k zatékání do bytu docházelo. V podání došlém soudu dne [datum] žalobci uvedli, že do bytu stále zatéká, nově i do dalšího místa – druhé místo zatékání je místo nacházející se„ na záchodě“ – místo„ ve spoji mezi stěnou záchoda a koupelny“, pět centimetrů pod stykem„ stropu záchoda, stěny koupelny a stěny záchoda“. 5. K výši požadované slevy z nájemného v částce 12.483 Kč žalobci dospěli tak, že z měsíčního nájemného za jednotlivé měsíce vypočetli 10 % (za rok 2017 činí požadovaná sleva 3.617,60 Kč, byla vypočtena za období od března do června roku 2017 z měsíčního nájemného ve výši 3.608 Kč, za období od července do prosince roku 2017 z měsíčného nájemného ve výši 3.624 Kč; za rok 2018 činí požadovaná sleva 4.348,80 Kč, byla vypočtena za období od ledna do března roku 2018 z měsíčního nájemného ve výši 3.624 Kč, za období od dubna do prosince roku 2018 z měsíčného nájemného ve výši 3.624 Kč; za rok 2019 činí požadovaná sleva 4.516,40 Kč, byla vypočtena za období od ledna do června roku 2019 z měsíčního nájemného ve výši 3.624 Kč, za období od července do listopadu roku 2019 z měsíčného nájemného ve výši 4.684 Kč). 6. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne [datum], a to kategorickým odmítnutím žalobou uplatněných nároků. Poukázal na to, že se o žalobě poprvé dozvěděl až v červenci roku 2020 (v souvislosti s výzvou soudu k vyjádření k žalobě). Žalobci o podané žalobě žalovaného neinformovali a po podání žaloby, vědomi si formulovaného petitu žaloby, žádali o zjištění a odstranění příčiny tvrzených průsaků do předmětného bytu. V březnu roku 2020 proběhly stavební práce v bytě žalobců, kterými mělo dojít k odstranění příčiny průsaků. V té souvislosti žalovaný vznesl pochybnost stran toho, zda žalobci vůbec na žalobě trvají, popř. v jakém rozsahu na ni trvají. Konkrétně žalovaný provedl tyto stavební práce: demontáž původního ventilátoru, zazdění otvoru, osazení a instalace nového ventilátoru, provedení štuku, penetrace a malby v koupelně a na WC. Podle žalovaného není zřejmé, jak by měl znalec po provedených stavebních pracích stanovit slevu z nájemného, když stav bytu prezentovaný žalobci nelze po provedení prací objektivně ověřit (znalec se nemůže seznámit s tvrzenou vadou v podobě tvorby vlhké skvrny, s jejím rozsahem a dalšími faktory, které mají vliv na určení výše slevy z nájemného). Žalobci rezignovali na včasné hlášení průsaků, žalovaný žádal žalobce o to, aby v případě výskytu průsaku, resp. vlhké skvrny, žalovaného kontaktovali tak, aby bylo možné příčiny průsaku lépe zjistit, neboť za situace, kdy žalobci oznámí žalovanému, že před několika dny se opětovně v bytě objevila vlhká skvrna, ale na předmětném místě, kde se měla objevit, nebyly žádné stopy po skvrně („ mapy“, poškozená omítka či malba), místo bylo zcela suché, pak je logické, že zjišťování příčiny průsaků je velice obtížné. Za situace neposkytování součinnosti ze strany žalobců nelze hovořit o vzniku nároku na slevu z nájemného. Zákon (ust. § 2208 odst. 1 o. z.) váže vznik práva na slevu z nájmu na podmínku, že nájemce oznámil pronajímateli vadu včas a v důsledku existence vady může nájemce věc užívat jen s obtížemi. Je proto na žalobcích, aby prokázali, že žalovanému, popř. správcovské společnosti oznámili existenci průsaků za každý jednotlivý měsíc, za který požadují slevu z nájmu. Dále je třeba, aby žalobci tvrdili a prokázali, že vlivem existence vlhké skvrny (o velikosti několika málo centimetrů čtverečních) na stropě a stěně v koupelně, která se navíc vyskytovala nahodile, mohli žalobci za žalované období předmětný byt užívat pouze s obtížemi, přičemž současně je nutno prokázat, o jaké obtíže se jednalo. Žalobu je třeba zamítnout. 7. V rámci ústního přednesu žaloby na jednání soudu dne [datum] žalobci uvedli, že od února roku 2017 do bytu zatékalo, viditelné průsaky hlásili žalovanému. Až dne [datum] došlo k místnímu šetření a k rozhodnutí správcovské firmy o tom