26 Cdo 2182/2025 — Nejvyšší soud

26 Cdo 2182/2025 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:23. 10. 2025 Spisová značka:26 Cdo 2182/2025 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.2182.2025.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Jednotka Společenství vlastníků jednotek Výklad projevu vůle Dotčené předpisy:§ 1168 o. z. § 35 odst. 2 obč. zák. § 2 písm. g,h) předpisu č. 72/1994 Sb. § 4 odst. 1 předpisu č. 72/1994 Sb. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:24. 11. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 2182/2025-262 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobců a) A. G., b) M. G., c) K. V., d) M. Č., e) J. M., f) G. M., g) J. B., h) L. M., i) P. F., j) L. L., a k) M. Š., všech zastoupených JUDr. Martinem Šípem, advokátem se sídlem v Praze 1, Opletalova 1417/25, proti žalované V. V., zastoupené Mgr. Michalem Wijou, LL.M., advokátem se sídlem v Praze 7, Přístavní 1363/1, o odstranění vad prohlášení vlastníka, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 73 Cm 130/2021, o dovolání žalobců proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 10. 4. 2025, č. j. 18 Cmo 14/2024-245, takto: Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 10. 4. 2025, č. j. 18 Cmo 14/2024-245, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobci se domáhali opravy Prohlášení vlastníka ze dne 1. 3. 2013 (dále též jen „Prohlášení“), kterým byly vymezeny jednotky v budově č. p. XY na pozemku parcela č. XY, v katastrálním území XY, obci XY (dále též jen „předmětný dům“) a stanoveny spoluvlastnické podíly ke společným částem domu a k pozemku. Žalobou požadovanou opravou (odstraněním) vady Prohlášení mělo dojít k vymezení jednotky č. 710/11, nebytový prostor – ateliér, nacházející se v 2. podzemním podlaží předmětného domu (dále též jen „Jednotka“), která je ve vlastnictví žalované, tím způsobem, že (nadále) ji netvoří „předsíň o výměře 5,80 m²“ (dále též jen „předmětná předsíň“) a že výměra Jednotky činí namísto 48,50 m² nadále 42,70 m²; předmětná předsíň pak tvoří součást společných částí předmětného domu; a k aktualizaci podílů na společných částech domu a pozemků všech vlastníků jednotek v domě. Tvrdili, že Jednotka byla vymezena v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „zákon č. 72/1994 Sb.“), neboť jde o část předmětného domu, která byla vždy určena ke společnému užívání, představuje (jedinou) přístupovou chodbu ke (společné) prádelně představující společnou část domu; a v ní a v uvedené prádelně se nachází též (společné) rozvody sítí a přístupy (uzávěry a čistící otvory) k nim (z nich v předmětné předsíni uzávěr plynu pro dům). Předmětná předsíň tak ve skutečnosti představuje společnou část předmětného domu. Současně uvedli, že předmětná předsíň, byť je v textové části Prohlášení uvedena jako součást Jednotky, není jako taková vyznačena v grafické příloze Prohlášení; tento rozpor (vadu Prohlášení) je nutné odstranit, neboť v důsledku toho je Jednotka vymezena neurčitým a nesprávným způsobem. 2. Městský soud v Praze (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. 6. 2024, č. j. 73 Cm 130/2021-223, žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II). Uvedl, že v textové části Prohlášení je Jednotka vymezena „jednoznačně tak, že zahrnuje i předsíň o výměře 5,80 m²“. Tomu odpovídá celková výměra Jednotky i podíly (poměry) všech vlastníků na společných částech domu. „Sporné je vymezení jednotky v grafické části“, kdy Jednotka „není výslovně zakreslena tak, že by zahrnovala“ předmětnou předsíň. Z grafického zakreslení „však ani nelze jednoznačně dovodit, že by skutečně předsíň do jednotky zahrnuta být neměla, neboť v nákresu není ani přesně vyznačena prostora WC, do kterého se vstupuje z předsíně, které však k Jednotce náleží“. Jedná se proto jen o „orientační zakreslení polohy Jednotky“. Při celkovém výkladu Prohlášení podle jeho textové i grafické části proto soud dovodil, že předmětná předsíň je v Jednotce „zahrnuta“. Textová část je totiž „mnohem přesnější a zcela jednoznačná“, jak ve vztahu k Jednotce, tak k dalším