26 Cdo 1854/2024 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1854/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:14. 1. 2025 Spisová značka:26 Cdo 1854/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1854.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Společenství vlastníků jednotek Odpovědnost za vady Dotčené předpisy:§ 1196 o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:10. 2. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1854/2024-307 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobkyně R. P., proti žalované K2 invest s.r.o., se sídlem v Praze 4, Na Úlehli 758/10, IČO 26008921, zastoupené JUDr. Petrem Plavcem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 1, Na Zábradlí 205/1, o zaplacení částky 100.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Chrudimi pod sp. zn. 12 C 9/2023, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 5. 2. 2024, č. j. 18 Co 238/2023-242, takto: Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 5. 2. 2024, č. j. 18 Co 238/2023-242, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení částky 100.000 Kč (s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení) představující slevu z kupní ceny tam specifikovaného bytu (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“). Uvedla, že v bytě se po jeho koupi projevily vady spočívající v tom, že povrchová úprava oken se odlupuje a popraskává. Tyto vady u žalované reklamovala a požadovala výměnu vadných oken za okna odpovídající kvality. Jelikož žalovaná reklamaci nevyřídila, dopisem ze dne 1. 11. 2021 nárok z odpovědnosti za vady změnila a požadovala slevu z kupní ceny bytu ve výši 100.000 Kč. Ani tu však žalovaná nezaplatila. 2. Okresní soud v Chrudimi (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. 7. 2023, č. j. 12 C 9/2023-183, rozhodl, že základ žalobního nároku je opodstatněný (výrok I) a že o náhradě nákladů řízení bude rozhodnuto v konečném rozsudku (výrok II). 3. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně spolu se svým manželem koupila předmětný byt od žalované dne 18. 9. 2017. Tam popsané vady oken reklamovali poprvé dne 18. 4. 2018, a následně dne 19. 6. 2018, 30. 5. 2019 a doporučeným dopisem ze dne 27. 5. 2019. Dne 22. 10. 2018 proběhla schůzka mezi zástupci SVJ XY a XY K. (dále jen „SVJ“) a žalovanou. Byly zjištěny závady, žalovaná reklamaci uznala a přislíbila nápravu. Uvedla, že opravy, případně výměny oken provede po znaleckém zkoumání. O závěru znalce neprodleně informuje SVJ a navrhne nejbližší možný termín a způsob opravy. V dopise ze dne 25. 11. 2021 žalovaná zástupci žalobkyně sdělila, že reklamaci uznává, je si vědoma, že okna vykazují vady, které sama u dodavatele oken reklamovala, a situaci chce řešit provedením opravy. K ní doposud nepřistoupila, neboť vyčkává na ohledání vad znalcem ustanoveným soudem ve sporu, jenž vede se společností Matrix a.s. Požadovanou výši slevy považuje za nepřiměřenou. Ze spisu vedeného u Okresního soudu v Chrudimi pod sp. zn. 3 C 283/2017 (spor mezi žalovanou a společností Matrix a.s.) vyplývá, že žalovaná o vadách v bytě věděla již od února roku 2017. 4. Po právní stránce uzavřel, že žalovaná uplatnila námitku promlčení žalovaného nároku v rozporu s dobrými mravy. Uvedl, že žalobkyně sice mohla podat žalobu dříve, avšak je vcelku pochopitelné, že tak neučinila, sdělila-li jí žalovaná dne 25. 11. 2021, že reklamaci uznává a vady chce řešit provedením opravy oken, k čemuž doposud nepřistoupila pouze kvůli vyčkávání na znalecké ohledání. Poté už žalobkyni nekontaktovala. Jestliže si ovšem žalovaná byla jistá tím, co vady způsobuje, měla žalobkyni jako spotřebitelku oslovit s konkrétní nabídkou řešení; čekání na promlčení se v tomto směru jeví jako nepoctivé. Dodal, že žalovaná o vadách bytu věděla již od února roku 2017 a přesto jej žalobkyni prodala jako bezvadný. Z vyložených důvodů rozhodl, že základ žalobního nároku je opodstatněný. Vydání mezitímního rozsudku přitom považoval za vhodné, neboť teprve v případě, kdy bude oprávněnost žalobou uplatněného nároku (pravomocně) postavena najisto, přistoupí ke znaleckému zkoumání, jež si vyžádá značné náklady. 