26 Cdo 3407/2024 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3407/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:3. 3. 2025 Spisová značka:26 Cdo 3407/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.3407.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Výklad právních jednání (o. z.) [ Právní jednání (o. z.) ] Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Plná moc Dotčené předpisy:§ 555 odst. 1 o. z. § 556 o. z. § 2302 o. z. § 32 odst. 1 o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:4. 4. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3407/2024-397 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D. a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce Morada Zelmata, se sídlem v Praze 1, Rytířská 411/4, IČO 75403684, zastoupeného JUDr. Hanou Žižkovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Nerudova 239/35, proti žalovaným 1) A. B., 2) J. D., 3) D. D., 4) A. H., 5) S. H., 6) S. H., a 7) City Home Project VII, s.r.o., se sídlem v Praze 5 – Smíchově, Holečkova 3331/35, IČO 06309658, všem zastoupeným JUDr. Tomášem Sokolem, advokátem se sídlem v Praze 4, Na Strži 2102/61a, o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor a o určení nájemního poměru, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 25 C 6/2022, o dovolání žalovaných proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 16. 7. 2024, č. j. 12 Co 161/2024-265, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16. 7. 2024, č. j. 12 Co 161/2024-265, se v rozsahu jeho výroku I, v němž byl změněn výrok I rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 14. 3. 2024, č. j. 25 C 6/2022-221, zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobce se domáhal určení, že je neoprávněná výpověď ze dne 29. 9. 2021 (dále též jen „předmětná výpověď“), kterou žalovaní vypověděli nájemní smlouvu o nájmu nebytových prostor uzavřenou mezi účastníky dne 2. 1. 2012 (dále jen „předmětná smlouva“), a že mezi účastníky trvá nájemní poměr touto smlouvou založený. 2. Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. 3. 2024, č. j. 25 C 6/2022-221, žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků (výrok II). 3. Na základě odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 16. 7. 2024, č. j. 12 Co 161/2024-265, rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku I změnil tak, že určil, že předmětná výpověď je neoprávněná, jinak jej v tomto výroku potvrdil (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků před soudy obou stupňů (výrok II). 4. Odvolací soud vyšel ze zjištění, že žalovaní (ohledně některých jejich právní předchůdci) jako pronajímatelé a žalobce jako nájemce uzavřeli předmětnou smlouvu, jejímž předmětem byly tam specifikované nebytové prostory, a to na dobu neurčitou. V předmětné smlouvě si sjednali, že nájem zaniká výpovědí pronajímatele nebo nájemce danou z tam uvedených důvodů, mezi nimiž byly i důvody, že „nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem“, a „nájemce nebo jeho klient … přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek“, a dále smrtí nájemce nebo písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Uzavření a případné změny či ukončení předmětné smlouvy provádí na základě plné moci za pronajímatele S. H. společně s D. D. a v ostatních záležitostech jako zástupce pronajímatele působí S. H. (čl. XV odst. 2 smlouvy). Z dodatku č. 1 k předmětné smlouvě ze dne 2. 3. 2019 vyplývá, že v čl. XV smlouvy byla D. D. nahrazena J. D., a dále že změny a ukončení smlouvy za pronajímatele provádí S. H. Listinou datovanou dnem 29. 9. 2021, podepsanou S. H. a D. D., dali žalovaní žalobci výpověď z nájmu s odkazem na § 2232 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), bez výpovědní doby s odůvodněním, že žalobce zvlášť závažným způsobem opakovaně porušoval své povinnosti plynoucí z nájmu, když mimo jiné „včas a řádně neuhradil nájemné a zálohy na služby spojené s nájmem“, „neuhradil dokonce ani dlužné plnění z nájemní smlouvy ve smyslu splátkového kalendáře z 19. 3. 