26 Cdo 2294/2023 — Nejvyšší soud

26 Cdo 2294/2023 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:12. 6. 2024 Spisová značka:26 Cdo 2294/2023 ECLI:ECLI:CZ:NS:2024:26.CDO.2294.2023.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Dotčené předpisy:§ 2208 o. z. § 2214 o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:8. 7. 2024 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 2294/2023-153 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Jany Misiačkové ve věci žalobkyně MONI LODGING, s.r.o., se sídlem v Praze 4, Severozápadní III 340/6, IČO 25724975, zastoupené JUDr. Mgr. Slavomírem Hrinkem, advokátem se sídlem v Praze 3, Jičínská 2348/10, proti žalovanému R. S., zastoupenému Mgr. Tomášem Bubrjakem, advokátem se sídlem v Praze 1, Vodičkova 710/31, o zaplacení částky 316.378 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 13 C 4/2019, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 24. 2. 2023, č. j. 14 Co 20/2023-129, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 24. 2. 2023, č. j. 14 Co 20/2023-129, se v potvrzujícím výroku I a v nákladových výrocích III a IV zrušuje a věc se vrací v tomto rozsahu odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 316.378 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že na základě Smlouvy o nájmu nemovitostí ze dne 1. 8. 2005 ve znění Dodatku č. 1 ze dne 1. 5. 2010 (dále jen „Smlouva“), uzavřené mezi ní a žalovaným a od 1. 5. 2010 mezi ní, žalovaným a Evou Marešovou, je provozovatelkou hotelu Bílá růže v Písku (dále jen „pronajatá nemovitost“, resp. „hotel“). V době od 9. 2. 2015 do 30. 1. 2018 jí žalovaný svým protiprávním jednáním bránil ve vstupu do hotelu a tím také v jeho provozování. Pro jeho řádné zprovoznění musela odstranit škody způsobené protiprávním jednáním žalovaného a provést nezbytné opravy. Náhrada takto vzniklé škody, kterou po žalovaném požaduje, sestává z částky 94.312 Kč z titulu škody způsobené poškozením a neúdržbou teras hotelu, částky 149.849 Kč za odstranění závad v kotelně a na domovním plynovodu, částky 60.000 Kč z titulu škody způsobené odstraněním plynových ohřívačů vody a částky 12.172 Kč za pořízení nových elektroměrů. 2. Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 19. 9. 2022, č. j. 13 C 4/2019-114, žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II). 3. Soud prvního stupně vyšel z následujících skutkových zjištění. Žalovaný v období od 9. 2. 2015 do 30. 1. 2018 rušil držbu žalobkyně, jelikož neoprávněně obsadil pronajatou nemovitost, jejímž byl v té době vlastníkem. Žalobkyně s ním přitom měla uzavřenou Smlouvu, na základě které hotel provozovala. Takto eskaloval dlouholetý spor mezi žalovaným a jednatelkou žalobkyně (Evou Marešovou), kteří byli dříve v partnerském vztahu. Za toto jednání byl žalovaný odsouzen pro přečin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru a pro přečin ublížení na zdraví. Pronajatou nemovitost žalobkyni vydal až po rozhodnutí soudu ohledně ochrany rušené držby a následném zásahu exekutora dne 30. 1. 2018. Po převzetí nemovitosti provedla žalobkyně opravy ke zprovoznění hotelu. Jednatelka žalobkyně a žalovaný spolu léta vedli spor o vlastnictví hotelu s tím, že v současné době již bylo soudem rozhodnuto, že hotel je v jejím vlastnictví. 4. Po právní stránce věc posoudil podle § 2894 odst. 1 a § 2900 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z“, resp. „občanský zákoník“). Uzavřel, že nárok žalobkyně není po právu, neboť nedotvrdila a neprokázala, že by k požadované škodě došlo v příčinné souvislosti s protiprávním jednáním žalovaného (rušením držby). Neunesla tak své břemeno tvrzení a důkazní břemeno, a to ani poté, co byla soudem v této souvislosti poučena podle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Pro úplnost dodal, že žalobkyně svůj nárok podřazovala pod § 1003 o. z. V takovém případě by se však nemohla domáhat náhrady škody (jak činí), ale mohla by požadovat, aby se žalovaný jako rušitel svého rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. 5. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 24. 2. 