Co znamená „Odstranění vady prohlášení“ podle zákona?
Stručná odpověď: Pokud původce prohlášení (např. developer) chybně vymezil jednotku a neodstraní tuto vadu, mohou ji opravit sami vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 1168 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 1168 odkazuje 24 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 23. 10. 2025
- Týká se: soud, vlastník
- Lhůta nebo doba (odst. 1): „…jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu…“
- Účinnost: znění účinné nejméně od
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Tento paragraf řeší situace, kdy je v prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na jednotky (prohlášení vlastníka) chyba, a stanovuje, jakým způsobem lze takovou vadu odstranit.
V praxi
- Jestliže se vlastníci nedohodnou nebo původce chybu neodstraní, může o nápravě rozhodnout soud na návrh kohokoli, kdo má na tom právní zájem.
- V případě, že prohlášení neurčitě nebo nesprávně stanoví podíl vlastníka jednotky na společných částech, k takovému určení se nepřihlíží, tedy je neplatné.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 1168
Vyhovění žalobě - požadovaná oprava Prohlášení dle § 1168 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“ nebo „občanský zákoník“), by znamenala zmenšení výměry Jednotky (a to poměrně výrazné jak co do výměry, tak co do možnosti jejího užití) a spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku; šlo by o „zásadní zásah do vlastnictví žalované“.
Proto i u „starých“ jednotek (vzniklých podle zákona č. 72/1994 Sb.) lze odstranit vady prohlášení podle § 1168 o. z. [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2016, sen. zn. 29 ICdo 34/2015, a ze dne 17. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 2323/2016 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 23. 5. 2017, sp. zn. II. ÚS 1066/17)] a prohlášení lze také změnit (§ 1169 odst. 1 o. z.).
Podle jeho názoru také ani (v odůvodnění rozsudku) citované závěry judikatury a literatura vážící se k § 1167 a § 1168 o. z. nepřipouští výklad, že „opravou prohlášení vlastníka rozhodnutím soudu by mohlo k odnětí vlastnického práva žalovaného k Jednotce dojít“.
Co říká § 1168 – Občanský zákoník
§ 1168 Odstranění vady prohlášení
(1) Vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.
(2) Určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Vada vymezení jednotky musí být odstraněna bez zbytečného odkladu poté, co na ni byl původce prohlášení upozorněn.
- Právní zájem na odstranění vady má typicky vlastník jednotky, jehož jednotka je vadou postižena, nebo i jiná osoba, jejíž práva jsou vadou dotčena.
- Pokud je podíl na společných částech určen neurčitě nebo nesprávně, je to závažná vada, ke které se vůbec nepřihlíží.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky