22 Cdo 192/2017 — Nejvyšší soud

22 Cdo 192/2017 citace  Název judikátu:Ustanovení § 1130 o. z. poskytuje soudní ochranu přehlasovanému nebo opomenutému menšinovému spoluvlastníku před rozhodnutím většinového spoluvlastníka zpravidla tehdy, jde-li o rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci (o záležitost mimořádné správy). Nelze vyloučit, že v závislosti na konkrétních okolnostech případu, zejména tam, kdy stav hrozící těžké újmy bude zcela zřejmý, bude možné soudní ochranu poskytnout výjimečně i tehdy, půjde-li o rozhodnutí v záležitosti běžné správy. Právní věta:Ustanovení § 1130 o. z. poskytuje soudní ochranu přehlasovanému nebo opomenutému menšinovému spoluvlastníku před rozhodnutím většinového spoluvlastníka zpravidla tehdy, jde-li o rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci (o záležitost mimořádné správy). Nelze vyloučit, že v závislosti na konkrétních okolnostech případu, zejména tam, kde stav hrozící těžké újmy bude zcela zřejmý, bude možné soudní ochranu poskytnout výjimečně i tehdy, půjde-li o rozhodnutí v záležitosti běžné správy. Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:17. 10. 2017 Spisová značka:22 Cdo 192/2017 ECLI:ECLI:CZ:NS:2017:22.CDO.192.2017.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Spoluvlastnictví Správa (správce) společné věci (o. z.) Dotčené předpisy:§ 1129 odst. 2 o. z. § 1130 alinea první o. z. § 1139 odst. 1 o. z. Kategorie rozhodnutí:A Zveřejněno na webu:10. 1. 2018 Publikováno ve sbírce pod číslem:5 / 2019 Anotace:Nejvyšší soud se ve svém rozhodnutí musel vypořádat s otázkou ochrany menšinového spoluvlastníka při rozhodování o nakládání se společnou věcí. Pro řešení dovoláním nastíněné problematiky bylo důležitým podat výklad ustanovení zák. č. 89/2012 Sb., jež se týkají problematiky správy věci ve spoluvlastnictví a pojmů běžné a mimořádné správy. Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 22 Cdo 192/2017-179 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Davida Havlíka a soudců JUDr. Michaela Pažitného, Ph.D., a Mgr. Michala Králíka, Ph.D., ve věci žalobce P. V., zastoupeného Mgr. Michalem Miturou, advokátem se sídlem v Ostravě, Místecká 329/258, proti žalovaným 1) P. U., 2) J. B., oběma zastoupeným Mgr. Ladislavem Popkem, advokátem se sídlem v Ostravě, Sokolská 22, o zrušení rozhodnutí většinových spoluvlastníků, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 33 C 153/2014, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 6. 9. 2016, č. j. 11 Co 159/2016-158, takto: I.  Dovolání proti výroku I. rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 6. 9. 2016, č. j. 11 Co 159/2016-158, kterým byl ve výroku I. potvrzen rozsudek Okresního soudu v Ostravě ze dne 4. 2. 2016, č. j. 33 C 153/2014-117, se zamítá. II. Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 6. 9. 2016, č. j. 11 Co 159/2016-158, se ve výroku I., kterým byl ve výroku II. potvrzen rozsudek Okresního soudu v Ostravě ze dne 4. 2. 2016, č. j. 33 C 153/2014-117, ve výroku II. o nákladech řízení před soudem prvního stupně a ve výroku III. o nákladech odvolacího řízení, jakož i rozsudek Okresního soudu v Ostravě ze dne 4. 2. 2016, č. j. 33 C 153/2014-117, ve výroku II. a ve výroku III. o nákladech řízení, ruší a věc se v uvedeném rozsahu vrací Okresnímu soudu v Ostravě k dalšímu řízení. Odůvodnění: Okresní soud v Ostravě (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 4. 2. 2016, č. j. 33 C 153/2014-117, zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal zrušení rozhodnutí právního předchůdce žalovaného 1) a žalovaného 2) ze dne 31. 3. 2014 o snížení nájemného za nájem následujících nemovitostí, včetně jejich součástí: pozemek, zastavěná plocha  a nádvoří o výměře 712 m2, jehož součástí je stavba, pozemek, zastavěná plocha  a nádvoří o výměře 32 m2, jehož součástí je budova bez čísla popisného nebo evidenčního – garáž a pozemek, zahrada o výměře 1 080 m2, vše v katastrálním území P., obci O., zapsáno na listu vlastnictví katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro M. k., Katastrální pracoviště O. (dále „předmětné nemovitosti“), na částku 20 000 Kč měsíčně (výrok I.). Dále zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal zrušení rozhodnutí právního předchůdce žalovaného 1) a žalovaného 2) ze dne 31. 3. 