10 C 165/2025-100 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobce se žalobou ze dne 15. 5. 2025 domáhal zaplacení částky 48 000 Kč a dále vyklizení bytu. Podanou žalobu odůvodnil tím, že dne , datum, uzavřel s žalovanými nájemní smlouvu k bytu č. , anonymizováno, nacházejícím se v domě č. p. , anonymizováno, . Nájemné bylo sjednáno ve výši 9 000 Kč, zálohy na úhradu služeb byly sjednány ve výši 4 200 Kč, kdy tyto byly splatné vždy každého 12. dne daného měsíce. Při uzavření smlouvy byla rovněž předána kauce ve výši 20 000 Kč. Nájemné bylo řádně hrazeno do června 2024, následně žalovaní uhradili toliko dne 6. 6. 2024 částku 4 000 Kč, dne 25. 10. 2024 částku 25 000 Kč, dne 7. 2. 2025 částku 12 500 Kč, dne 28. 3. 2025 částku 22 500 Kč. Dluh tedy ke dni podání žaloby činil 68 000 Kč. Na tuto částku započetl žalobce složenou jistotu ve výši 20 000 Kč. Z důvodu dlouhodobého porušování povinností zaslal žalobce žalovaným výzvu k úhradě dluhu a následně výpověď nájmu bytu. Následně bylo zjištěno, že žalobce není vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, , která je uvedená v nájemní smlouvě, ale že je vlastníkem jednotky č. 709/5 v uvedeném bytovém domě. Dle názoru žalobkyně je tedy uzavřená nájemní smlouva smlouvou absolutně neplatnou, ze strany žalovaných byl byt po celou užíván bez právního důvodu a současně došlo na jejich straně k vzniku dluhu z titulu bezdůvodného obohacení.2. Následně žalobce podáním ze dne 13. 10. 2025 vzal podanou žalobu částečně nazpět, a to co do vyklizení bytu, neboť žalovaní daný byt v průběhu řízení vyklidili. Rovněž byla žaloba vzata částečně nazpět, a to v rozsahu nevyúčtovaných záloh za rok 2024, konkrétně za období měsíců červen 2024 až prosinec 2024 ve výši 29 400 Kč (7 x 4 200 Kč). Zároveň žalobce rozšířil podanou žalobu o dlužné nájemné 9 000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 4 200 Kč za období od dubna 2025 do 3. 10. 2025, tedy o částku 54 777 Kč, přičemž v tomto období uhradili toliko dne 15. 5. 2025 částku 12 700 Kč, dne 10. 6. 2025 částku 8 000 Kč, dne 17. 6. 2025 částku 5 000 Kč. Po zohlednění částečného zpětvzetí žaloby co do částky 29 400 Kč z původního žalobního nároku a po rozšíření žaloby o dlužné nájemné a služby za období od dubna 2025 do 3.10. 2025 o částku 54 777 Kč (za současného odečtu žalovanými uhrazených plateb) žalobce tedy po žalovaných žádá zaplacení částky 73 377 Kč s příslušenstvím. V uvedeném smyslu pak byl upraven navrhovaný výrok rozsudku.3. V rozsahu zpětvzetí tedy soud řízení ve výroku I. a II. zastavil.4. Žalovaní se k žalobě žádným způsobem nevyjádřili, k jednání se nedostavili. Žalovaní tedy ve smyslu § 101 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.), netvrdili a ve smyslu § 120 odst. 1 o. s. ř. neprokázali, že by byla žalovaná částka uhrazena, resp. že by existovala jiná skutečnost, která by vyvracela žalobkyní uplatněný nárok.5. Provedeným dokazováním byl zjištěn následující skutkový stav. Na základě výpisu z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že žalobce je vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, , bytu, vymezeném na pozemku p. č. , anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , anonymizováno, , v katastrálním území , obec, . Nájemní smlouvou ze dne , datum, bylo prokázáno, že se žalobce zavázal přenechat jednotku (byt) , Anonymizováno, , vč. podílu na společných částech budovy a pozemku, za účelem bydlení