26 Cdo 627/2025 — Nejvyšší soud

26 Cdo 627/2025 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:20. 5. 2025 Spisová značka:26 Cdo 627/2025 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.627.2025.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Nájemné Byt Přípustnost dovolání Dotčené předpisy:§ 2265 odst. 2 o. z. § 698 odst. 1 obč. zák. § 237 o. s. ř. § 243c odst. 1 o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:23. 5. 2025 Podána ústavní stížnost Datum podáníSpisová značkaECLISoudce zpravodajVýsledekDatum rozhodnutí 14.10.2025IV.ÚS 3027/25 Zdeněk Kühn odmítnuto pro nedodržení lhůty21. 10. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 627/2025-632 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně H. K., zastoupené Mgr. Danielem Tobolou, advokátem se sídlem v Praze 1, Revoluční 764/17, proti žalovaným 1) E. s.r.o., a 2) R. E. s.r.o., oběma zastoupeným Mgr. Josefem Kantůrkem, advokátem se sídlem v Kolíně, Václavská 864/4, o uplatnění slevy z nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 38 C 53/2013, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 23. 5. 2024, č. j. 15 Co 77/2024-495, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 1. 8. 2024, č. j. 15 Co 77/2024-553, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit každé ze žalovaných náhradu nákladů dovolacího řízení 2 776,95 Kč k rukám Mgr. Josefa Kantůrka, advokáta se sídlem v Kolíně, Václavská 864/4, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. Odůvodnění: 1. Žalobou doručenou soudu dne 5. 2. 2013 se žalobkyně (coby nájemkyně bytu) po žalované 1) domáhala slevy ve výši 50 % z částky 9 800 Kč měsíčně připadající na nájemné z bytu č. 13, o rozloze 45 m², 1+0, situovaného ve 3. nadzemním podlaží domu č. p. XY, stojícího na pozemku stavební parcele č. XY, vše v katastrálním území XY, obec XY (dále jen „byt“ a „dům“), za období od podání návrhu do odstranění tam specifikovaných vad. Podáním ze dne 1. 12. 2017 navrhla, aby do řízení vstoupila žalovaná 2), která se stala novou vlastnicí bytu, a s ohledem na rozhodnutí v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 21 C 24/2013 žádala o změnu žaloby tak, že se nadále domáhá slevy 35 % z částky 9 200 Kč měsíčně ode dne podání návrhu do odstranění vad; podáním doručeným soudu dne 7. 12. 2017 upravila žalobní petit ohledně požadované slevy z nájemného z chybně uvedených 35 % na 43,5 %. Dne 31. 8. 2018 pak rozšířila skutková tvrzení o další tvrzené vady v bytě, za něž požaduje slevu z nájemného, a setrvala na žádosti o poskytnutí slevy z nájemného ve výši 43,5 %. V návaznosti na tyto procesní úkony Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) usnesením ze dne 26. 9. 2018, č. j. 38 C 53/2013-136, připustil, aby do řízení na straně žalované jako další účastnice přistoupila žalovaná 2), usnesením ze dne 6. 10. 2022, č. j. 38 C 53/2013-233, zastavil řízení co do požadované slevy z nájemného ve výši 50 % z částky 600 Kč od 5. 2. 2013 do odstranění vad a co do požadované slevy z nájemného ve výši 6,5 % z částky 9 200 Kč od 5. 2. 2013 do odstranění vad, a usnesením ze dne 18. 4. 2023, č. j. 38 C 53/2013-332, připustil změnu žaloby spočívající ve změně skutkových tvrzení, navrženou žalobkyní v podání ze dne 31. 8. 2018. 2. Poté soud prvního stupně rozsudkem ze dne 28. 6. 2023, č. j. 38 C 53/2013-385, žalobu, kterou se žalobkyně domáhala slevy z nájemného ve výši 43,5 % z částky 9 200 Kč měsíčně od 5. 2. 2013 do odstranění závad, zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastnic (výroky II a III). 3. Na základě odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 23. 5. 2024, č. j. 15 Co 77/2024-495, ve znění usnesení ze dne 1. 8. 2024, č. j. 15 Co 77/2024-553, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I potvrdil (výrok I), ve výrocích II a III jej změnil jen ohledně výše náhrady nákladů řízení, jinak jej i v těchto výrocích potvrdil (výroky II a III), a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení účastnic (výroky IV a V). 4. Odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že vlastnicí domu a bytu byla nejprve žalovaná 1) a následně od 24. 2. 2016 žalovaná 2). Žalobkyně je nájemkyní bytu od roku 1986. Nájemné z bytu bylo postupně zvyšováno, naposledy od 1. 1. 