2020 včetně záloh na služby spojené s užíváním prostor“, „znečišťoval a činil hluk v průjezdu domu“, docházelo k „problémům se psem žalobce v podobě výskytu stolice, moči a hluku v nemovitosti a v jejím blízkém okolí“, „instaloval reklamu na domě bez vědomí a souhlasu pronajímatelů včetně natření vrat na červeno“, „parkoval způsobem, kterým se blokuje vjezd do domu“ a provedl „neoprávněné stavební úpravy na předmětu nájmu“. Současně vzali zpět předchozí výpověď ze dne 17. 6. 2021, která stanovovala výpovědní dobu. Žalobce podal dne 7. 10. 2021 proti předmětné výpovědi námitky. 5. Po právní stránce odvolací soud nejprve předeslal, že žalovaní dali žalobci výpověď z nájmu již dne 17. 6. 2021, následně ji však vzali písemně zpět a žalobce s tímto zpětvzetím souhlasil; účastníci se tudíž dohodli na jejím zrušení. Poté uvedl, že § 2232 o. z., podle něhož porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, je dispozitivní právní normou. Strany si tak mohou sjednat povinnosti, jejichž porušením dojde k naplnění výpovědního důvodu. Dovodil, že jestliže účastníci v předmětné smlouvě „taxativně vyjmenovali způsoby a důvody skončení nájmu, bezesporu jejich vůlí bylo vyloučit jiné, byť zákonem dovolené, způsoby skončení“. Žalovaní ovšem v předmětné výpovědi „jednoznačně vyjádřili vůli smlouvu (nájem) vypovědět nikoliv podle smluvních ujednání, ale podle § 2232 o. z.“; jejich vůle tak, bez ohledu na existenci výpovědních důvodů sjednaných ve smlouvě, „nebyla vypovědět nájem dle smlouvy, ale podle výše uvedeného zákonného ustanovení“. Takovou možnost si však v předmětné smlouvě se žalobcem neujednali. Odvolací soud proto uzavřel, že předmětná výpověď, kterou za žalované podepsaly osoby k tomu řádně zmocněné, je neoprávněná. S odkazem na tam specifikovanou judikaturu Nejvyššího soudu se dále ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož žalobce nemá naléhavý právní zájem na určení trvání nájemního vztahu. 6. Proti rozsudku odvolacího soudu, a to proti měnící části jeho výroku I a též proti výroku II o náhradě nákladů řízení, podali žalovaní (dále též jen „dovolatelé“) dovolání (k jeho doplnění ze dne 25. 2. 2025, jež bylo podáno po uplynutí dovolací lhůty, dovolací soud nepřihlížel). Mají za to, že dovolání je přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále opět též jen „o. s. ř.“) z důvodu, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného a procesního práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2006, sp. zn. 25 Cdo 1496/2006, ze dne 28. 4. 2009, sp. zn. 22 Cdo 3441/2006, nebo ze dne 18. 3. 2010, sp. zn. 32 Cdo 1019/2009, a dále též v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1654/2022, a ze dne 3. 11. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2541/2021, a vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena. 7. Namítají, že „smluvní ujednání o možnostech ukončení předmětné nájemní smlouvy (výpovědí) nevylučuje implicitně/automaticky zákonnou úpravu ukončení nájemního vztahu“. Odvolací soud učinil odlišný (a nesprávný) závěr o vůli smluvních stran, aniž by dle § 213 odst. 2 o. s. ř. provedl důkazy „opravňující utvoření takových závěrů“ (neprovedl k této otázce žádné důkazy). Do doby rozhodnutí odvolacího soudu nebyla otázka (ne)možnosti výpovědi předmětné smlouvy dle zákonných ustanovení řešena ani namítána účastníky; proto je jeho rozhodnutí vycházející ze závěru o takové nemožnosti - posouzení skutečnosti, kterou žádný z účastníků řízení netvrdil či nepopíral, která nebyla předmětem posuzování soudu prvního stupně, a jenž byl vysloven až odvolacím soudem při jednání, při němž byl současně vyhlášen jeho rozsudek, bez možnosti „reálné obrany účastníků proti němu“ - rozhodnutím překvapivým. 8. Nesprávně odvolací soud uzavřel, že „nelze bez dalšího uzavřít, že sjednání některých způsobů ukončení nájemní smlouvy …, resp. výpovědních důvodů (a případně délky výpovědní doby), implicitně bez dalšího vylučuje, aby některá ze smluvních stran vypověděla nájemní smlouvu s odkazem na zákonnou úpravu, o to víc v případě, jsou-li výpovědní důvody ujednané v nájemní smlouvě velmi úzké, či dokonce v případě, kdy jsou práva jednotlivých smluvních stran nevyvážená a pronajímatel nemá smlouvou stanovenou délku výpovědní doby“. Takové smluvní