7 C 111/2025-65 – Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 22. 4. 2025 domáhala vyklizení žalované z nemovitostí označených ve výrocích tohoto rozsudku s odůvodněním, že je jejich vlastnicí a nájemní smlouva, na základě které by je měla užívat, byla zfalšována. Nemovitosti nabyla na základě kupní smlouvy ze dne 22. 5. 2023 v rámci zpeněžení majetkové podstaty úpadce , jméno FO, (dále jen úpadce) v jeho insolvenčního řízení. Měla si je převzít 31. 10. 2023, přičemž zástupce společnosti , právnická osoba, . jí dne 20. 10. 2023 sdělil, že by nemovitosti měly být předmětem nájemního vztahu. Nájemní smlouva měla být uzavřena 1. 8. 2014 s názvem „Smlouva o podnájmu domu“ uzavřená mezi úpadcem označeným jako nájemce a žalovanou jako podnájemkyní. V té době však byl úpadce jejich vlastníkem, tedy podle smlouvy by také měl být pronajímatelem. Žalovaná předmětné nemovitosti označené ve výrocích tohoto rozsudku i nadále užívá bez právního důvodu. Původní nájem byl sjednán ve výši 10 500 Kč, následně 4. 7. 2021 měli uzavřít účastníci nájemní smlouvy dodatek č. , hodnota, , ve kterém byl nájem snížen na částku 8 689 Kč a současně mělo být prováděno započítání výživného pro nezletilé děti žalované a , jméno FO, . Nemovitosti byly prodávány v exekuční dražbě, žalobkyně neměla možnost si je prohlédnout, přičemž nájemní smlouva nebyla ani zapsána v katastru nemovitostí (ve veřejném seznamu). Byla tedy v dobré víře, že nájmem zatíženy nejsou. V mezidobí byl ve věci zdejšího soudu sp. zn. , spisová značka, vydán již pravomocný rozsudek, ve kterém bylo určeno, že výpověď z nájmu rodinného domu čp. , Anonymizováno, na pozemcích parcel č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , datovaná 25. 2. 2025 a doručena zástupci žalobkyně (v tomto řízení žalované) 5. 3. 2025 je neoprávněná a žalované (v tomto řízení žalobkyně) uložena povinnost nahradit náklady řízení. Z odůvodnění tohoto rozsudku vyplynulo, že smlouva o podnájmu ze dne 1. 8. 2004 uzavřená mezi úpadcem a žalobkyní reprezentuje právní jednání, jímž zjevně nebyla projevena vážná vůle, což jej činí ve smyslu § 552 o. z. nicotným. Dle mínění soudu uzavřela žalobkyně s , jméno FO, jen „na oko“ s tím, že jsou připraveni ji využít v situaci, kdy to bude svědčit jejich zájmům. S ohledem na konstatování soudu o nicotnosti právního jednání (nájemní smlouvy) je evidentní, že žalovaná nemovitosti užívá bez právního důvodu s absencí dobré víry, proto je povinna neprodleně je vyklidit a vydat žalobkyni. V tomto směru také změnila i právní argumentaci, která není v daném případě změnou žaloby.2. Žalovaná se k nařízenému jednání nedostavila, svoji nepřítomnost neomluvila. Tím zavinila, že nebyla poučena soudem o důkazním břemeni ohledně existence nájmu a o důsledcích jeho neunesení. Soud věc projednal a rozhodnul v její nepřítomnosti.3. Rozsudkem Okresního soudu v Českém Krumlově, čj. , spisová značka, , který nabyl právní moci dne 18. 3. 2026, bylo rozhodnuto o tom, že výpověď, kterou dala žalobkyně žalované ohledně rodinného domu čp. , Anonymizováno, na pozemcích shora uvedených je neoprávněná. Hmotněprávním základem hodnocení soudu je, že smlouva o nájmu byla uzavřena mezi nájemcem , jméno FO, (dále jen úpadce) a žalobkyní, jako podnájemkyní, bez vážné vůle, což ji činí ve smyslu § 552 o. z. nicotným právním jednáním. Úpadce v insolvenčním řízení neuvedl existenci tohoto příjmu, který by měl z nájemní smlouvy mít a v den před jejich plánovaným předáním začal s podnájemní smlouvou operovat, což předání nemovitých věcí zmařilo a tento stav trval až do rozhodnutí soudu. Za daného stavu soud žalobě vyhověl.4. Z přípisu žalobkyně ze dne 25. 2. 2025 soud zjistil, že dala žalované výpověď z nájemního bytu podle § 2291 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) s odůvodněním shodným jako v původním řízení. Dne 22. 1. 2025 jí vyzvala k odstranění závadného chování spočívající v zamezení řemeslníkům provést nutné opravy a rekonstrukce nemovitosti s poukazem na to, že jí svědčí toliko užívací právo k bytu nacházející se v budově čp. 23 (výrok I.) rozsudku. Nájem ostatních nemovitostí zanikl výpovědí k datu 29. 2. 2024.5. Podle seznamu nemovitostí je žalobkyně vlastnicí předmětných nemovitostí.6. Z e-mailové korespondence ze dne 22. 11. 2024 soud zjistil, že , jméno FO, z kanceláře správců sdělil žalobkyni, že úpadce a ani žalovaná v průběhu zpeněžování nemovitosti v insolvenci neinformovali insolvenčního správce o existenci nájemního vztahu. Rovněž znalec za účasti předchozího vlastníka provedl dne 21. 