Co znamená „Koupě nemovité věci“ podle zákona?
Stručná odpověď: Forma kupní smlouvy: Kupní smlouva na nemovitost musí být vždy písemná. To znamená, že nestačí ústní dohoda, ale je nutné ji sepsat.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 2128 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 2128 odkazuje 19 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 6. 5. 2025
- Účinnost: znění účinné nejméně od
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
OZ § 2128 stanoví, že kupní smlouva na nemovitost musí mít písemnou formu, přičemž některá doplňková ujednání mohou mít i jinou formu, pokud jimi nevzniká věcné právo. Pokud však tato ujednání zakládají věcné právo k nemovitosti zapsané ve veřejném seznamu, vzniká toto právo až zápisem do veřejného seznamu.
V praxi
- Forma doplňkových ujednání: Ujednání jako výhrada vlastnického práva, právo zpětné koupě nebo předkupní právo nemusí být nutně písemná, pokud jimi nevzniká věcné právo k nemovitosti.
- Vznik věcných práv: Pokud se však výše uvedená ujednání týkají nemovitosti zapsané ve veřejném seznamu (např. v katastru nemovitostí) a mají založit věcné právo (např. zapsané předkupní právo), je pro jejich vznik nezbytný zápis do tohoto veřejného seznamu.
- Ochrana práv: Zápis věcného práva do veřejného seznamu zajišťuje jeho publicitu a ochranu vůči třetím osobám.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 2128
… z.). Výjimku z toho přitom nestanovil a požadavek na písemnou formu nezakotvil v následujících ustanoveních upravujících smlouvu o smlouvě budoucí (§ 1785 až § 1788 o. z.), na rozdíl např. u uznání dluhu (§ 2053 o. z.), darování věci zapsané do veřejného seznamu (§ 2057 odst. 1 o. z.), prodeje a koupi nemovité věci (§ 2128 odst. 1 o. z.). Z hlediska systematického řazení tedy nelze písemnou formu pro smlouvu o smlouvě budoucí dovodit ani z obecných ustanovení o právních jednáních, ani ze speciálních ustanovení upravujících jednotlivé smluvní typy, a to …
S odkazem na znění § 2128 odst. 1 věty první o. z., § 560 o. z. a § 561 odst. 2 o. z. přijal závěr, podle něhož ústní forma „ve skutečnosti“ uzavřené kupní smlouvy o převodu vlastnického práva ke sporným pozemkům nesplňuje obligatorní písemnou formu, přičemž nedostatek této formy má za následek absolutní neplatnost takového právního jednání podle § 588 o. z., neboť odporuje zákonu a zjevně …
Kupní smlouva obsahovala rovněž všechny náležitosti dle § 2079 a násl. ve spojení s § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.
Co říká § 2128 – Občanský zákoník
§ 2128 Koupě nemovité věci
(1) Při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.
(2) Zřizuje-li se ujednáním o výhradě vlastnického práva, právu zpětné koupě, zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce nebo ujednáním o koupi na zkoušku věcné právo k věci zapsané do veřejného seznamu, vzniká takové právo až zápisem do veřejného seznamu.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Písemná forma smlouvy: Vždy dbejte na to, aby kupní smlouva na nemovitost byla řádně sepsána v písemné formě.
- Zápis do katastru: Pokud chcete, aby doplňková ujednání (např. předkupní právo) k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí byla platná a vymahatelná jako věcné právo, je nutné zajistit jejich zápis do katastru.
Navazující ustanovení
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky