26 C 463/2018-241 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu se žalobkyně domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa], bytový dům (zapsaný na [list vlastnictví]), část [územní celek], na parcele [číslo] v k. ú. [část obce], jednotka zapsaná na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek], k níž náleží podíl [číslo] na společných částech domu [adresa], bytový dům, část [územní celek], a pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [část obce], [list vlastnictví], [územní celek], včetně příslušenství této nemovité věci (dále také jen„ byt“), který užívala na základě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] s [jméno] [příjmení], [datum narození], při sjednaném nájemném 1 000 EUR měsíčně. Byt se stal součástí majetkové podstaty pronajímatelky v insolvenčním řízení, které je ohledně ní vedeno u Městského soudu v Praze pod sp. zn. [spisová značka]. Nynější žalovaná je její insolvenční správkyní. Dne [datum] došlo k uzavření dodatku k nájemní smlouvě, jímž byl nájem prodloužen na dobu neurčitou, nejméně však na pět let. Dne 27. 10. 2018 byla žalobkyni dána žalovanou výpověď z nájmu podle § 2288 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále „občanský zákoník“ nebo„ o. z.“) a to pro nepřiměřeně nízké nájemné, sjednání nájmu za zjevně nevýhodných podmínek, zdánlivost nájemní smlouvy, prodlení s úhradou nájemného 645 005 Kč a prodlevou s úhradou záloh na služby spojení s užíváním bytu, kdy za rok 2018 má činit dluh 99 090 Kč. Výpovědní důvod však nenastal a nastat nemohl. Nepoměr výše nájemného k hodnotě bytu je účelovým tvrzením, neboť výše nájemného odpovídala realitnímu trhu v době uzavření smlouvy, nadto je v souladu se zásadou autonomie vůle a smluvní svobody stran. Ani případné netržní nájemné by však nebylo důvodem výpovědi z nájmu. Tvrzení o zdánlivosti nájmu se nezakládá na pravdě, neboť žalobkyně byt užívá od roku 2016. Nájemné bylo žalobkyní vždy řádně hrazeno k rukám pronajímatelky a následně na účet insolvenčního správce, tvrzené dlužné nájemné pak bylo uhrazeno zápočtem na pohledávku žalobkyně za [jméno] [příjmení] z titulu smlouvy o zápůjčce 30 000 000 Kč ze dne [datum]. K úhradě poplatků za služby související s nájmem bytu pak nebyly žalobkyni doloženy potřebné podklady – faktury na úhradu těchto služeb, a proto se případný dluh nemohl stát splatným. Po předložení dokladů že žalobkyně připravena požadované a doložené částky uhradit obratem. 2. Žalovaná uvedla, že žalobu neuznává. Uvedla, že mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení], [datum narození], byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva později doplněná dodatkem ze dne [datum], jakož i to, že žalobkyni byla dne [datum] žalovanou coby insolvenční správkyní [jméno] [příjmení] dána výpověď z nájmu bytu z uváděných důvodů a tato výpověď jí byla doručena dne [datum]. Nájemní smlouvu i její dodatek považuje žalovaná za zdánlivé právní jednání podle § 553 odst. 1 o. z. pro neurčitost a nesrozumitelnost obsahu, jakož i podle § 552 o. z. pro absenci vážné vůle, neboť pravým účelem tohoto jednání bylo zkrácení věřitelů [jméno] [příjmení] zatížením bytu nájmem, který komplikuje jeho zpeněžení. Žalobkyně i [jméno] [příjmení] jsou v blízkém přátelském vztahu, nájemní smlouva byla uzavřena 11 měsíců před zahájením insolvenčního řízení ohledně [jméno] [příjmení], tedy již v době, kdy byla v úpadku ve formě platební neschopnosti. Výše ujednaného nájemného pak nedosahuje ani poloviny výše obvyklého nájemného. Smlouva pak byla sjednána na dobu neurčitou, čímž se stala prakticky nevypověditelnou. Žalobkyně ani [jméno] [příjmení] pak neměly nikdy zájem na plnění platebních povinností žalobkyně z nájemní smlouvy a tyto nebyly takřka po dobu dvou let reálně hrazeny, a to ani v hotovosti či zápočtem, přičemž proti tomu žalovaná vznáší námitku neplatnosti. Pokud jde o hrazení plateb za služby související s užíváním bytu, tak [jméno] [příjmení] zmocnila žalobkyni k jednání se Společenstvím vlastníků jednotek domu [anonymizována dvě slova], [IČO], a [anonymizováno] [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], se kterými jednala a tyto subjekty žalobkyni ohledně nedoplatků kontaktovaly a k úhradě dluhu ji vyzvala i žalovaná. Žalovaná má též za to, že nájemní smlouva je neplatná z důvodu porušení generálního inhibitoria v exekučním řízení vedeném soudním exekutorem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] pod sp. zn. 021 EX 6503/13. Žalovaná proto navrhla žalobu jako nedůvodnou zamítnout. 