9. 2021 jejich ohledání a výslovně uvedl, že nájemní smlouvy k předmětným nemovitostem nebyly zjištěny.7. Žalobkyně nemovitosti nabyla smlouvou o koupi věcí nemovitých uzavřené s , právnická osoba, . v rámci insolvenčního řízení úpadce dne 22. 5. 2023.8. Předložená fotodokumentace zachycuje stavebně technický stav části předmětných nemovitostí.9. Ze spisu Okresního soudu v Českém Krumlově, sp. zn. , spisová značka, soud zjistil, že „Smlouva o podnájmu domu“, kterou měli uzavřít úpadce jako nájemce a žalovaná jako podnájemkyně, je datována 1. 8. 2014 a týká se všech žalovaných nemovitých věcí. Dům byl přenechán žalované za účelem bydlení s nájemným 10 500 Kč (bez energií). Dodatkem ze dne 4. 7. 2021 bylo nájemné sníženo na 8 689 Kč, na které se „započítává“ vyživné úpadce 7 600 Kč na jejich nezletilé děti. Insolvenční řízení úpadce bylo zahájeno usnesením Krajského soudu v , adresa, čj. KS CB , spisová značka, -A-5 dne 28. 4. 2021. Dále bylo rozhodnuto o oprávnění úpadce podat návrh na povolení oddlužení. Z předloženého výpisu z katastru nemovitostí nevyplývá, že by nemovitosti byly zatíženy nájemním právem. , jméno FO, z , právnická osoba, . sděluje e-mailem ze dne 1. 11. 2023, že nedošlo k předání nemovitostí, protože úpadce předložil podnájemní smlouvu, o jejíž pravosti lze pochybovat. Obdobná tvrzení a hodnocení se objevují v e-mailové korespondenci stejného pracovníka v e-mailu ze dne 22. 11. 2024. Ze znaleckého posudku č. ZP-, Anonymizováno, , který byl vypracován ke dni 20. 10. 2021 pro účely insolvenčního řízení vedeného proti úpadci vyplývá, že nemovitosti nejsou zatíženy nájemní smlouvou, pouze věcnými břemeny uvedenými na LV. Dne 26. 1. 2026 byl ve věci vyslechnut jako svědek , jméno FO, , který se od roku 2009 podniká v oboru oceňování majetku. O dané záležitosti nic nevěděl. Dostavil se do nemovitosti v lednu 2024, aby odhadnul jejich tržní nájemné. V nemovitostech byl přibližně před čtyřmi až pěti lety, aby je ocenil pro bankovní institut v rámci refinancování hypotéky. Při oceňování zjišťuje údaje z katastru nemovitostí, zda nemovitá věc není zatížena právem třetích osob a také se ptá objednatele posudku, v daném případě úpadce. Pokud je zjištěna existence nájemního vztahu, je to v posudku uvedeno. V konečném důsledku je nutné existenci nájmu doložit bance, která ocenění poptává.10. Skutkovým závěrem je, že žalovaná dne 1. 8. 2014 neuzavřela s úpadcem (tehdejším vlastníkem všech předmětných nemovitostí) smlouvu o nájmu domu, bytu a pozemků a ani je neužívá jako nájemkyně, s kterým v té době žila ve společné domácnosti. Tento závěr vyplývá ze samotného jednání úpadce, který v rámci insolvenčního řízení a zpeněžení jeho majetku tuto informaci nepředal. Případný nájem by byl příjmem, který by musel být použit pro uspokojení jeho věřitelů. Existenci nájmu žalované v podstatě vyloučil i svědek , jméno FO, , který nemovitosti oceňoval v rámci refinancování hypotéky někdy v letech 2020 či 2021.11. Podle § 1040 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) se vlastník může domáhat vydání věci po tom, kdo ji neprávem zadržuje. Není-li dán platný právní titul užívání bytu, jde o neoprávněné zadržování věci, respektive o neoprávněný zásah do vlastnického práva žalobce. Vlastník se může domáhat ochrany i podle § 1042 občanského zákoníku. Žalovanou předloženou písemnou nájemní smlouvu je třeba posoudit podle skutečného obsahu a skutečné vůle stran, nikoli pouze podle data uvedeného na listině. Podle § 555 odst. 1 o. z. se právní jednání posuzuje podle svého obsahu. Podle § 555 odst. 2 o. z. má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy. Ze skutkových zjištění vyplývá, že smlouva byla antidatována (zjevně byla „vytvořena“ až pro účely předpokládaného vyklizení nemovitostí), nájemní poměr nikdy nevznikl. Antidatování smlouvy za účelem zmaření vyklizení je nepoctivé a nepožívá právní ochrany. Podle § 6 odst. 1 o. z. má každý povinnost jednat v právním styku poctivě. Podle § 6 odst. 2 o. z. nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu a podle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Jestliže byla smlouva zpětně datována pouze proto, aby žalovaná vytvořila zdání dříve existujícího nájemního vztahu a zabránila tak vyklizení bytu, jde o nepoctivý postup, kterému nelze poskytnout právní ochr