5 C 434/2020-191 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Rozsudkem označeným v záhlaví soud prvního stupně výrokem I. určil, že výpověď z nájmu bytu č. 3 v 1. nadzemním podlaží domu číslo popisné [anonymizováno], situovaného na adrese [adresa žalobce], kterou dali žalovaní žalobci listinou ze dne 17. 3. 2020, není oprávněná. Výrokem II. pak uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 42 268 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jeho právní zástupkyně. 2. Podle odůvodnění dospěl soud prvního stupně po provedeném dokazování k závěru, že žaloba byla podána po právu. Soud prvního stupně s odkazem na ust. § 2312, § 22888, odst. 1, § 2314, § 2219 odst. 1, § 2264 a § 2265 o. z. přitakal žalobci, že ve výpovědi jsou faktické vady, které už samy o sobě mohou znamenat neplatnost výpovědi. Žalovaným vytkl, že měl být obsah jejich výpovědi v souladu s reálným stavem a tato výpověď neměla obsahovat zcela zjevné nepřesnosti. Soud v této souvislosti poukázal na to, že v řízení bylo prokázáno, že předmětem opravy byly odpadní nikoliv vodovodní stoupačky, což vyplývá nejen z provedených důkazů a výslechu svědka [příjmení], ale i z vyjádření žalovaných, kteří tuto nepřesnost ve výpovědi sami potvrdili. Další chybný údaj se týká data, kdy mělo k havárii dojít. Z provedeného dokazování bylo zjištěno, že k samotné události došlo dne 17. 2. 2020 a nikoliv dne 18. 2. 2020, což bylo chybně uvedeno v předmětné výpovědi. S ohledem na závažnost tohoto právního úkonu by bylo dle soudu na místě považovat výpověď za neplatnou už jen na základě těchto nepřesně uvedených údajů. Soud ovšem provedl dokazování také ke zjištění skutkového stavu v dané věci a zjistil, že žalovaní žalobce před podáním výpovědi žádným způsobem neupozornili na to, že jeho chování mohou považovat za hrubé porušení povinností nájemce, za které mu hrozí výpověď z nájmu předmětného bytu. V této souvislosti soud odkázal na § 2291 odst. 3 o. z., a zdůraznil, že v daném případě byl s ohledem na dobu probíhajících oprav dostatek času na to, aby byl žalobce vyzván před doručením výpovědi, aby v žalovanými stanovené přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě protiprávní stav. Smyslem výzvy je dle názoru soudu skutečnost, že by se měl nájemce seznámit s tím, jaké jeho konkrétní chování je považováno za hrubé porušení povinností nájemce, neboť je třeba umožnit mu změnu jeho chování a možnost nápravy. Předmětná výzva představuje hmotněprávní podmínku pro oprávněné podání výpovědi. Teprve pokud by i přes výzvu pronajímatelů nedošlo k odstranění závadného stavu a neustalo by porušování povinností nájemce, je dán důvod k výpovědi a pronajímatel může být se svou výpovědí úspěšný. Na základě absence této výzvy soud nemohl k předmětné výpovědi vůbec přihlížet. Nad rámec uvedeného soud zdůraznil, že žalobce sice nejednal v souladu s požadavky žalovaných, jakým způsobem hodlají řešit předmětnou havárii v domě a následnou opravu, nicméně činil dle svého uvážení a kvalifikace kroky k odstranění závadného stavu (profrézování odpadní stoupačky v předmětném bytě a následné umožnění výměny stoupačky). Žalobci tak nelze podle mínění soudu vyčítat naprostou nečinnost nebo záměrné komplikování situace. K tomu ještě poznamenal, že povinností nájemce je v případě obdobného havarijního stavu umožnit opravu v bytě ze strany pronajímatele (§ 2219 o. z.) a učinit nezbytná opatření proto, aby zabránil vzniku další škody (§ 2264 odst. 2 o. z.). Pokud však pronajímatelé v takovýchto závažných případech nezastihnou nájemce event. nájemce z objektivních důvodů nemůže zpřístupnit byt (např. nenachází se v místě bydliště), mohou pronajímatelé postupovat v souladu s § 2019 odst. 1 věta druhá o. z., kdy se předchozí oznámení ohledně vstupu do bytu pro potřeby opravy nebo údržby věci nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení. Jednání žalobce neposoudil soud jako hrubé porušení povinností nájemce. Ze všech těchto důvodů soud žalobě vyhověl a o nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o.s.ř. 3. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní prostřednictvím své právní zástupkyně včasné odvolání, které posléze doplnili podáním datovaným dne 19.6.2023. Vznesli námitky vyplývající z ust. § 205 odst. 2 o.s.