žalovaným. Žalovaní se zavázali hradit žalobci nájemné ve výši 9 000 Kč měsíčně a dále zálohy na služby ve výši 4 200 Kč měsíčně, kdy tyto platby byly splatné vždy do každého 12. dne v měsíci. K zajištění plateb nájemného se žalovaní zavázali složit žalobci jistotu ve výši 20 000 Kč. Ohledně záloh bylo dohodnuto, že žalobce provede jednou ročně jejich vyúčtování s tím, že případný nedoplatek nebo přeplatek je splatný do 15 dnů od doručení vyúčtování. Z negativního tvrzení žalobce bylo prokázáno, že žalovaní nehradili řádně nájemné a zálohy od června 2024, resp. od té doby uhradili toliko dne 6. 6. 2024 částku 4 000 Kč, dne 25. 10. 2024 částku 25 000 Kč, dne 7. 2. 2025 částku 12 500 Kč, dne 28. 3. 2025 částku 22 500 Kč, dále dne 15. 5. 2025 částku 12 700 Kč, dne 10. 6. 2025 částku 8 000 Kč a dne 17. 6. 2025 částku 5 000 Kč. Výzvou ze dne 3. 12. 2024 bylo prokázáno, že tato obsahuje výzvu žalovaným k úhradě dlužné částky 90 737 Kč do 12. 12. 2024, načež dopisem ze dne 13. 12. 2024 došlo k výpovědi nájemní smlouvy. Uvedená výpověď obsahuje rovněž poučení žalovaných o možnosti podat námitky proti výpovědi a navrhnout její přezkoumání soudem ve lhůtě dvou měsíců. Výpověď byla žalovaným zaslána doporučeně poštou dne 16. 12. 2024, jak vyplývá z podací značky na vrácených obálkách. Předžalobními výzvami právní zástupkyně žalobkyně ze dne 3. 4. 2025 bylo prokázáno, že žalovaní byli vyzváni k úhradě částky 48 000 Kč a dále k vyklizení bytu, kdy uvedená výzva obsahuje základní a skutkový rozbor dané věci. Protokolem o předání ze dne 3. 10. 2025 bylo dále prokázáno, že k předání dané jednotky žalobci došlo uvedeného dne.6. Podle ustanovení § 574 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.7. Podle ustanovení § 578 chyby v psaní nebo v počtech nejsou právnímu jednání na újmu, je-li jeho význam nepochybný.8. Podle ustanovení § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.9. Podle ustanovení § 2291 odst. 1 občanského zákoníku poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.10. Podle ustanovení § 2291 odst. 2 občanského zákoníku nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.11. Podle ustanovení § 2291 odst. 3 občanského zákoníku neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.12. Podle ustanovení § 2292 občanského zákoníku nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.13. Podle ustanovení § 2295 občanského zákoníku pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.14. Podle ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.15. Podle § 1970 občanského zákoníku po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.16. Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.17. Po právní stránce se soud nejprve zabýval otázkou platnosti nájemní smlouvy (a následujících právních jednání), v jejímž předmětu je namísto jednotky č. , Anonymizováno, uvedena jednotka č. , Anonymizováno, . Přitom soud vycházel ze zásady, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné (§ 574 občanského zákoníku). S ohledem na skutečnost, že mezi účastníky nemohlo dojít k pochybnostem, jaký byt je reálně pronajímán, kdy uvedenou chybu zjistila až následně právní zástupkyně žalobce, má soud za to, že záměna čísla , Anonymizováno, za , Anonymizováno, představuje toliko chybu v psaní ve smyslu § 578 občanského zákoníku, pro kterou nájemní smlouva (ani navazující právní jednání, která z ní vycházejí) není neplatná. Současně však má soud za to, že nájemn