2012 na 5 199 Kč měsíčně. Dne 6. 1. 2012 uplatnila žalobkyně vůči žalované 1) slevu z nájemného ve výši 30 % s odůvodněním, že byt se dlouhodobě nachází ve stavu neumožňujícím jeho řádné užívání. Netěsní okenní rámy, v důsledku čehož do bytu proniká hluk z ulice, zejména z prostranství před klubem Le Mirage, a v topné sezóně uniká teplo; v souvislosti s dřívějšími stavebními úpravami bylo také odpojeno odkouření vedoucí na střechu, což ztěžuje možnost byt větrat. Vzhledem ke skončení deregulace nájemného přistoupila žalovaná 1) dne 26. 10. 2012 ke zvýšení nájemného od 1. 2. 2013 na 9 800 Kč měsíčně. Žalobkyně se zvýšením nesouhlasila a začala naopak požadovat slevu z nájemného. Argumentovala zejména rušením nočního klidu návštěvníky klubu Le Mirage, netěsnícími okny, zrušením odkouření na pavlač a stavebními úpravami, které v bytě provedla – v kuchyni vybudovala navíc předsíň a koupelnu s WC. Hlučnost baru v přízemí domu se řešila opakovaně, byla v něm nainstalována protihluková opatření. V letech 2012, 2016 a 2022 proběhlo měření hluku, vždy s výsledkem, že hygienické limity nejsou překračovány. Od doby, kdy žalobkyně byt užívá, bylo v domě provedeno velké množství stavebních prací s cílem jeho údržby a modernizace. Dne 9. 4. 2013 podala žalovaná 1) u Obvodního soudu pro Prahu 2 žalobu na určení obvyklé výše nájemného z bytu. Žalobkyně (v procesním postavení žalované) argumentovala problémem s hlukem z klubu Le Mirage a starými okny. Rozsudkem ze dne 15. 10. 2018, č. j. 26 Cdo 2225/2018-445, Nejvyšší soud zrušil rozsudky Městského soudu v Praze ze dne 11. 10. 2017, č. j. 55 Co 315, 316/2017-339, a Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 14. 2. 2017, č. j. 21 C 24/2013-285, s odůvodněním, že soudy při určení obvyklé výše nájemného z bytu pochybily, jestliže vycházely ze znaleckého posudku, jenž přihlížel ke stavu bytu po úpravách uskutečněných se souhlasem pronajímatelky žalobkyní na její vlastní náklady. Obvodní soud pro Prahu 2 poté rozsudkem ze dne 17. 6. 2021, č. j. 21 C 24/2013-735, určil obvyklé nájemné z bytu k 9. 4. 2013 ve výši 7 360 Kč měsíčně a k 1. 1. 2016 ve výši 8 270 Kč měsíčně. Vypořádal se s námitkami žalobkyně, že v 80. letech byt zrekonstruovala na vlastní náklady, že ji v nočních hodinách ruší hluk z klubu Le Mirage a že okna v bytě netěsní. Zohlednil rovněž technickou stránku bytu, a to včetně realizované rekonstrukce, vyhodnocení akustické situace v chráněném vnitřním a venkovním prostoru stavby a jím provedené místní šetření. V řízení byly vyhotoveny dva znalecké posudky; znalci vycházeli z obsahu spisu, zhodnotili byt jako celek a přihlédli rovněž k lokalitě, v níž se nachází. Znalcem stanovené obvyklé nájemné Obvodní soud pro Prahu 2 ponížil o 10 % s ohledem na žalobkyní učiněné stavební úpravy bytu. Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 13. 4. 2022, č. j. 55 Co 401/2021-791, naposledy citovaný rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 potvrdil, a Nejvyšší soud usnesením ze dne 1. 11. 2022, č. j. 26 Cdo 2547/2022-826, dovolání podané v dané věci odmítl. Při stanovení obvyklé výše nájemného k 8. 4. 2013 měl znalec Ing. Zbyněk Sadil, CSc. k dispozici data k prvnímu a třetímu čtvrtletí roku 2013. Pokud by bylo zapotřebí stanovit obvyklé nájemné k 5. 2. 2013, použila by se data z konce roku 2012 a rozdíl by byl minimální. 5. Po právní stránce odvolací soud vyšel z toho, že podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), se na nárok žalobkyně za období od 5. 2. 2013 do 31. 12. 2013 použije § 698 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“), a za období od 1. 1. 2014 do odstranění vad § 2265 o. z. Dále poukázal na § 135 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), tam citovanou judikaturu a literaturu a vyložil, že předběžnou otázkou je taková právní skutečnost, jejíž existence nebo neexistence by měla vliv na rozhodnutí ve věci soudem projednávané a která sama může být předmětem řízení téhož nebo jiného soudu nebo jiného řízení; jde tedy o otázku, která se sice netýká předmětu řízení, avšak jejíž vyřešení je nezbytné pro rozhodnutí o předmětu řízení. Probíhá-li následné řízení se stejnými účastníky, platí, že předchozí rozhodnutí soudu o věci (tedy jeho výrok) je pro vyřešení předběžné otázk