20 C 14/2018-96 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobce domáhá na soudu vydání rozhodnutí, kterým by žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím s následujícím odůvodněním. Žalovaný je vlastníkem nemovitosti, a to pozemku parc. [číslo] druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře 189 m2, jehož součástí je stavba - budova s číslem popisným [číslo], rodinný dům, nacházející se v obci [obec], [katastrální uzemí], vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy], na [list vlastnictví], kdy nemovitosti se nachází na adrese [adresa] (dále jen„ Nemovitost“). Žalobci na základě nájemní smlouvy (označené chybně jako smlouva o podnájmu) uzavřené mezi účastníky řízení dne [datum], svědčilo nájemní právo k Nemovitosti v období od [datum] do [datum]. Nájemní vztah byl ukončen v důsledku výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum], doručené pronajímateli dne [datum], a to uplynutím výpovědní lhůty dne [datum]. Dle § 2220 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Obdobně upravoval nárok nájemce i občanský zákoník účinný do 31.12.2013, když dle ust. § 667 odst. 1 je změny na věci nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Žalobce v průběhu trvání nájemního vztahu provedl s písemným souhlasem žalovaného ze dne [datum] komplexní rekonstrukci Nemovitosti. Žalobce do rekonstrukce Nemovitosti investoval částku cca 8 542 500 Kč. Vzhledem k tomu, že s ohledem na předmět řízení není významný rozsah vynaložených investic, ale výlučně výše neboli hodnota zhodnocení Nemovitosti, uvádí dále žalobce pouze bodově pro nastínění charakteru rekonstrukce její rozsah. Nemovitost byla před rekonstrukcí v havarijním stavu. Uvnitř Nemovitosti se vykytovala plíseň a vysoká vlhkost, okna netěsnila a byla rovněž zplesnivělá. Do Nemovitosti zatékalo děravou střechou, přičemž rozvody sítí (voda, topení, odpad, elektro) byly v dezolátním stavu z roku výstavby cca 1970, stejně tak jako stav celého interiéru – obklady, dlažby, podlahy, dveře, sociální zařízení apod. V rámci rekonstrukce došlo ke kompletní výměně podlahových krytin, všech inženýrských sítí a rozvodů, topení, oken, obkladů, dlažby apod. Byla provedena sanace v přízemí proti vlhkosti, bylo instalováno podlahové vytápění Nemovitosti, byly nově vybudovány koupelny a sociální zázemí, došlo k opravě sauny, vířivé vany a bazénu, včetně sanace; byla zhotovena nová střecha a atik, provedla se kompletní výměna otvorů – dřevěná dubová okna, výměna vstupních vchodových dveří a garážových vrat, kompletní osazení všech vnitřních otvorů dveří, přechodových lišt apod., byly provedeny kompletní stropní SDK podhledy – zateplené s rozvodem elektro a svítidel ve stropech 2. NP v Nemovitosti, kompletní malby v přízemí a 2. NP celé Nemovitosti, vyrobeny a zabudovány vestavěné skříně v přízemí Nemovitosti a 2. NP; byla vyrobena a namontována velkoplošná markýza na terase zahrady; zhotovena kompletní nová fasáda Nemovitosti; byly provedeny kompletní venkovní rozvody elektro, svítidel a osvětlení Nemovitosti a zahrady; demontáž dřevěného dubového schodiště a jeho kompletní renovace a následná montáž nového; byla realizována výměna a nátěry ochranných bezpečnostních mříží; zabudování nového systém ohřevu teplé vody solárními panely umístěnými na střeše Nemovitosti s vyhříváním topení, teplé vody a bazénu (k tomu byly instalovány v kotelně prvky, které toto umožňují – kotel apod.); byly provedeny rozvody PCO a kamerových systémů, [právnická osoba] atd. po celé Nemovitosti, byla instalována nová kuchyňská linka se spotřebiči, vše na míru daného prostoru; byly provedeny venkovní zahradnické práce (výsadba keřů, stromů a květin, osazení travních koberců atd.), včetně zavlažovacího systému a oprava obou pergol, jak nad bazénem, tak na zahradě. Tento přehled je pouze demonstrativním výčtem provedených investic. Žalobci okamžikem skončení nájemního vztahu vznikl nárok na vydání finančních prostředků odpovídajících zhodnocení Nemovitosti žalobcem za dobu trvání nájemního