Co znamená „Prohlášení“ podle zákona?
Stručná odpověď: Pokud chce vlastník rozdělit dům a pozemek na jednotlivé byty (jednotky), musí sepsat prohlášení, které bude obsahovat přesně specifikované údaje o pozemku, domě, obci a katastrálním území.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 1166 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 1166 odkazuje 20 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 23. 10. 2025
- Týká se: obec, vlastník
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 1166 občanského zákoníku stanovuje, jaké náležitosti musí obsahovat prohlášení, kterým se rozděluje právo k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, a co se k němu musí přiložit.
V praxi
- Prohlášení musí detailně popsat každou jednotku, včetně jejího pojmenování, čísla, umístění, účelu užívání a také společné části domu s určením, které z nich jsou případně vyhrazeny pro výlučné užívání konkrétní jednotky.
- Součástí prohlášení musí být i určení velikosti podílů na společných částech a informace o tom, jaká práva a závady přecházejí na vlastníky jednotek.
- K prohlášení je nutné přiložit půdorysy všech podlaží (nebo jejich schémata), které ukazují polohu bytů a společných částí, a také údaje o podlahových plochách bytů.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 1166
Po právní stránce odvolací soud uvedl, že Jednotka byla v Prohlášení vymezena v souladu s § 1166 odst. 1 písm. b) o. z. způsobem nevzbuzujícím pochybnosti, že její součástí je též předmětná předsíň.
… (s odkazem právě na § 1167 o. z.) z toho, že nárok na odstranění vad prohlášení vlastníka (učiněného podle zákona č. 72/1994 Sb.) je namístě posoudit podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014, zejména podle ustanovení § 1168 o. z. Rozdělil-li vlastník domu své právo k domu (a pozemku) na vlastnické právo k jednotkám (§ 1166 o. z.), jednotky již byly (podle tohoto prohlášení) zapsány do katastru nemovitostí a vlastnické právo k nim nabyly další osoby, nelze podle § 1167 o. z. toto prohlášení (i kdyby mělo vady) prohlásit za neplatné ani určit, že …
Ve spojení s grafickou přílohou č. 2 Prohlášení v podobě obrazového schématu jednoznačně určuje, která část pozemku parcela č. XY jako společná část nemovitostí náleží do výlučného užívání vlastníka jednotky č. 197/1 a která část tohoto pozemku náleží do výlučného užívání vlastníku jednotky č. 197/2; požadavkům § 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 o. z. tedy Prohlášení vyhovuje, neboť hranice mezi částmi pozemku parcela č. XY ve výlučném užívání toho kterého vlastníka jednotky jsou z něj dostatečně patrny.
Co říká § 1166 – Občanský zákoník
§ 1166 Prohlášení
(1) Při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň
a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
b) údaje o jednotce, zejména
1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,
3. velikost podílů na společných částech,
c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.
(2) K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Přesnost a úplnost všech údajů v prohlášení je klíčová, aby nedošlo k problémům s registrací jednotek do veřejného seznamu.
- Správné určení společných částí a podílů na nich je důležité pro budoucí správu domu a vztahy mezi vlastníky jednotek.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky