Co znamená „Nájem nemovité věci“ podle zákona?
Stručná odpověď: Pokud pronajímáte nemovitost, nemusíte z nájmu odvádět DPH, pokud se nejedná o krátkodobý nájem (do 48 hodin), ubytovací služby, parkování, bezpečnostní schránky nebo nájem strojů či zařízení.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 56a zákona č. 235/2004 Sb. (Zákon o dani z přidané hodnoty) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 56a odkazuje 19 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 27. 2. 2026
- Týká se: plátce
- Lhůta nebo doba (odst. 2): „…dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin.“
- Částka nebo sazba (odst. 5): „stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část…“
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 56a zákona o dani z přidané hodnoty stanovuje, že nájem nemovité věci je obecně osvobozen od daně z přidané hodnoty, s výjimkou určitých specifických typů nájmů, a zároveň umožňuje plátcům DPH se za určitých podmínek rozhodnout, že nájem zdaní.
V praxi
- Jako plátce DPH se můžete rozhodnout, že nájem nemovitosti jinému plátci DPH (nebo osobě registrované k dani v jiném členském státě) pro jeho ekonomickou činnost zdaníte, což může být výhodné pro uplatnění odpočtu DPH.
- Možnost zdanit nájem se nevztahuje na nájem rodinných domů, obytných prostor, jednotek s obytným prostorem (kromě garáže, sklepa, komory), staveb s převahou obytného prostoru nebo pozemků a práv stavby s takovými stavbami.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 56a
Je-li totiž nájem nebytových prostor od DPH zásadně osvobozen (viz § 56a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění účinném v rozhodném období), není rozumný důvod domnívat se, že by jeho ceny byly s navýšením o tuto daň inzerovány.
Nejvyšší soud předesílá, že k zodpovězení této otázky přistupuje, přestože je nájem nemovitých věcí (o nějž šlo i v posuzované kauze) podle § 56a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH“), od této daně zásadně osvobozen, jelikož se toto osvobození nevztahuje na veškerý nájem nemovitých věcí (srovnej výjimky v § 56a odst. 1 zákona o DPH, oprávnění plátce – zakotvené v § 56a odst. 3 citovaného předpisu – rozhodnout, že u nájmu nemovité věci jinému plátci …
Žalobkyně oproti žalovanému vychází z toho, že na ni nedopadá zákaz zdanění pronájmu podle § 56a odst. 3 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění od 1. 1.
Co říká § 56a – Zákon o dani z přidané hodnoty
§ 56a Nájem nemovité věci
(1) Nájem nemovité věci je osvobozen od daně s výjimkou
a) krátkodobého nájmu nemovité věci,
b) poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2015,
c) nájmu prostor a míst k parkování vozidel,
d) nájmu bezpečnostních schránek,
e) nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení.
(2) Krátkodobým nájmem nemovité věci se pro účely odstavce 1 písm. a) rozumí nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin.
(3) Plátce se může rozhodnout, že se jedná o zdanitelné plnění, pokud jde o nájem nemovité věci jinému plátci nebo osobě registrované k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, pro účely uskutečňování jejich ekonomické činnosti.
(4) Osoba neusazená v tuzemsku, která není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, se může rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti jedná o zdanitelné plnění.
(5) Odstavce 3 a 4 se nepoužijí pro nájem
a) stavby rodinného domu,
b) obytného prostoru,
c) jednotky, která zahrnuje obytný prostor a nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
d) stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,
e) pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán,
f) práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d), s níž je právo stavby pronajímáno.
Výklad paragrafu
Související otázky
Na co si dát pozor
- Je důležité správně posoudit, zda se váš nájem nemovité věci řadí mezi výjimky, které nejsou osvobozeny od DPH (např. krátkodobý nájem), nebo zda se na něj vztahuje zákaz zdanění (např. nájem rodinného domu).
- Rozhodnutí o zdanění nájmu je možné pouze v případě, že nájemce je plátcem DPH a nemovitost využívá pro svou ekonomickou činnost.
Navazující ustanovení
Praktický postup
Totéž téma v jiných předpisech
Zákon o dani z přidané hodnoty – přehled paragrafůDaňové právoVšechny právní otázky