1 As 2/2004 — Nejvyšší správní soud

1 As 2/2004- 214 - text 1 As 2/2004-214 [OBRÁZEK] ČESKÁ REPUBLIKA R O Z S U D E K J M É N E M R E P U B L I K Y Nejvyšší správní soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Žiškové a soudců JUDr. Lenky Kaniové a JUDr. Josefa Baxy v právní věci žalobkyně H. K., proti žalovanému Krajskému úřadu Pardubického kraje, se sídlem Komenského nám. 125, 532 11 Pardubice, proti rozhodnutí Okresního úřadu v Pardubicích ze dne 26. 11. 2002, č. j. OkÚ/19562/86/02/RRR/Da, o kasační stížnosti žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové, pobočky v Pardubicích, ze dne 5. 9. 2003, č. j. 52 Ca 25/2003-80, t a k t o : Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové, pobočky v Pardubicích, ze dne 5. 9. 2003, č. j. 52 Ca 25/2003-80, s e z r u š u j e a věc s e v r a c í tomuto soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Rozhodnutím ze dne 18. 9. 2002, č. j. OSS 2957/01/02/Fi, uložil Magistrát města Pardubic jako stavební úřad žalobkyni v souladu s § 86 odst. 2 zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona, provést udržovací práce na spodním lemu balkonu bytu v bytovém domě B. V. K. č. 2568, P., spočívající ve výměně spodní části úhelníku zábradelního lemu. Učinil tak proto, že žalobkyně jako vlastník zmíněného bytu nesplnila svou povinnost dobrovolně, a to i přesto, že ji k tomu stavební úřad dne 22. 10. 2001 vyzval. Žalobkyně se proti tomuto rozhodnutí odvolala k Okresnímu úřadu v Pardubicích; zejména namítala, že podle ustáleného výkladu se balkony považují za součást pláště domu, a rovněž zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů [§ 2 písm. „e)“ – patrně míněno písm. g)], je pokládá za společné části domu. K tomu žalobkyně poukázala na způsob rozpočítávání nákladů na opravu nebo údržbu domu mezi jednotlivé byty podle § 3 odst. 2 vyhlášky Ministerstva financí č. 85/1997 Sb. Žalobkyně žádala, aby rozhodnutí stavebního úřadu bylo zrušeno a věc mu byla vrácena k dalšímu projednání s tím, že povinnost udržovat balkon v řádném stavu doléhá na všechny jeho spoluvlastníky, tj. celkem osm osob (jak totiž žalobkyně ve svém obšírném odvolání vylíčila, šestnáct bytů dotčeného domu je ve vlastnictví stavebního bytového družstva; osm zbývajících bytů již bylo převedeno do vlastnictví jejich uživatelům). Balkon podle slov žalobkyně náleží „vlastníku věci hlavní“; tím má žalobkyně zřejmě na mysli stavební bytové družstvo, které by mělo potřebné práce zajistit. Okresní úřad v Pardubicích zamítl odvolání žalobkyně rozhodnutím ze dne 26. 11. 2002 a odvoláním napadené rozhodnutí potvrdil. Odkázal přitom na smlouvu ze dne 28. 12. 1998 o převodu vlastnictví bytu v domě na pozemku parc. č. st. 5410 v k. ú. P., podle níž je žalobkyně vlastníkem balkonu. Tato smlouva v hlavě III odst. 2 písm. e) vymezuje jako společnou část domu mj. balkony a lodžie přímo přístupné ze společných částí. Balkon, jehož část zábradlí má být opravena, tuto podmínku nesplňuje, neboť je přístupný pouze z bytu žalobkyně, a je tak předmětem výlučného vlastnictví žalobkyně podle hl. III odst. 1.1 citované smlouvy. To nelze zpochybnit ani poukazem na § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, podle nějž jsou společnými částmi domu též hlavní „nosné“ (patrně míněno „svislé“) a vodorovné konstrukce: u balkonu by totiž „nosnou“ vodorovnou konstrukcí byla pouze jeho konzola, a ani ta není určena pro společné užívání. Ostatně společné části domu závazně vymezuje platná smlouva o převodu bytu, a ta balkon žalobkyně nezahrnuje do společných částí domu. Žalobkyně napadla rozhodnutí žalované žalobou u Krajského soudu v Hradci Králové, pobočky Pardubice; v žalobě i v jejích doplněních pak popisovala různé okolnosti oprav balkonů v dotčeném domě i jiných stavebně-technických a udržovacích zásahů. Pro věc je důležité, že žalobkyně setrvala na svém názoru, že balkon patří do společných částí domu, jak o tom ostatně svědčí i to, že generální oprava balkonů prováděná v roce 2000 byla hrazena z fondu oprav. Žalobkyně má za to, že předmětem jejího vlastnictví je toliko byt jako soubor místností určených k bydlení; balkon však místností není, a žalobkyně tak ani nemůže být jeho výlučným vlastníkem, který by byl sám povinen udržovat jej v dobrém stavu. Neuplatní se zde ani § 121 odst. 2 občanského zákoníku, který vymezuje příslušenství bytu: prostory, které jsou příslušenstvím, totiž mají být s bytem užívány, což neznamená, že mají být též vlastněny stejně jako byt. Balkony jsou konstrukčními prvky vnějšího pláště budovy a není podstatné, že