33 Cdo 1762/2022 — Nejvyšší soud

33 Cdo 1762/2022 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:29. 11. 2022 Spisová značka:33 Cdo 1762/2022 ECLI:ECLI:CZ:NS:2022:33.CDO.1762.2022.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Přípustnost dovolání Smlouva o smlouvě budoucí Zánik závazku Dotčené předpisy:§ 237 o. s. ř. § 1788 odst. 2 o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:5. 2. 2023 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 1762/2022-290 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Pavla Horňáka ve věci žalobkyně M. S., bytem XY, zastoupené JUDr. Kamilou Vránovou, advokátkou se sídlem v Letovicích, Masarykovo nám. 1065/11, proti žalovanému L. D., bytem XY, zastoupenému Mgr. Bc. Andreou Novosadovou, advokátkou se sídlem v Boskovicích, Hybešova 2378/17, o nahrazení projevu vůle a o zaplacení 511.490,- Kč, vedené u Okresního soudu v Blansku pod sp. zn. 3 C 93/2019, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 25. 1. 2022, č. j. 37 Co 144/2020-253, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. O d ů v o d n ě n í: Okresní soud v Blansku (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 13. 2. 2020, č. j. 3 C 93/2019-99, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku 5.786,- Kč (výrok I.), zamítl žalobu v částech, jimiž se žalobkyně domáhala zaplacení 511.490,- Kč (výrok II.) a nahrazení projevu vůle žalovaného přijmout návrh žalobkyně na uzavření kupní smlouvy z 23. 4. 2019 (výrok III), a rozhodl o nákladech řízení (výrok IV.). Krajský soud v Brně (odvolací soud) rozsudkem ze dne 25. 1. 2022, č. j. 37 Co 144/2020-253, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v napadených výrocích II., III. a IV. a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Soudy vyšly mimo jiné ze zjištění, že žalobkyně v postavení budoucí kupující a žalovaný v postavení budoucího prodávajícího uzavřeli dne 6. 12. 2018 smlouvu o budoucí kupní smlouvě, v níž se žalovaný zavázal prodat žalobkyni nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. XY v katastrálním území XY, obec XY, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrálního pracoviště XY, konkrétně pozemek p. č. XY – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. XY, a dále pozemek p. č. XY – zahrada a pozemek p. č. XY – zahrada (dále jako „předmětné nemovitosti“) za kupní cenu 3.500.000,- Kč, a to do 14 dnů ode dne, kdy bude jedné smluvní straně druhou doručena výzva k uzavření kupní smlouvy (obě smluvní strany měly právo i povinnost vyzvat k uzavření kupní smlouvy, případně kupní smlouvu uzavřít), nejpozději však do 31. 5. 2019, za současného splnění podmínky, že na předmětných nemovitostech nebudou váznout žádná práva třetích osob. V článku V smlouvy byla stranami sjednána smlouva o výpůjčce, podle níž žalovaný přenechal žalobkyni předmětné nemovitosti do převodu vlastnického práva k užívání. Žalobkyně nemovitosti protokolárně převzala k 6. 12. 2018 a začala je se svou rodinou užívat. V průběhu užívání domu vyšla najevo celá řada jeho skrytých vad, které žalobkyně řešila s technickými odborníky, posléze zadala vypracování znaleckého posudku, který všechny vady popsal a vyčíslil náklady na jejich odstranění částkou 299.690,- Kč. Dopisem z 27. 3. 2019 žalovaný žalobkyni vyzval, aby s ním v čtrnáctidenní lhůtě od doručení výzvy uzavřela kupní smlouvu v dohodnutém znění. Na tuto výzvu žalobkyně zareagovala dopisem z 9. 4. 2019, v němž uvedla, že se na předmětných nemovitostech vyskytla řada skrytých vad, čímž došlo prokazatelně ke změně poměrů a nelze po ní spravedlivě požadovat, aby splnila závazek koupit předmětné nemovitosti za původně sjednanou kupní cenu; odkázala přitom na § 1787 (správně § 1788) odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jako „o. z.“). Projevila zájem uzavřít kupní smlouvu za novou kupní cenu ve výši 3.157.724,- Kč reflektující cenu skrytých vad ve výši 299.690,- Kč, náklady na vypracování znaleckého posudku ve výši 35.000,- Kč, náklady na revizi plynového kotle ve výši 2.160,- Kč, na revizi elektroinstalací ve výši 1.800,- Kč a na revizi otopné soustavy ve výši 3.626,- Kč; současně žalovaného vyzvala k předložení energetického štítku budovy, dokladů o provedených revizích a stavební dokumentace. Dne 10. 