2014 o provedení stavebních úprav, a to vybudování klimatizačního systému ve druhém nadzemním podlaží budovy postavené na pozemku, zastavěná plocha  a nádvoří o výměře 712 m2, v katastrálním území P., obci O., zapsáno na listu vlastnictví katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro M. k., Katastrální pracoviště O., na náklady spoluvlastníků (výrok II.). Žalobci uložil povinnost nahradit žalovaným v obecné pariční lhůtě k rukám jejich zástupce náklady řízení ve výši 16 335 Kč (výrok III.). Soud prvního stupně vyšel po provedeném dokazování z těchto skutkových zjištění: - žalobce a žalovaní jsou společníky společnosti Thronum servis s. r. o., žalovaní jsou jednateli této společnosti a žalobce byl v minulosti rovněž jednatelem; - žalobce je spoluvlastníkem předmětných nemovitostí v rozsahu ideální ¼, žalovaný 1) je spoluvlastníkem v rozsahu ideální ½ a žalovaný 2) je spoluvlastníkem v rozsahu ideální ¼; - společnost Thronum servis s. r. o. (dále „nájemce“) užívá předmětné nemovitosti jako nájemce na základě smlouvy o nájmu uzavřené dne 2. 11. 2009, nájemné původně sjednané na částku 35 000 Kč měsíčně bylo dodatkem ke smlouvě o nájmu ze dne 29. 10. 2010 zvýšeno na částku 70 000 Kč měsíčně a dodatkem ze dne 31. 3.2014 sníženo na částku 20 000 Kč měsíčně; - dne 31. 3. 2014 proběhlo jednání spoluvlastníků předmětných nemovitostí, na němž právní předchůdce žalovaného 1) a žalovaný 2) hlasy představujícími 75% většinu hlasů spoluvlastníků rozhodli o výše uvedeném snížení nájemného z částky 70 000 Kč na částku 20 000 Kč měsíčně z důvodu ekonomické situace nájemce a faktické neobsazenosti 25% pronajímaných nebytových prostor a o uzavření dodatku ke smlouvě o nájmu (dodatek žalobce nepodepsal); - dne 31. 3. 2014 spoluvlastníci většinou 75% hlasů rozhodli o vybudování klimatizace ve druhém nadzemním podlaží, jež bylo vytvořeno z původní půdy, a i po nástavbě má zkosené stropy; sestává se z chodby, kancelářských prostor, sociálního a hygienického zázemí, úklidové komory a kuchyňky; - pronájem předmětných nemovitostí je obtížně obchodovatelný, neboť se nacházejí mimo centrum O., ve smíšené zóně, s nižší koncentrací jiných podnikatelských subjektů, obvyklé nájemné činí cca 20 000 Kč; - dne 1. 11. 2012 byla mezi nájemcem a společností Special Service International, spol. s  r. o. jako podnájemcem uzavřena smlouva, na jejímž základě podnájemce užívá nebytové prostory v prvním nadzemním podlaží o výměře 67 m2 za částku 10 000 Kč měsíčně, k níž je připočteno DPH a úhrada za služby ve výši 2 000 Kč měsíčně. Zjištěný skutkový stav soud prvního stupně právně poměřoval ustanovením § 1130 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „o. z.“). Ve vztahu k požadavkům na zrušení obou rozhodnutí většinových spoluvlastníků předmětných nemovitostí uvedl, že se jednalo o rozhodnutí zcela legitimní. V případě snížení nájemného z částky 70 000 Kč na částku 20 000 Kč měsíčně vycházelo rozhodnutí většinových spoluvlastníků z reálné situace na trhu nájmů nebytových prostor, když původní výše nájemného byla zcela nereálná. Snížené nájemné přitom odpovídá obvyklému nájemnému v místě i v čase, což bylo potvrzeno i znaleckým posudkem. Žalobce předmětným rozhodnutím nemůže být vážněji poškozen, neboť snížené nájemné eliminuje nebezpečí výpovědi z nájmu nebytových prostor prověřeným nájemcem a vzniku ztráty v případě neobsazení uvolněných prostor za přemrštěné nájemné. Soud prvního stupně rovněž formuloval závěr, že rozhodnutí o nájemném, jež jako v dané věci vychází ze standardních podmínek, je rozhodnutím ve věci běžné správy ve smyslu § 1128 o. z. Rozhodnutí o vybudování klimatizace, kde výše nákladů na tuto investici nebyla nijak zmíněna, bylo soudem prvního stupně posouzeno jako rozhodnutí ve věci mimořádné správy (o významné záležitosti) ve smyslu § 1129 o. z. Ani tímto rozhodnutím však nebude žalobce nijak poškozen, neboť vybudováním klimatizace dojde ke zhodnocení předmětných nemovitostí, a tedy i podílu žalobce na nich, a podkrovní nebytové prostory bude možné pronajímat za vyšší nájemné. Žalobce se na investici bude podílet v poměru k hodnotě jeho podílu, stejně jako ostatní spoluvlastníci, a proto nelze říci, že se bude jednat o náklad neúměrný. Soud prvního stupně v této souvislosti neuznal ani námitku žalobce, že finanční prostředky na investici do klimatizace si bude muset opatřit úvěrem