vztahu. Žalobce uvedl, že těmito investicemi došlo ke zvýšení hodnoty Nemovitosti oproti stavu před rekonstrukcí o 5 000 000 Kč a žalobce má vůči žalovanému nárok na uhrazení částky odpovídající rozsahu zhodnocení Nemovitosti, tj. částky 5 000 000 Kč. Žalobce dopisem ze dne [datum] žalovaného písemně vyzval k přistoupení k jednání o ukončení nájemní smlouvy a o způsobu vypořádání vztahů souvisejících. Dopisem ze dne [datum] potvrdil žalovaný přijetí dopisu žalobce a požádal jej o vyčíslení investic realizovaných žalobcem na rekonstrukci Nemovitosti. Dopisem ze dne [datum] žalobce žalovanému předložil podrobný rozpis investic a jejich vyčíslení, přičemž zároveň navrhl způsob vypořádání. Žalovaný od té doby se žalobcem přestal zcela komunikovat. V návaznosti na pasivitu žalovaného žalobce dne [datum] zaslal žalovanému výpověď nájemní smlouvy a domáhá se svého práva soudní cestou. 2. Žalovaný k žalobě uvedl, že s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí. Uvedl, že je pravdou, že udělil nájemcům Nemovitosti, tedy žalobci a jeho tehdejší manželce, paní [jméno] [příjmení], souhlas ve smyslu ustanovení § 667 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Stalo se tak dne [datum]. Žalobce však již záměrně neuvádí, že důvodem pro uzavření nájemní smlouvy bylo získání úvěru na rekonstrukci Nemovitosti. [příjmení] tak žalobce a jeho tehdejší manželka vyhověli podmínkám stanoveným úvěrující bankou, uzavřeli zúčastnění nájemní smlouvu. Uzavření nájemní smlouvy tak bylo účelovým krokem pro získání úvěru na rekonstrukci Nemovitosti. Co však žalovaný považuje za zavádějící je tvrzení žalobce, že k ukončení nájemní smlouvy došlo v důsledku výpovědi žalobce ze dne [datum], doručené pronajímateli dne [datum], a to uplynutím výpovědní lhůty dne [datum]. Žalovaný totiž nájemní smlouvu vypověděl už dne [datum] a doručil ji téhož dne nájemcům Nemovitosti, tedy žalobci a jeho tehdejší manželce. Tuto výpověď převzala tehdejší manželka žalobce, paní [jméno] [příjmení]. Jelikož paní [jméno] [příjmení] žalobce s obsahem předmětné výpovědi seznámila, má toto převzetí účinky i vůči žalobci. Nájemní vztah založený nájemní smlouvu proto zanikl již uplynutím výpovědní doby dne [datum]. Pokud žalobce podal žalobu dne [datum], je nárok žalobce již promlčený a žalovaný vznáší námitku promlčení. Na práva a povinnosti účastníků nájemní smlouvy se použije právní úprava obsažena v ustanovení § 667 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění platném do [datum]. Podle ustanovení § 667 odst. 1 změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Toto zhodnocení tak nepředstavuje totožnou částku jako náklady na provedení změn, ale odčítá se od něj opotřebení provedené stavební úpravy či změny v průběhu trvání nájemního vztahu. Z ustálené rozhodovací praxe vyplývá, že ustanovení § 667 odst. 1 věta čtvrtá zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, představuje samostatný občanskoprávní nárok nájemce (nikoliv nárok z bezdůvodného obohacení), který podléhá promlčení v obecné lhůtě podle ustanovení § 101téhož zákona, tedy ve lhůtě 3 let ode dne skončení nájmu. S ohledem na výše uvedené žalovaný považoval celou záležitost ohledně nájemní smlouvy a nájmu Nemovitosti za uzavřenou a na dopisy žalobce, které považoval za ryze účelové, nereagoval. Pokud by skutečnosti uváděné žalobcem byly pravdivé, jistě by žalobce uplatnil celý nárok ve výši 5 000 000 Kč. 3. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění: 4. Z informace o pozemku bylo zjištěno, že žalovaný je vlastníkem nemovitosti, a to pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře 189 m2, jehož součástí je stavba rodinný dům s číslem popisným [číslo], nacházející se v obci [obec], [katastrální uzemí], vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy], na [list vlastnictví], nemovitosti se nachází na adrese [adresa]. 5. Ze smlouvy o nájmu ze dne [datum] (nesprávně označené jako smlouva o podnájmu) bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem a [jméno] [příjmení] jako nájemci, př