4. 2019 při osobním setkání účastníků u právní zástupkyně žalovaného žalobkyně výslovně odmítla uzavřít kupní smlouvu ve znění sjednaném ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. V dopise ze dne 16. 4. 2019 žalovaný přisvědčil změně okolností bránících žalobkyni v uzavření kupní smlouvy za původně sjednaných podmínek a uznal, že její závazek uzavřít realizační smlouvu (kupní smlouvu ve znění sjednaném ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě) zanikl. Dopisem z 23. 4. 2019 žalobkyně žalovaného vyzvala k uzavření kupní smlouvy k předmětným nemovitostem za původně sjednanou kupní cenu 3.500.000,- Kč s tím, že nároky z titulu skrytých vad budou řešeny později v možné pětileté lhůtě. Žalovaný nabídku žalobkyně dopisem ze 14. 5. 2019 odmítl a vyzval žalobkyni k vyklizení předmětných nemovitostí. Na podkladě uvedených zjištění, odvolací soud přisvědčil odkazu soudu prvního stupně na rozsudek ze dne 30. 1. 2012, sp. zn. 33 Cdo 3216/2010, v němž Nejvyšší soud přijal a odůvodnil závěr, že „účelem smlouvy o smlouvě budoucí je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazek smluvních stran tuto smlouvu uzavřít“. Stejně jako soud prvního stupně uznal existenci vytýkaných vad předmětných nemovitostí a s poukazem na § 1788 odst. 2 o. z. dovodil, že jde o takovou změnu okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí vycházely, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela. Dospěl k závěru, že v důsledku toho zanikla povinnost žalobkyně uzavřít kupní smlouvu ve znění sjednaném ve smlouvě o smlouvě budoucí, tuto skutečnost obě smluvní strany reflektovaly, když žalobkyně na jednání dne 10. 4. 2019 výslovně odmítla uzavřít kupní smlouvu v původním znění a žalovaný zánik její povinnosti uzavřít kupní smlouvu v původním znění dopisem z 16. 4. 2019 akceptoval. Ze zákona tak účastníkům zanikla povinnost budoucí kupní smlouvu uzavřít. Návrh žalobkyně z 23. 4. 2019 posoudil jako novou nabídku na uzavření kupní smlouvy, která není vázána sjednanou smlouvu o smlouvě budoucí a nezavazuje žalovaného k jejímu přijetí. Odmítnutí žalovaného bylo projevem autonomie jeho vůle a nelze na něm vynucovat uzavření kupní smlouvy ve znění sjednaném ve smlouvě o smlouvě budoucí za situace, kdy závazek účastníků ze smlouvy o smlouvě budoucí podle § 1788 odst. 2 o. z. zanikl. Další (peněžní) nároky žalobkyně pak odvolací soud poměřoval ustanovením § 2199 o. z., zda se jedná o obvyklé nebo mimořádné náklady spojené s užíváním věci; žalobkyni přiznal pouze náklady, které vynaložila jako mimořádné (oprava kotle a topenářské práce). Současně uplatněnou částku 299.690,- Kč, jíž žalobkyně vyčíslila vady předmětných nemovitostí, neshledal nárokem na náhradu škody, neboť žalobkyni škoda nevznikla (uvedenou částku na odstranění vad dosud nevynaložila). Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Předně požaduje, aby Nejvyšší soud posoudil jinak než ve své dosavadní judikatuře reprezentované např. rozsudkem ze dne 30. 1. 2012, sp. zn. 33 Cdo 3216/2010, otázku nemožnosti měnit kontraktační proces a otvírat jednání o podstatných náležitostech smlouvy sjednaných ve smlouvě o smlouvě budoucí. Vytýká soudům, že nevzaly v potaz, že neměla jinou možnost, než skryté vady vytknout bez zbytečného odkladu, a že s ohledem na jejich existenci nemohla předmětné nemovitosti převzít podle kupní smlouvy „bez vad a v řádném stavu“ za plnou kupní cenu. Vady vytkla postupem podle zákona (§ 2129 a násl. o. z.) a učinila volbu podle § 2107 o. z. Je přesvědčena, že nadále trvá závazek žalovaného uzavřít s ní kupní smlouvu za nižší cenu, neboť ocenění vad ve výši 8,6 % ze sjednané kupní ceny nelze považovat za významné, a nejedná se o změnu v podstatné náležitosti smlouvy. Jako dovolacím soudem dosud neřešenou označila otázku, kterou spojuje s okamžikem zjištění a vytknutí skrytých vad po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a převzetí nemovitostí (na základě smlouvy o výpůjčce). Má za to, že jednání po vytknutí vad, nebylo novou nabídkou na uzavření kupní smlouvy. Vytýká odvolacímu soudu, že nesprávně určil datum 10. 4. 2019 jako poslední den pro uzavření kupní sml