2023, č. j. 14 Co 20/2023-129, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ohledně částky 304.206 Kč s příslušenstvím (výrok I) a změnil ohledně částky 12.172 Kč s příslušenstvím tak, že uložil žalované povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni částku 12.172 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení (výrok II); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů (výroky III a IV). 6. Odvolací soud dokazování provedené soudem prvního stupně zčásti zopakoval a zčásti doplnil. Ve vztahu k nákladům na opravu terasy (částka 94.312 Kč) a na opravu kotelny a domovních plynových rozvodů (částka 149.849 Kč) nejprve předestřel, že v době, kdy měla žalobkyni vzniknout škoda, trval mezi účastníky nájemní vztah. Oprava venkovní terasy hotelu, kotelny a domovních plynových rozvodů není běžnou údržbou hotelu ve smyslu § 2207 o. z. a čl. VI Smlouvy, kterou je povinen zajišťovat nájemce. Tyto vady spadají naopak pod režim § 2208 o. z. a čl. VII Smlouvy. Nájemce se tudíž může po pronajímateli domáhat náhrady nákladů účelně vynaložených na jejich odstranění pouze v případě, že je pronajímateli nejprve řádně a včas oznámil. To se však v souzené věci nestalo, neboť žalobkyně zaslala žalovanému toliko předžalobní výzvu ze dne 11. 7. 2018 s požadavkem na náhradu škody. Přičinil, že čeho je možné dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu (§ 1925 o. z.). V tomto případě jde přitom o typickou odpovědnost za vady, jelikož vadou je i nezajištění nerušeného užívání věci nájemci po dobu nájmu [§ 2205 písm. c) o. z.]. Jestliže tedy žalobkyně žalovanému jako pronajímateli neoznámila vady na pronajaté věci, nemůže se nyní domáhat nákladů vynaložených na jejich odstranění, natož náhrady škody. Ve vztahu k částce 60.000 Kč za pořízení nových ohřívačů vody předeslal, že žalobkyně tvrdila, že ohřívače vody do hotelu osadila ona, a po znovuzprovoznění hotelu v lednu 2018 dva z nich chyběly; proto je musela pořídit opětovně. Zdůraznil, že žalobkyně hotel převzala ve stavu způsobilém k užívání (čl. II bod 3. Smlouvy) a nezavázala se pořizovat nové technické vybavení hotelu (čl. VI Smlouvy). Absence technického vybavení je nepochybně vadou pronajaté nemovitosti, kterou má hradit pronajímatel (čl. VII Smlouvy), a je nerozhodné, zda původní ohřívače vody zakoupila žalobkyně. I v této souvislosti se tudíž uplatní závěr vyslovený ve vztahu k nároku na úhradu nákladů na opravu terasy, kotelny a domovních plynových rozvodů. Zamítavý rozsudek soudu prvního stupně proto v uvedeném rozsahu potvrdil. Nárok na úhradu částky 12.172 Kč za pořízení nových elektroměrů naopak shledal důvodným. Dodávka elektřiny totiž nebyla součástí nájemního vztahu, a proto se zde neuplatní § 1925 o. z. Žalobkyně dodávku elektřiny do pronajatého hotelu ukončila v květnu 2015 poté, co jí žalovaný protiprávně zamezil ve vstupu do hotelu. V lednu 2018, kdy jí žalovaný vstup do hotelu umožnil, musela uzavřít novou smlouvu na dodávku elektřiny a nechat hotel osadit novými elektroměry. Částka 12.172 Kč je proto škodou vzniklou žalobkyni v příčinné souvislosti protiprávním jednáním žalovaného (§ 2910 o. z.). 7. Proti výrokům I, III a IV rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dovolatelka) dovolání, jehož přípustnost opřela o § 237 o. s. ř. s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena. Předně nesouhlasila s právním názorem odvolacího soudu, že v daném případě jde o vady, které spadají pod režim § 2208 o. z. Zdůraznila, že žalovaný v této souvislosti nevystupuje v roli pronajímatele, ale v roli osoby porušující právo. Vynucoval si právo s hotelem volně nakládat i vůči druhé pronajímatelce Evě Marešové. Škodu způsobil zásahem do práva nájmu žalobkyně rušením držby. Proto se tento případ řídí § 2910 o. z., resp. § 1003 o. z.; zde není třeba pronajímatele k odstranění vad vyzývat. Brojila také proti závěru odvolacího soudu, podle něhož byla ve smyslu § 2208 odst. 1 o. z. povinna pronajímateli oznámit vady předmětu nájmu, k jejichž odstranění je povinen, a neučinila-li tak, nemůže se nyní domáhat náhrady nákladů, které na opravu hotelu vynaložila. Uvedla, že pronajímateli byli v dotčené době její jednatelka E