33 Cdo 1153/2015 — Nejvyšší soud

33 Cdo 1153/2015 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:24. 3. 2016 Spisová značka:33 Cdo 1153/2015 ECLI:ECLI:CZ:NS:2016:33.CDO.1153.2015.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Dotčené předpisy:§ 237 o. s. ř. ve znění do 31.12.2013 § 616 odst. 3 obč. zák. ve znění do 31.12.2013 § 622 obč. zák. ve znění do 31.12.2013 § 3 předpisu č. 116/1990Sb. Kategorie rozhodnutí:E Zveřejněno na webu:31. 5. 2016 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 1153/2015 U S N E S E N Í Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Blanky Moudré a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobců a) Ing. A. K., Ph.D., b) Bc. I. K., c) Mgr. D. N., d) P. N., e) R. K., f) J. K., g) Ing. P. Z., h) Mgr. P. Z., i) T. S., j) MUDr. M. B., k) MUDr. D. B., l) MUDr. L. Š., m) MUDr. P. Š., n) R. N., o) A. N., p) Ing. I. M., q) A. M., r) JUDr. J. M., CSc., s) H. L., t) J. C., u) Mgr. M. C., v) T. K., w) K. T., x) RNDr. P. S., CSc., y) P. S., z) K. P., aa) M. G., ab) L. E. G., ac) MUDr. E. C., ad) I. P., a ae) P. N., zastoupených JUDr. Ing. Janem Kopřivou, Ph.D., advokátem se sídlem Brno, Zahradnická 223/6, proti žalované MAMEST, s. r. o. se sídlem Brno, Koliště 1912/13, zastoupené JUDr. Alešem Mendelem, advokátem se sídlem Brno, Orlí 492/18, o uplatnění práv z odpovědnosti za vady, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 52 C 163/2011, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 9. 10. 2014, č. j. 18 Co 319/2013-529, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů od právní moci tohoto usnesení na náhradě nákladů dovolacího řízení: - žalobcům a) a b) oprávněným společně a nerozdílně 6.906 Kč - žalobcům c) a d) oprávněným společně a nerozdílně 7.094 Kč - žalobcům e) a f) oprávněným společně a nerozdílně 6.435 Kč - žalobcům g) a h) oprávněným společně a nerozdílně 6.435 Kč - žalobci i) 3.084 Kč - žalobcům j) a k) oprávněným společně a nerozdílně 6.153 Kč - žalobcům l) a m) oprávněným společně a nerozdílně 6.435 Kč - žalobcům n) a o) oprávněným společně a nerozdílně 6.435 Kč - žalobcům p) a q) oprávněným společně a nerozdílně 7.470 Kč - žalobci r) 6.061 Kč - žalobkyni s) 3.178 Kč - žalobcům t) a u) oprávněným společně a nerozdílně 9.164 Kč - žalobcům v) a w) oprávněným společně a nerozdílně 6.059 Kč - žalobci x) 2.989 Kč - žalobci y) 4.880 Kč - žalobkyni z) 2.658 Kč - žalobcům aa) a ab) oprávněným společně a nerozdílně 5.964 Kč - žalobkyni ac) 2.989 Kč - žalobkyni ad) 2.848 Kč - žalobkyni ae) 3.010 Kč celkem 106.247 Kč k rukám JUDr. Ing. Jana Kopřivy, advokáta se sídlem Brno, Zahradnická 6. O d ů v o d n ě n í : Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 7. 12. 2012, č. j. 52 C 163/2011-458, uložil žalované, aby do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatila: žalobcům a) a b), oprávněným společně a nerozdílně, 45.650 Kč (výrok I.), žalobcům c) a d), oprávněným společně a nerozdílně, 47.862 Kč (výrok II.), žalobcům e) a f), oprávněným společně a nerozdílně, 40.522 Kč (výrok III.), žalobcům g) a h), oprávněným společně a nerozdílně, 40.271 Kč (výrok IV.), žalobci i) 37.455 Kč (výrok V.), žalobcům j) a k), oprávněným společně a nerozdílně, 37.606 Kč (výrok VI.), žalobcům l) a m), oprávněným společně a nerozdílně, 40.623 Kč (výrok VII.), žalobcům n) a o), oprávněným společně a nerozdílně, 40.552 Kč (výrok VIII.), žalobcům p) a q), oprávněným společně a nerozdílně 51.985 Kč (výrok IX.), žalobci r) 100.752 Kč (výrok X.), žalobkyni s) 39.767 Kč (výrok XI.), žalobcům t) a u), oprávněným společně a nerozdílně 69.458 Kč (výrok XII.), žalobcům v) a w) 36.926 Kč (výrok XIII.), žalobci x) 35.328 Kč (výrok XIV.), žalobci y) 75.627 Kč (výrok XV.), žalobkyni z) 28.138 Kč (výrok XVI.), žalobcům aa) a ab), oprávněným společně a nerozdílně, 35.506 Kč (výrok XVII.), žalobkyni ac) 35.328 Kč (výrok XVIII.), žalobkyni ad) 32.843 Kč (výrok XIX.), žalobkyni ae) 28.148 Kč (výrok XX.), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky XXI.-XL.). Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalovaná uzavřela v průběhu roku 2009 a 2010 s jednotlivými žalobci kupní smlouvu a smlouvu o převodu vlastnictví jednotky (první smlouvu dne 8. 8. 2009 a poslední dne 26. 10. 