jednotkám i spoluvlastnickým podílům; zahrnuje uvedení předmětné předsíně mezi místnostmi tvořícími Jednotku, její přesnou výměru, které odpovídá jak celková výměra Jednotky, tak i z tohoto vycházející spoluvlastnické podíly vlastníků na společných částech budovy a pozemku. V souladu s tím byl též proveden jak původní zápis jednotek do katastru nemovitostí, tak prvotní převod Jednotky, a to přímo od původce Prohlášení. V předmětné předsíni se nachází tzv. podružný uzávěr plynu pro celý dům, hlavní uzávěr se nachází venku před domem. V prádelně (společné části domu), do níž je jediný přístup skrze předmětnou předsíň, k níž přiléhá, se nachází podružné uzávěry vody, hlavní uzávěr vody je ve sklepních prostorách, mimo Jednotku. V prádelně je také čistící šachta do kanalizace. Prádelna včetně uzávěrů není dlouhodobě využívaná. Uzávěry „jsou potřebné pro celý dům, jsou tedy i společnou částí domu“, nejde ale o „zásadní skutečnost, která by vylučovala, aby předsíň byla součástí Jednotky“. Vyhovění žalobě - požadovaná oprava Prohlášení dle § 1168 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“ nebo „občanský zákoník“), by znamenala zmenšení výměry Jednotky (a to poměrně výrazné jak co do výměry, tak co do možnosti jejího užití) a spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku; šlo by o „zásadní zásah do vlastnictví žalované“. Nadto by v prostoru, který užívá jako byt, neměla zjištěn přímý a soukromý vstup na WC, které by tak nadále již nebylo v bytě, ale „jen na chodbě“. Takový zásah by nebyl přiměřený a nebyl proporcionální ke skutečnosti, že je obecně sice třeba přes její předsíň zajistit přístup k některým uzávěrům v domě, tento přístup však není nutné zajistit bezprostředně a neomezeně. 3. Na základě odvolání žalobců Vrchní soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 10. 4. 2025, č. j. 18 Cmo 14/2024-245, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II). Vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že v textové části Prohlášení byla Jednotka vymezena tak, že její součástí je „atelier 1“ o podlahové ploše 17,30 m², „atelier 2“ o podlahové ploše 18,20 m², „předsíň“ o podlahové ploše 5,80 m², „WC“ o podlahové ploše 1,60 m² a „koupelna“ o podlahové ploše 5,60 m²; celková podlahová plocha činí 48,50 m². V grafické části Prohlášení, jež je do značné míry schematická, je Jednotka vymezena podlahovou plochou též 48,50 m². Ve smlouvě o převodu vlastnictví Jednotky ze dne 10. 7. 2014 uzavřené mezi Městskou částí Praha 10 (původcem Prohlášení) a společností Czech Business Properties s.r.o., IČO 24700614, byla v příloze č. 1 smlouvy Jednotka popsána shodným způsobem. 4. Po právní stránce odvolací soud uvedl, že Jednotka byla v Prohlášení vymezena v souladu s § 1166 odst. 1 písm. b) o. z. způsobem nevzbuzujícím pochybnosti, že její součástí je též předmětná předsíň. Odvolací soud se tak ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že Prohlášení (tvrzené) vady neobsahuje, proto není důvodu jej „způsobem, jaký byl uplatněn v žalobě, opravovat“. Žalobci se žalobou domáhají (ve skutečnosti) nikoliv opravy Prohlášení, nýbrž jeho změny, „k čemuž však postup podle § 1168 odst. 1 o. z. neslouží“. 5. Proti rozsudku odvolacího soudu, a to „v celém rozsahu“, podali žalobci (dále též jen „dovolatelé“) dovolání. Mají za to, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 779/2022, ze dne 30. 3. 2016, sen. zn. 29 ICdo 34/2015, či v jeho usnesení ze dne 8. 12. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1551/2021, a ze dne 24. 11.2020, sp. zn. 26 Cdo 2586/2020, a na vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny. Namítají nesprávnost závěru, že Prohlášení neobsahuje jimi vytčené vady; v té souvislosti namítají, že „do textové části Prohlášení jsou zahrnuty společné prostory ve smyslu § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb.“ (předmětná předsíň, představující ve své podstatě spojovací chodbu domu), které součástí Jednotky být nemohou. Takovému závěru odpovídá též definice bytu a nebytového prostoru podle § 2 písm. b) a c) zákona č. 72/1994 Sb.,