Nejvyšší soud 26 Cdo 1137/2023 – Zaplacení finančního plnění

Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. 2. 2022, č. j. 24 C 244/2020-309, uložil žalované povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobcům a), d), f), h) a j) částku 68.000 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení (výroky I., IV., VI., VIII. a X.), žalobcům b), c), e), g) a i) částku 200.000 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení (výroky II., III., V., VII. a IX.), žalobkyni k) částku 268.000 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení (výrok XI.), žalobci l) částku 168.190 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení (výrok XII.) a zároveň rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok XIII.).

Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalovaná jako developer realizovala v rámci projektu XY za spolupráce dalších subjektů stavbu bytového domu na adrese XY (dále jen „dům“). Užívání této stavby bylo povoleno kolaudačním rozhodnutím stavebního odboru Městské části Praha 4 ze dne 16. 11. 2017, č. j. P4/150372/17/OST/KOTAS. Jednotlivé bytové jednotky, které žalovaná v domě prohlášením vlastníka vyčlenila, následně prodala zájemcům, konkrétně také žalobcům a) – k), příslušnými smlouvami o koupi jednotky. Společenství vlastníků jednotek XY (dále jen „Společenství“), jako právnická osoba způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, jednalo v průběhu let 2018–2019 se žalovanou o celkem 25 závadách domu; dne 30. 7. 2019 uzavřeli dohodu o narovnání týkající se 24 z nich s tím, že zbývající vada spočívající v přehřívání budovy v letních měsících byla ponechána otevřená k dalším diskusím. Znaleckými posudky bylo zjištěno, že 23 z vybraných 43 místností v domě nedodržují technickou normu ohledně letní tepelné stability budovy. Proto dne 23. 6. 2020 byla žalované zaslána předžalobní upomínka na úhradu finanční částky odpovídající odhadovaným nákladům na napravení nezákonného stavu.

Po právní stránce uzavřel, že žalovaná má ve vztahu k žalobcům odpovědnost za nesplnění normy tepelné stability domu, v němž se předmětné bytové jednotky nacházejí; nemůže ji přenést na jiné subjekty, s nimiž žalobci nejsou ve smluvním vztahu. Jediným možným řešením problému (přehřívání místností v bytových jednotkách v letních měsících) je instalace klimatizační jednotky VRV mini, která zajistí chlazení ve více místnostech. Náklady na její pořízení činí v případě bytových jednotek o velikosti 1+kk či pro jednu chlazenou místnost cca 85.000 Kč a v případě bytů o velikosti 2+kk či pro více chlazených místností cca 250.000 Kč. Nároky žalobců a) – k) tedy shledal oprávněnými, přičemž každý z nich požadoval úhradu 80 % z pořizovací ceny klimatizační jednotky podle velikosti jím vlastněné jednotky, případně více jednotek, jako je tomu u žalobkyně k). Oprávněným pak shledal i nárok žalobce l) na úhradu nákladů spojených s uplatněním této odpovědnosti; šlo o částky vynaložené na zpracování znaleckých posudků na posouzení tepelné stability domu. K námitce žalované o nedostatku jeho aktivní legitimace uvedl, že Společenství je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, a také zastupovat ostatní žalobce, a jejich jménem jednat se žalovanou při řešení dotčené otázky přehřívání bytů. Proto měl právo zadat vypracování znaleckého posudku na celou budovu, a tyto náklady také prokazatelně uhradil. Všem žalobcům pak přiznal v souladu s ustanovením § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), i tam specifikovaný úrok z prodlení.