5. K odvolání žalované Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích (soud odvolací) rozsudkem ze dne 5. 2. 2024, č. j. 18 Co 238/2023-242, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výroky II a III). 6. Odvolací soud nejprve uvedl, že žalobkyně se jakožto menšinová podílová spoluvlastnice společné části domu (okna) domáhala výměny vadných oken za okna odpovídající kvality a posléze takto uplatněný nárok změnila na slevu z kupní ceny ve výši 100.000 Kč. S odkazem na § 1196 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), a zejména usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 ICdo 28/2022, dovodil, že uplatnění práv z odpovědnosti za vady, včetně volby nároku z vadného plnění, náleží nepochybně SVJ, které tak v případě vad oken též učinilo. Žalobkyně jakožto menšinová spoluvlastnice nemovité věci však tato práva uplatnit nemůže, neboť nesmí ve smyslu § 1175 odst. 1 o. z. mimo jiné změnit společné části. Vadu společné části domu může nanejvýš reklamovat, volba konkrétního nároku z vadného plnění jí však nepřísluší. V opačném případě by totiž menšinový spoluvlastník sám neoprávněně rozhodoval o hospodaření se společnou věcí a důsledkem tohoto názoru by byl stav, v němž by výplně oken byly osazeny nestejnými okny typem, barvou, materiálem apod. Uzavřel, že věcnou legitimaci k uplatnění práva z odpovědnosti za vady společné části domu, v němž je obsažena i volba druhu nároku z vadného plnění, má společenství vlastníků, případně zákonem stanovená většina spoluvlastníků, jež může rozhodnout o hospodaření se společnou věcí, je-li společenství vlastníků nečinné. 7. Proti výroku I rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o § 237 o. s. ř. Uvedla, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky aktivní věcné legitimace k uplatnění a volbě konkrétního typu nároku z vadného plnění u společných částí nemovité věci, která v rozhodování dovolacího soudu doposud nebyla plně vyřešena, případně by měla být posouzena jinak než v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 ICdo 28/2022. S odkazem na judikaturu přijatou v poměrech právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 měla za to, že i menšinový spoluvlastník (bez ohledu na výši spoluvlastnického podílu) by měl být aktivně věcně legitimován k uplatnění práv a volbě konkrétního nároku z odpovědnosti za vady. Výklad § 1196 odst. 2 o. z., podle něhož vlastníci jednotlivých jednotek nabydou aktivní legitimaci až jako ultima ratio, nebo v případě, že se vady budou vyskytovat pouze v bytě jednoho vlastníka, považovala za rigidní a formalistický. Dále namítla, že odvolací soud se v průběhu odvolacího řízení odchýlil od tam citované ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vztahující se k požadavkům na řádné odůvodnění a předvídatelnost soudního postupu a rozhodnutí. Tvrzení odvolacího soudu o uplatnění jednotného postupu ze strany SVJ podle jejího názoru nevyplývá z žádného provedeného důkazu. Námitku nedostatku aktivní věcné legitimace pak žalovaná uplatnila až po uplynutí lhůty k odvolání. Měl-li odvolací soud v úmyslu tuto otázku posoudit jinak než soud prvního stupně, měl na to žalovanou řádně upozornit a poučit ji. Jestliže tak neučinil, rozhodl v rozporu se zákazem překvapivých rozhodnutí. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. 8. Nejvyšší soud jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné a také důvodné, neboť při řešení otázky aktivní věcné legitimace vlastníka jednotky k uplatnění práv vzniklých vadou jednotky se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 9. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm.