Co znamená „Dodání vybrané nemovité věci“ podle zákona?
Stručná odpověď: Zdanění novostaveb a významných rekonstrukcí: Pokud prodáváte novou nemovitost nebo nemovitost po podstatné změně (rekonstrukci), musíte k prodejní ceně připočítat DPH, jestliže prodej proběhne do 23 měsíců od dokončení nebo podstatné změny.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 56 zákona č. 235/2004 Sb. (Zákon o dani z přidané hodnoty) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 56 odkazuje 76 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 12. 3. 2025
- Týká se: plátce
- Částka nebo sazba (odst. 5): „…která uskutečňuje bezprostředně následující dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto bezprostředně následujícím dodání.“
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 56 zákona o dani z přidané hodnoty stanoví, že dodání dokončené vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně z přidané hodnoty, s výjimkou prvního dodání uskutečněného do 23 měsíců po jejím dokončení nebo po podstatné změně.
V praxi
- Osvobození starších nemovitostí: Po uplynutí 23 měsíců od dokončení nebo podstatné změny je prodej takové nemovitosti od DPH osvobozen.
- Definice dokončení: Nemovitost se považuje za dokončenou dnem nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí, nebo dnem splnění podmínek k trvalému užívání, pokud se kolaudace nevydává.
- Podstatná změna: Za podstatnou změnu se považuje taková změna, jejímž cílem je změna využití nebo podmínek obývání nemovitosti a náklady na ni přesáhnou 30 % základu daně při následném dodání.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 56
Pokud jde o převody bytových jednotek, opakovaně poukazoval na znění § 56 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění účinném do 31. 12. 2015 (dále jen „zákon o dani z přidané hodnoty“), v němž bylo výslovně uvedeno, že od DPH je osvobozeno dodání nemovité věci po uplynutí pěti let ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby.
Na danou věc nedopadají ani závěry uvedené v rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 1. 2. 2010, č. j. 5 Afs 68/2009-113 (na nějž dovolatel poukázal), v němž tento soud dospěl k závěru, že převodem staveb a pozemků ve smyslu § 51 písm. e), resp. § 56 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, je třeba rozumět ve smyslu šesté směrnice Rady 77/388/EHS i přechod staveb a pozemků v dražbě.
… s převodem areálu P. K., P., a to ze strany prodávajícího obchodní společnosti Surtido spol. s r. o., IČ: 27608255, se sídlem Davle, Na Javorce 179 na kupujícího, kterým byla obchodní společnost CI Košíře a. s., IČ: 29039991, se sídlem Praha 5, Bozděchova 1840/7, když k tomuto převodu došlo jednak po lhůtě dle ust. § 56 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, a tudíž se jednalo o plnění osvobozené od daně, nikoli plnění zdanitelné, a nadto součástí kupní smlouvy ze dne 15. 4. 2010, která souvisí s prodejem zmiňovaného areálu a která byla ze …
Co říká § 56 – Zákon o dani z přidané hodnoty
§ 56 Dodání vybrané nemovité věci
(1) Dodání dokončené vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně s výjimkou prvního dodání této nemovité věci uskutečněného do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou nebo v němž nastala skutečnost podle odstavce 3; pro účely určení počátku této doby je rozhodná skutečnost, která nastala později.
(2) Vybraná nemovitá věc se pro účely daně z přidané hodnoty považuje za dokončenou dnem
a) nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo
b) splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci, pokud se pro tuto nemovitou věc kolaudační rozhodnutí nevydává.
(3) Za první dodání dokončené vybrané nemovité věci se pro účely daně z přidané hodnoty považuje také první dodání této nemovité věci uskutečněné po
a) dni nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po provedení změny, během níž došlo k podstatné změně této nemovité věci, nebo dnem splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny, pokud se po jejím provedení kolaudační rozhodnutí nevydává; to neplatí v případě, že
1. je kolaudační rozhodnutí vydáno jiné osobě než osobě, která tuto změnu provedla, nebo
2. podmínky k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny splnila jiná osoba než osoba, která tuto změnu provedla, nebo
b) dni, kdy se změna probíhající na této nemovité věci stala podstatnou změnou, pokud k dodání této nemovité věci dochází přede dnem
1. nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po provedení této změny, nebo
2. splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny, pokud se po jejím provedení kolaudační rozhodnutí nevydává.
(4) Vybraná nemovitá věc se pro účely daně z přidané hodnoty nepovažuje za dokončenou, byla-li dokončena pouze její část.
(5) Podstatnou změnou dokončené vybrané nemovité věci se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí změna dokončené vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto změnu bez daně osobou, která uskutečňuje bezprostředně následující dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto bezprostředně následujícím dodání.
(6) Skutečnosti rozhodné pro počátek běhu doby podle odstavce 1 se v případě pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou …
Výklad paragrafu
Související otázky
Na co si dát pozor
- Časový limit 23 měsíců: Je klíčové sledovat datum dokončení nemovitosti nebo datum podstatné změny, protože od něj se odvíjí povinnost platit DPH při prodeji.
- Definice podstatné změny: Je nutné správně posoudit, zda provedená změna splňuje kritéria podstatné změny, zejména co se týče nákladů a cíle změny.
- Částečné dokončení: Pokud je dokončena pouze část nemovité věci, nepovažuje se celá nemovitost za dokončenou pro účely tohoto paragrafu.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Zákon o dani z přidané hodnoty – přehled paragrafůDaňové právoVšechny právní otázky