ř. a k argumentaci soudu prvního stupně uvedli, že výpověď obsahovala takové skutkové údaje, kterými mohli žalovaní k okamžiku jejího sepsání disponovat. Jestliže žalovaní neměli dostatek informací o havarijním stavu v bytě žalobce, tak po nich nelze spravedlivě požadovat, aby věděli přesně, zda se jedná o havárii stoupačky odpadní nebo vodovodní. Pokud by jim žalobce umožnil vstup do bytu, mohli žalovaní do výpovědi přesně definovat typ stoupačky. Argumentace soudu prvního stupně je podle nich rozporná s tím, jak byl vymezen předmět řízení, protože právě z provedeného dokazování především z výpovědí svědka [příjmení] a [anonymizováno] je zřejmé, že v důsledku nesoučinnosti žalobce nemohli žalovaní vědět, o jakou stoupačku se jedná. Záměnu data skutečné havárie a data uvedeného ve výpovědi jako důvod neplatnosti výpovědi označili žalovaní za přepjatý formalismus. Havarijní stav stoupačky mohl klidně vzniknout už 17.2.2020 či dokonce 16.2.2020 a projevit se průsakem vody až po několika dnech. Pronajímatel, který v bytovém domě nebydlí, je vždy odkázán na informace od svých nájemců. Žalovaní zopakovali, že jsou si vědomi toho, že z pohledu práva je slabší stranou nájemce, nicméně ani tato ochrana by neměla být bezbřehá. Kdyby byl rozdíl v datech v řádech dnů, tak by žalovaní chápali výtku soudu, ovšem pokud jde o cca 24 hodin, tato výtka se jim jeví jako přepjatě formalistická. K vytknuté vadě jejich postupu vůči žalobci, jež měla spočívat v tom, že žalovaní před podáním výpovědi neposlali žalobci výzvu dle ust. § 2291 odst. 3 o. z., uvedli, že takovou výzvu prokazatelně, jak plyne ze svědeckých výpovědí [anonymizováno] a [celé jméno žalovaného], učinili vůči žalobci, a to několikrát. Žalobce prokazatelně, jak plyne i z jeho účastnické výpovědi před soudem, věděl o tom, že jeho jednání v podobě nesoučinnosti s pronajímateli, resp. jejich zástupci, pronajímatelé vnímají jako kvalifikované porušení jeho povinností nájemce a že důsledkem takového porušení může být skončení nájemního vztahu. O této skutečnosti byl žalobce informován minimálně svědkem [celé jméno žalovaného] [anonymizováno], po jeho návratu z dovolené. I časová prodleva mezi takto učiněnou výzvou ve smyslu ust. § 2291 odst. 3 o. z. bez zbytečného odkladu po vzniku havárie a výpovědí nájmu, která byla datována dne 17.3.2020, byla podle žalovaných dostatečná a poskytovala žalobci dostatek času napravit závadné chování v postavení nájemce. Žalobce tak neučinil, a i nadále s ním byla velmi komplikovaná komunikace, ignoroval to, že ze strany žalovaných nejsou vznášeny nijak šikanózní požadavky na řešení havarijní situace, která ovlivňovala nejen život žalobce, ale i mnoho dalších nájemců. Žalovaní učinili vše, co po nich lze spravedlivě požadovat v situaci, kdy řešili havarijní stav. Navrhli proto, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu zamítne a přizná jim náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. 4. Žalobce se k odvolání žalovaných písemně nevyjádřil. 5. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání rozsudek soudu prvního stupně včetně řízení, které jeho vydání předcházelo /§ 212, § 212a o.s.ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných není opodstatněné, byť tak učinil převážně na základě jiných právních závěrů, než ke kterým dospěl soud prvního stupně. 6. Je třeba říci, že soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu dostatečném ke zjištění rozhodného skutkového stavu a na základě provedeného dokazování také skutkový stav řádně objasnil. Věc však podle názoru odvolacího soudu, byť v konečné fázi dospěl ke správnému závěru, nehodnotil úplně přiléhavě po právní stránce. V řízení bylo prokázáno, že žalobci byla dána žalovanými výpověď nájmu bytu dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., tj. pro hrubé porušení jeho povinnosti nájemce. Výpověď datovaná dne 17.3.2020 obsahovala podle názoru odvolacího soudu všechny nezbytné formální náležitosti jasného srozumitelného a určitého právního úkonu včetně poučení ve smyslu § 2290 o. z. Na rozdíl od soudu prvního stupně nespatřuje odvolací soud žádné zásadní, natož neplatnost způsobující, pochybení v tom, že ačkoli k havárii došlo dle jiného sdělení žalovaných již dne 17.2.2020, ve výpovědi bylo uvedeno až datum 18.2.2020. Jednodenní rozdíl, najmě za situace, kdy se následky průsaku projevovaly několik dní, nehraje podle názoru odvolacího soudu žádnou klíčovou roli. Stejně tak odvolací soud nespatřuje zásadní pochybení ve výpovědi nájmu v tom, že v ní žalobci odkazovali na havárii vodovodní stoupačky přesto, že šlo o potrubí odpadní. Pro výpověď nájmu a její jednoznačnou specifikaci je totiž rozhodující individualizace vytýkaného jednání nájemce, a nikoli přesné označení situace, jež údajně nepatřičné jednání nájemce (jeho porušení povinností) vyvolala. Podstatné pro jednozn