3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení. Potřeba provedení dalších důkazů najevo nevyšla. 4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že dne [datum] uzavřely žalobkyně a [jméno] [příjmení] dohodu, jíž se [jméno] [příjmení] zavázala přenechat žalobkyni k dočasnému užívání byt, a to od [datum] na dobu neurčitou, proti čemuž se žalobkyně zavázala hradit [jméno] [příjmení] nájemné ve výši 1 000 EUR měsíčně s tím, že pro případ prodlení s úhradou nájemného delším 10 dnů bylo ujednáno právo [jméno] [příjmení] od smlouvy odstoupit (prokázáno smlouvou o pronájmu bytu na čl. 33 až 35). 5. Dne [datum] uzavřely žalobkyně a [jméno] [příjmení] dohodu, jíž se [jméno] [příjmení] zavázala přenechat žalobkyni a jejím třem dětem (mj. [jméno] [příjmení]) a [příjmení] [jméno] k dočasnému užívání, a to od [datum] na dobu neurčitou, nejméně však na pět let, proti čemuž se žalobkyně zavázala hradit [jméno] [příjmení] nájemné ve výši 1 000 EUR měsíčně splatné vždy do 15. dne příslušného měsíce. Žalobkyně dále byla povinna hradit služby spojené s užíváním bytu dle faktur společnosti tyto služby poskytující poté, co jí budou pronajímatelkou po konci měsíce předloženy, s tím, že tyto budou hrazeny spolu s následujícím nájemným (prokázáno smlouvou o nájmu bytových prostor ze dne [datum] v překladu z ruského jazyka). 6. [jméno] [příjmení] udělila žalobkyni plnou moc zastupování při výkonu všech práv a povinností vlastníka bytu, jakož i k jednání se Společenstvím vlastníků jednotek domu [anonymizována dvě slova] a se [anonymizováno] [právnická osoba] [anonymizováno]. 7. Dne [datum] bylo v insolvenčním řízení, zahájeném dne [datum] (prokázáno vyhláškou na čl. 208), vedeném u Městského soudu v Praze pod sp. zn. [spisová značka] rozhodnuto o úpadku [jméno] [příjmení] a na její majetek byl prohlášen konkurs (prokázáno usnesením Městského soudu v Praze ze dne [datum] na čl. 40 až 49). 8. Byt byl zahrnut do majetkové podstaty [jméno] [příjmení] a byl původní insolvenční správkyní [jméno] [příjmení] oceněn na 17 600 000 Kč (prokázáno soupisem majetkové podstaty ve věci [spisová značka] na čl. 26 až 28). Následně byla insolvenčním správcem [jméno] [příjmení] ustanovena dne [datum] žalovaná (prokázáno zápisem ze schůze věřitelů na čl. 30 p. v. až 32, usnesením Městského soudu v Praze na čl. 197). 9. Žalobkyně do insolvenčního řízení přihlásila svou pohledávku za [jméno] [příjmení] ve výši 32 701 292 Kč z titulu smlouvy o zápůjčce ze dne [datum] (prokázáno seznamem přihlášených pohledávek na čl. 106 až 107), přičemž tato byla insolvenční správkyní popřena co do pravosti a výše z důvodu neexistence pohledávky, neboť půjčka neměla být skutečně poskytnuta, jelikož žalobkyně měla v době poskytnutí půjčky čelit několika exekucím a nedosahovala příjmů, které by jí umožnily poskytnout půjčku takové výše. K předání peněz mělo dojít před uzavřením smlouvy prostřednictvím třetí osoby v [země] (smlouva však měla být uzavřena podle českého práva) v EUR, přičemž nedopovídá ani přepočet EUR na Kč ke dni tvrzeného předání. Dle insolvenční správkyně pak existuje podezření, že šlo o disimulované právní jednání s cílem účelového vytvoření pohledávky (prokázáno z přezkumným listem na čl. 122 p. v. až 124). O zaplacení této půjčky byl mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] dne [datum] sepsán notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, v němž se [jméno] [příjmení] zavázala dluh splnit do [datum] a tento uznala co do důvodu a výše (prokázáno notářským zápisem [číslo jednací], [spisová značka] na čl. 226 až čl. 229) 10. Dopisem ze dne [datum], doručeným žalované dne [datum], jak bylo i učiněno účastníky nesporným, vypověděla žalovaná žalobkyni nájem bytu, a to s odkazem na § 256 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), a dále s odůvodněním, že sjednaná výše nájemného je nepřiměřeně nízká v porovnání s běžným nájemným (50 - 60 000 Kč), neboť hodnota bytu převyšuje 33 000 000 Kč. Tím dle žalované dochází ke snížení ceny bytu bez možnosti dosažení maximálního výtěžku zpeněžení a tedy ke zkrácení uspokojení přihlášených věřitelů. Je tak třeba upřednostnit zájem na ochraně věřitelů před ochranou nájemního práva, a je tak dán důvod výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., neboť nájem byl sjednán za zjevně nevýhodných podmínek. Dále bylo uvedeno, že nájemní smlouva je zdánlivým právním jednání. Dále je pak evidován dluh na nájemném za období říjen 2016 až říjen 2018 ve výši 577 205 Kč, jakož i dluh na službách souvisejících s užíváním bytu za dobu o