K odvolání žalované Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne

Odvolací soud nejprve zdůraznil, že žalobci a) – k) se podanou žalobou domáhali finančního plnění jako přiměřené slevy z kupní ceny v souvislosti se zjištěnou vadou koupených bytových jednotek spočívající v přehřívání místností v letních měsících. Žalobce l) uplatňoval nárok na zaplacení částky 168.190 Kč, vynaložené na vyhotovení znaleckých posudků na posouzení tepelné stability domu. Uvedl, že soud prvního stupně ve vztahu k nárokům žalobců a) – k) provedl správně a úplně dokazování, dospěl ke správnému skutkovému závěru, a takto zjištěný skutkový stav správně posoudil též po stránce právní. Proto jeho rozhodnutí v tomto rozsahu jako věcně správné potvrdil, včetně výroku XIII. O nákladech řízení vůči žalobcům a) – k). Neztotožnil se však s názorem soudu prvního stupně o aktivní věcné legitimaci Společenství v této věci. Přisvědčil argumentaci žalované, že znalecký posudek slouží výhradně zájmům některých vlastníků dotčených bytových jednotek, kteří si ve smyslu § 1175 o. z. měli důkaz zajistit vlastním nákladem, a takto vynaložené prostředky pak měli uplatňovat v řízení. S odkazem na komentářovou literaturu [nakladatelství BECK v komentáři k Občanskému zákoníku III. Věcná práva (§ 976–1474), 2. vydání, 2021] a znění ustanovení § 1194 odst. 1 o. z. doplnil, že Společenství je oprávněno právně jednat pouze v rozsahu činnosti dovolené zákonem, tj. ve věcech správy domu a pozemku a s tím souvisejících činností, neboť je právnickou osobou zvláštního druhu, založenou výlučně za účelem vymezeným ustanoveními o bytovém spoluvlastnictví. Jestliže tedy v dané věci šlo o nároky týkající se výhradně některých místností v bytových jednotkách ve vlastnictví žalobců a) – k) a posudky posuzují soulad hodnot některých místností v bytových jednotkách těchto žalobců, tedy neřeší přehřívání budovy, ani se netýkají její správy, nelze aktivní legitimaci žalobce l) ve věci dovodit. Uzavřel, že bylo na každém z vlastníků jednotlivých bytových jednotek, aby uplatňoval příslušenství pohledávky v podobě nákladů vynaložených na vypracování znaleckého posudku, případně jejich poměrnou část, neplynou-li práva vlastníků jednotek vzniklá vadou jednotky z vad společných částí domu, nýbrž z bytů (jednotek) samotných. Z vyložených důvodů rozsudek soudu prvního stupně v rozsahu nároku žalobce l) změnil tak, že žalobu zamítl.

Proti výrokům II. a IV. rozsudku odvolacího soudu podal žalobce l) dovolání, jehož přípustnost opřel o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešena. K dovolacímu přezkumu předložil otázku týkající se výkladu ustanovení § 1196 odst. 2 o. z. Měl za to, že dotčené ustanovení obsahuje zákonné zmocnění společenství vlastníků k zastupování vlastníků jednotek při uplatňování jejich práv, přičemž nestanoví, že by muselo jít pouze o vady společných částí domu nebo o všechny vlastníky. Také z komentářové literatury (ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář. Svazek III. 2. vyd. Praha: Wolkers Kluwer ČR, 2022, 1128 s.) vyplývá, že SVJ je oprávněno (i povinno) zastupovat vlastníka jednotky či více vlastníků jednotek (popř. všechny vlastníky jednotek) v záležitostech uplatňování práv vzniklých vadou jednotky či více jednotek. Dodal, že znalecké posudky posuzovaly tepelnou stabilitu celého domu, nikoli pouze vybraných místností některých vlastníků; přehřívání bytů je způsobeno technickým provedením společných částí domu. Není proto správný závěr odvolacího soudu, že v dané věci jde pouze o vady konkrétních bytů. Nadto by bylo též nehospodárné, aby si každý vlastník jednotky v domě zajišťoval svůj vlastní znalecký posudek. Navrhl, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu zrušil ve výroku II. a v závislém nákladovém výroku IV. a věc mu vrátil v tomto rozsahu k dalšímu řízení.

Nejvyšší soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále opět jen „o. s. ř.“. Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas (k doplnění dovolání ze dne 17. 4. 2023 nepřihlížel, neboť bylo učiněno až po uplynutí lhůty stanovené v § 240 odst. 1 o. s. ř.), osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), je přípustné podle § 237 o. s. ř. a také důvodné, neboť odvolací soud se při řešení otázky, zda je společenství vlastníků jednotek podle § 1196 odst. 2 o. z. oprávněno uplatňovat vlastním jménem nároky z vad jednotek, odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.

Na tomto místě dovolací soud nejprve pokládá za potřebné zdůraznit, že zpochybnil-li dovolatel právní posouzení věci odvolacím soudem prostřednictvím skutkových námitek (výtkou, že je ve zjevném rozporu s obsahem provedených důkazů skutkové zjištění odvolacího soudu, podle něhož je přehřívání vadou pouze konkrétních bytů), uplatnil jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř.

Podle § 1196 odst. 2 o. z. vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.