k jednotlivým balkonům mají přístup jen někteří vlastníci bytů: podobně je to i u stropů a podlah bytů, které jsou součástí nosných prvků domu, a tedy jeho společnými částmi. Všichni vlastníci bytů nemají přístup na střechu; přesto se však na jejích opravách všichni podílejí. Žalobkyně citovala ze statického posudku Ing. Z. z listopadu 2001, podle nějž jsou zábradlí balkonů ocelová, ukotvená z boku do cihelných stěn, v dolní části pomocí úchytů do nosné betonové konstrukce balkonu. Z toho, že zábradlí jsou ukotvena do obvodové stěny, žalobkyně dovodila, že tvoří součást opláštění domu, a že tedy patří do společných částí domu. Balkony jako celek jsou společnými částmi domu také z architektonického pohledu, tak jako například okna, která jsou součástí hlavních svislých konstrukcí. Rozhodnutí žalovaného by proto mělo být zrušeno, neboť žalovaný, stejně jako stavební úřad, nesprávně posoudil obsah pojmu „společná část domu“ a uložil povinnost opravit balkon pouze žalobkyni, ač tato povinnost stíhá všechny vlastníky bytů v domě. Krajský soud v Hradci Králové shledal žalobu důvodnou; zrušil proto napadené rozhodnutí Okresního úřadu Pardubice i rozhodnutí stavebního úřadu Magistrátu města Pardubic pro vady řízení a věc vrátil k dalšímu řízení Krajskému úřadu Pardubického kraje jakožto právnímu nástupci původního žalovaného. V odůvodnění vytkl správním orgánům to, že opomenuly vlastníky dalších bytů v domě jako účastníky řízení, kteří mohli být rozhodnutím podle § 86 stavebního zákona dotčeni na svých právech, právem chráněných zájmech nebo povinnostech (§ 97 odst. 1 stavebního zákona): tito vlastníci jsou totiž současně podílovými spoluvlastníky společných částí domu, kam patří i balkon jako součást vnějšího pláště domu konstrukčně spojená s obvodovou zdí. Správní orgány tímto nesprávným postupem porušily § 137 stavebního zákona: jelikož nepovažovaly ostatní vlastníky bytů za účastníky řízení, nemohly zjistit jejich stanovisko k občanskoprávní námitce žalobkyně (podle níž je žalobkyně toliko podílovým spoluvlastníkem balkonu jako společné části domu) a pokusit se o dosažení dohody. Žalovaný navíc pochybil také tím, že při nevypořádání občanskoprávní námitky ve správním řízení toto řízení nepřerušil, jak mu to ukládá § 137 odst. 2 stavebního zákona, ač žalobkyni správně odkázal na soud. Kromě toho správní orgány nesprávně posoudily občanskoprávní námitku žalobkyně i po věcné stránce. Balkon v domě s byty „v soukromém vlastnictví“ není předmětem vkladu do katastru nemovitostí: není totiž místností, a tedy ani částí bytu, byť by i byl přístupný jen z jediného bytu. Je proto nutno jej považovat za společnou část domu ve smyslu § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů. Zde obsažená zákonná podmínka „společného užívání“ společné části domu neznamená, že společná část domu musí být fyzicky přístupná všem vlastníkům bytů: stejně tak nejsou přístupné např. jednotlivé zdi v některém z bytů. Především však zákonné vymezení právního vztahu nelze změnit smlouvou o převodu vlastnictví k bytu, a tak neobstojí poukaz žalovaného na znění této smlouvy, kde je balkon označen jako součást předmětu převodu. Krajský soud ve svém závazném právním názoru uložil správním orgánům povinnost jednat se všemi zákonem vymezenými účastníky řízení a respektovat zákonný postup při řešení občanskoprávní námitky žalobkyně; budou-li si správní orgány samy činit úsudek o této námitce, budou respektovat vyslovený právní názor soudu. Žalovaný brojil proti rozsudku krajského soudu kasační stížností spočívající na tvrzeném nesprávném posouzení právní otázky [§ 103 odst. 1 písm. a) soudního řádu správního]. Podle jeho názoru krajský soud zcela popřel definici pojmu „společná část domu“ podle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů: nezbytným znakem společné části domu je totiž to, že je určena pro společné užívání. Tuto podmínku musejí splňovat všechny společné části domu, tedy i balkony uvedené v příkladmém výčtu tohoto ustanovení. U balkonů přístupných pouze z jedné bytové jednotky a určených k užívání jen vlastníku této jednotky zákonná podmínka splněna není; právní status balkonu žalobkyně navíc výslovně stanovila smlouva o převodu vlastnictví k bytu. Ve spoluvlastnictví mohou být pouze balkony určené ke společnému užívání, tedy např. balkony přístupné z chodby, která je sama určena ke společnému užívání. Podle žalovaného nepatří do společných částí domů ani jednotlivé konstrukce balkonu (zábradlí, výplň), neboť nejsou hlavními svislými ani vodorovnými konstrukcemi stavby. K