2010), jejímž předmětem byl převod blíže specifikované jednotky v domech v Brně, s příslušným spoluvlastnickým podílem k pozemkům, na nichž budova stojí, a ke společným částem budovy, mezi něž byla výslovně zařazena i kotelna. Každá smlouva obsahovala ujištění žalované (prodávající), že na předmětu převodu neváznou žádná práva třetích osob (až na zástavní právo ve prospěch České spořitelny, a.s., zajišťující úvěr ve výši 119.500.000 Kč poskytnutý žalované) včetně práv nájemních. Dne 5. 6. 2009 však žalovaná uzavřela jako pronajímatel se společností Teplárny Brno, a. s. jako nájemcem nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání části společných částí domů označených jako „kotelna“ k užívání na dobu dvaceti let za úhradu 1 Kč ročně za účelem dodávky a regulace dodávky tepelné energie na základě uzavřené kupní smlouvy na dodávku a odběr tepelné energie (dále jen „nájemní smlouva“). Ve smlouvě je uvedeno, že nájemce provedl na vlastní náklady technické zhodnocení pronajatého majetku spočívající v zabudování technologického zařízení k výrobě tepla za cenu 1.897.277,60 Kč bez DPH, přičemž technické zhodnocení je nájemce oprávněn odepisovat podle § 28 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb. Žalovaná se zavázala v případě předčasného skončení nájmu uhradit nájemci zůstatkovou hodnotu neodepsané části vynaložených nákladů. Žalobci t) a u) zaslali žalované dne 19. 10. 2009 email, v němž jí sdělili svůj nesouhlas s uzavřenou nájemní smlouvou a upozornili ji na to, že se jedná o skutečnost, která jim byla utajena a je v rozporu s kupní smlouvou. Dne 10. 12. 2009 uzavřela BYTASEN, spol. s r. o. jako správce nemovitostí s nájemcem kotelny kupní smlouvu na dodávku a odběr tepelné energie případně dodávku a odběr teplé vody s místem plnění Brno, (dále jen “kupní smlouva na odběr tepla”). Přípisy z 29. 3. 2010 (doručené 6. 4. 2010) žalobci sdělili žalované prostřednictvím svého zástupce, že uzavřenou nájemní smlouvu se společností Teplárny Brno, a. s. považují za vadu předmětu převodu a žádají proto slevu z kupní ceny. BYTASEN, spol. s r. o. vypověděla dne 12. 7. 2010 kupní smlouvu na odběr tepla. Společenství vlastníků jednotek dne 8. 6. 2011 a Společenství vlastníků jednotek se dne 14. 2. 2012 usnesla na ukončení nájemní smlouvy se společností Teplárny Brno, a. s.; nájemní vztah byl ukončen ke dni 30. 9. 2011 poté, co vlastníci jednotek, resp. společenství vlastníků jednotek - poměrně podle vytápěných ploch jednotlivých jednotek - uhradili nájemci na zůstatkové ceně technologického zařízení kotelny 1.874.039 Kč. Z takto zjištěného skutkového stavu věci soud prvního stupně dovodil, že žalobci (v pozici spotřebitelů) uzavřeli se žalovanou (v pozici právnické osoby podnikající na realitním trhu a jednající v rámci své obchodní podnikatelské činnosti) kupní smlouvy v souladu s § 588 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění do 31. 12. 2012 (viz § 3028 odst. 1, 3 zákona č. 89/2012 Sb.; dále jen “obč. zák.”), ve zvláštní formě prodeje zboží v obchodě (§ 612 odst. 1 obč. zák.). Nabyli tak mimo jiné i příslušný spoluvlastnický podíl na společných částech domu, jejichž součástí je i kotelna. V rozporu s písemným ujištěním žalované v kupní smlouvě, že na předmětu převodu neváznou žádná nájemní práva třetích osob, byla společná část domu (kotelna, která není nebytovým prostorem) zatížena nájemním právem společnosti Teplárny Brno, a. s., vzniklým z nájemní smlouvy uzavřené v souladu s § 663 obč. zák. (tj. platně); s názorem žalované, že uzavření nájemní smlouvy podléhalo režimu zákona č. 116/1990 Sb., se neztotožnil. Předmět koupě tak byl zatížen právní vadou, na kterou žalovaná žalobce neupozornila, a nebyl tudíž ve shodě s kupní smlouvou. Žalobcům proto vzniklo právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve smyslu § 616 odst. 3 obč. zák., neboť po vkladu práv z jednotlivých kupních smluv žalovaná přestala být smluvní stranou nájemní smlouvy a nemohla uvést předměty převodu do stavu souladného s kupními smlouvami, tj. nájemní vztah ukončit. Soud při zvažování výše slevy z kupní ceny přihlédl ke kupní ceně jednotlivých bytových jednotek, k nákladům vynaloženým v souvislosti s ukončením nájemního vztahu s nájemcem kotelny (z celkové částky 1.874.039 Kč zaplacené všemi vlastníky jednotek uhradili žalobci 900.347 Kč), k projevu vady při užívání jednotek (zvýšené náklady spojené s vytápěním, finanční a psychická zátěž spojená s jednáním s nájemcem kotelny, nemožnost užívat jednotky a společné prostory od počátku v souladu s