V usnesení ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 ICdo 28/2022, uveřejněném pod č. 67/2023 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud vyložil, že ustanovení § 1196 odst. 2 o. z. dává společenství vlastníků oprávnění zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování nároků z vad váznoucích na jednotce. Smyslem a účelem zákonné úpravy je nepochybně umožnit efektivní uplatnění nároků z vad jednotky, neboť jejich samostatné uplatňování může být leckdy pro nabyvatele jednotky velmi obtížné, ne-li prakticky nemožné, někdy také nepraktické – např. půjde-li o větší vady zasahující společné části, spočívaly by na vlastníkovi jednotky, jenž by samostatně uplatňoval nároky z těchto vad, veškeré nároky plynoucí z břemene tvrzení a důkazního, sám by nesl veškeré náklady řízení atd., a naopak v případě, že by vady uplatňovali všichni vlastníci jednotek by rovněž mohlo dojít k nepříliš praktické mnohonásobné pluralitě účastníků na jejich straně. Proto dává zákon společenství výslovné oprávnění k uplatnění těchto nároků za všechny vlastníky jednotek souhrnně [viz také komentář – Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 2. vydání, Praha: C. H. Beck, 2021, s. 947–949: M. Novotný].

Při uplatňování práv, které vznikly vlastníkům jednotek vadou jednotky (typicky např. opravy, přiměřené slevy), tedy bude společenství vlastníků jednat v souladu s § 1196 odst. 2 o. z. vlastním jménem a bude mít i věcnou legitimaci při soudním uplatňování těchto práv.

Pojem „jednotka“ použitý v § 1196 odst. 2 o. z. je však třeba vykládat ve spojení s § 1159 o. z., jenž stanoví, že jednotka zahrnuje nejen byt (jako prostorově oddělenou část domu), ale také podíl na společných částech (vzájemně spojených a neoddělitelných). Znamená to, že společenství vlastníků podle § 1196 odst. 2 o. z. může zastupovat vlastníky jednotek nejen v případě, že se vady budou týkat společných částí nemovité věci, ale také v případě, že půjde o vady v bytě (nebytovém prostoru), byť půjde nepochybně o výjimečnou situaci, neboť práva z takových vad bude uplatňovat zpravidla sám vlastník jednotky; praktické to však může být, bude-li se např. stejná vada týkat většího množství bytů v domě apod. Zákon tak výslovně rozšiřuje právní osobnost SVJ a umožňuje mu zastupovat vlastníky při uplatňování práv z vad nejen společných částí.

V posuzované věci se Společenství po žalované domáhá úhrady nákladů, které vynaložilo na vypracování znaleckých posudků na posouzení tepelné stability domu z důvodu jeho přehřívání (přehřívání některých místností v bytových jednotkách) v letních měsících. Učinilo tak v zájmu vlastníků bytových jednotek [žalobců a) – k)], aby se v případě zjištění vady mohli vůči žalované snadněji domáhat přiměřené slevy z kupní ceny jako práva z vadného plnění. Odvolací soud přitom (na rozdíl od soudu prvního stupně) uzavřel, že Společenství v tomto případě nesvědčí aktivní věcná legitimace, jelikož nejde o práva vzniklá vadou jednotek, plynoucí ze společných částí domu, nýbrž že tyto vady plynou toliko z bytových jednotek samotných. Z ustanovení § 1196 odst. 2 o. z. ve spojení s výše citovanými judikatorními závěry však vyplývá, že společenství vlastníků je obecně oprávněno domáhat se vlastním jménem nejen práv vlastníků vzniklých vadou jednotek, plynoucí ze společných částí domu, ale také nároků z vad jednotek samotných. Vyjádřeno jinak, i kdyby přehřívání některých místností v bytových jednotkách nezpůsobovalo stavební provedení domu (technický stav jeho společných částí), ale bylo vadou toliko jednotek samotných, mělo by i za této situace Společenství právo nechat vyhotovit znalecké posudky za účelem posouzení tepelné stability domu, a náklady na jejich zpracování následně vymáhat po žalované, tj. zastupovat žalobce a) – k) při uplatňování jejich práv plynoucích z vad bytů. Jestliže se totiž přehřívání místností týká většího počtu jednotek v domě, je takový postup na místě přinejmenším z toho důvodu, že šetří náklady jednotlivých vlastníků jednotek, kteří by v opačném případě byli nuceni obstarat si veškerý důkazní materiál samostatně. Lze tudíž uzavřít, že dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 1 o. s. ř. použil dovolatel opodstatněně.

Z výše řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu není v měnícím výroku II. správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil v citovaném výroku II. a v závislém nákladovém výroku IV. (§ 243e odst. 1 o. s. ř.) a věc v tomto rozsahu odvolacímu soudu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).

Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).