Co znamená „Společenství vlastníků“ podle zákona?
Stručná odpověď: Společenství vlastníků (SVJ) je samostatný právní subjekt, který může například uzavírat smlouvy s dodavateli služeb (voda, elektřina, úklid) nebo sjednávat opravy domu.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 1194 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 1194 odkazuje 74 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 8. 4. 2026
- Týká se: vlastník, podnikatel, společník
- Účinnost: znění účinné nejméně od
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 1194 občanského zákoníku definuje společenství vlastníků jako právnickou osobu, jejímž hlavním účelem je zajišťování správy domu a pozemku, přičemž nesmí podnikat. Dále stanovuje, že členství v tomto společenství je spojeno s vlastnictvím jednotky a členové ručí za dluhy společenství podle velikosti svého podílu.
V praxi
- SVJ nemůže provozovat žádnou podnikatelskou činnost, například pronajímat nebytové prostory za účelem zisku, který by přesahoval rámec správy domu.
- Pokud vlastníte bytovou jednotku, jste automaticky členem SVJ a nemůžete se členství vzdát, dokud jednotku vlastníte.
- V případě, že SVJ má dluhy (např. za nezaplacené opravy), ručíte za ně jako vlastník jednotky, a to v poměru, jaký má váš podíl na společných částech domu.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 1194
Žalobce [společenství vlastníků, jehož hlavním účelem je zajišťovat správu domu a pozemku (viz § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“)] se po žalovaném domáhal odstranění a vyklizení antén ze stožáru nacházejícího se na zastřešené výtahové šachtě na střeše bytového domu – stavby č. p. XY (dále jen „dům“), stojícího na pozemku p. č. XY, v obci XY, katastrální území XY.
Osobou odpovědnou za správu je zpravidla společenství vlastníků (§ 1190 o. z.), které je právnickou osobou s omezenou právní osobností (§ 1194 odst. 1 o. z.), jehož hlavním účelem je zajišťování správy domu a pozemku.
Hlavním účelem společenství vlastníků jednotek, coby právnické osoby, je zajišťování správy domu a pozemku (srov. § 1190, § 1194 odst. 1 o. z.). Legální definici správy domu a pozemku obsahuje ustanovení § 1189 odst. 1 o. z., jež vymezuje tuto správu jednak negativně jako vše, co nenáleží vlastníku jednotky, a jednak pozitivně jako vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí; pozitivní …
Co říká § 1194 – Občanský zákoník
§ 1194 Společenství vlastníků
(1) Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.
(2) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Jako vlastník jednotky nesete odpovědnost za dluhy SVJ, i když jste s jejich vznikem nesouhlasili, a to až do výše vašeho podílu na společných částech.
- SVJ nemůže být použito k podnikání, což omezuje jeho možnosti generovat příjmy nad rámec běžné správy a údržby.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky