Objection du locataire à un congé délivré par le bailleur

Le formalisme du congé délivré par le bailleur

Le congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement doit être accompagné d'une notice d'information dont le contenu est précisément défini par arrêté. Cette notice porte sur les obligations du bailleur ainsi que sur les voies de recours et d'indemnisation ouvertes au locataire, comme le prévoit l'Arrêté du 13 décembre 2017, Article 1.

Ces obligations formelles s'appliquent aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018, conformément à l'Arrêté du 13 décembre 2017, Article 2. Un congé délivré après cette date et dépourvu de la notice requise, ou comportant une notice incomplète, peut être contesté par le locataire sur ce fondement formel.

Les passages disponibles ne précisent pas l'ensemble du régime applicable au bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (motifs de congé, délais légaux de préavis, sanctions en cas d'irrégularité). Il convient donc de vérifier ces éléments dans le texte actuellement en vigueur avant de rédiger toute objection.

Le cas particulier du bail rural

Pour les baux ruraux, un régime spécifique de congé et de contestation existe. Le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire au moins dix-huit mois avant le terme du bail ; à défaut, le bail est renouvelé pour une période de neuf ans, selon l'Code rural et de la pêche maritime, Article L418-3.

En cas de désaccord entre les parties sur les conditions du bail renouvelé, ou plus largement sur le congé, le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour statuer, ainsi que le prévoit également l'Code rural et de la pêche maritime, Article L418-3.

Ce même texte prévoit que le défaut de paiement du loyer, après mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant trois mois, peut constituer un motif de non-renouvellement ou de résiliation, sauf raisons sérieuses et légitimes du preneur. Le locataire peut néanmoins saisir le juge avant l'expiration de ce délai afin d'obtenir des délais de paiement suspendant l'action en résiliation.

Motifs d'objection que le locataire peut invoquer

• Absence ou insuffisance de la notice d'information jointe au congé pour reprise ou vente, exigée depuis le 1er janvier 2018.
• Non-respect du délai de dix-huit mois avant le terme pour un congé en matière de bail rural.
• Congé délivré autrement que par acte extrajudiciaire lorsque cette forme est requise, notamment en matière rurale.
• Contestation du motif invoqué par le bailleur (par exemple contestation du bien-fondé de la reprise ou de la vente), sous réserve de vérifier les conditions précises dans le texte applicable au type de bail concerné.
• Demande de délais de paiement en cas de congé fondé sur un impayé, à solliciter auprès du juge avant l'expiration du délai de mise en demeure, dans le cadre du bail rural.

Le contrôle judiciaire en cas de désaccord

En matière de bail rural, tout désaccord sur les conditions du nouveau bail ou sur le bien-fondé du congé relève du tribunal paritaire des baux ruraux, qui statue sur les conditions contestées.

Les passages examinés ne détaillent pas le tribunal compétent ni les délais précis de saisine pour contester un congé délivré dans le cadre d'un bail d'habitation classique. Il est recommandé de vérifier ce point auprès des textes en vigueur ou d'un professionnel avant d'agir en justice.

Modèle de lettre d'objection à un congé délivré par le bailleur

[Nom et prénom du locataire]
[Adresse du locataire]

[Nom du bailleur ou de son mandataire]
[Adresse du bailleur]

À [ville], le [date]

Objet : Objection au congé délivré le [date du congé]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

J'ai bien reçu votre congé daté du [date], relatif au logement situé [adresse du logement], que vous avez motivé par [motif indiqué : reprise du logement / vente du logement / autre motif à préciser].

Après examen de ce congé, je conteste sa validité pour les raisons suivantes :

- [Motif 1 : par exemple, absence de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire, requise pour tout congé délivré à compter du 1er janvier 2018] ;
- [Motif 2 : par exemple, non-respect du délai légal de préavis applicable / forme du congé non conforme] ;
- [Motif 3, le cas échéant : contestation du bien-fondé du motif invoqué].

En conséquence, je vous demande de bien vouloir [retirer ce congé / régulariser la notification / me communiquer les éléments justifiant votre décision], dans un délai de [délai à préciser] à compter de la réception de la présente.

À défaut de réponse satisfaisante de votre part, je me réserve le droit de saisir la juridiction compétente afin de faire valoir mes droits.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature du locataire]

Pièces jointes : [copie du congé reçu, copie de la notice d'information le cas échéant, autres justificatifs]

Complétez les champs entre crochets selon votre situation et adaptez les motifs invoqués au type de bail concerné ; vérifiez au préalable les délais légaux applicables à votre cas avant l'envoi.

Questions fréquentes

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