Nejvyšší soud 26 Cdo 2249/2025 – Neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu

Žalobce se domáhal určení, že výpověď z nájmu bytu s datem 23. 5. 2017 daná žalovaným (pronajímatelem) žalobci (nájemci) je neoprávněná.

Obvodní soud pro Prahu 2 rozsudkem ze dne 9. 4. 2024, č. j. 25 C 169/2017-465, změnil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 11. 10. 2017, č. j. 25 C 169/2017-99, ve znění rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 27. 2. 2019, č. j. 19 Co 66/2018-134, tak, že žaloba, aby soud určil, že výpověď z nájmu tam specifikovaného bytu podaná žalovaným žalobci s datem 23. 5. 2017, je neoprávněná, se zamítá (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).

K odvolání žalobce Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 5. 2. 2025, č. j. 19 Co 312/2024-498, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).

Dovolání žalobce proti rozsudku odvolacího soudu není přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále opět jen „o. s. ř.“, neboť dovoláním zpochybněné otázky odvolací soud posoudil v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, od níž není důvod se odchýlit.

V soudní praxi není pochyb o tom, že výpověď pronajímatele z nájmu bytu je jednostranným hmotněprávním jednáním a musí tudíž splňovat obecné náležitosti právního jednání (viz § 545 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“). Kromě toho musí obsahovat rovněž zvláštní náležitosti specifikované zejména v § 2286 a § 2288 odst. 3 o. z. (ve vztahu k výpovědi bez výpovědní doby viz též § 2291 odst. 3 o. z.). Vedle dalších zde uvedených náležitostí v ní musí být uveden výpovědní důvod, čemuž pronajímatel dostojí nejen tím, že v písemné výpovědi odkáže na ustanovení § 2288 odst. 1 a 2 o. z. (příp. ustanovení § 2291 odst. 1 a 2 o. z.), nýbrž především tím, že použitý výpovědní důvod skutkově vymezí (uvede skutečnosti, které v poměrech dané věci individualizují podmínky v zákoně uvedeného a ve výpovědi použitého výpovědního důvodu, tj. skutečnosti, které ho v daném případě zakládají) tak, aby tento skutek – zejména z důvodu perfektnosti výpovědi jako hmotněprávního jednání pronajímatele a také z důvodů právní jistoty a možnosti obrany ze strany nájemce – byl nezaměnitelný s jiným skutkem (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu z 25. září 2018, sp. zn. 26 Cdo 5114/2017, či usnesení ze 16. dubna 2019, sp. zn. 26 Cdo 4134/2018, ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením z 27. srpna 2019, sp. zn. IV. ÚS 2158/19).

V projednávané věci se z obsahu spisu podává, že žalovaný dal prostřednictvím svého advokáta dovolateli výpověď z nájmu bytu s datem 23. 5. 2017 (dále jen „výpověď“), kterou odůvodnil – s odkazem na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) a § 2276 o. z. – tvrzením, že na soudním jednání dne 11. 4. 2017 žalobce potvrdil, že bytovou jednotku přenechal do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele, čímž se dostal do rozporu s čl. V, odst. 5 nájemní smlouvy, neboť není oprávněn bytovou jednotku dát do podnájmu bez souhlasu pronajímatele. Tímto jednáním porušuje své povinnosti nájemce hrubě dle § 2276, nájem byl proto žalovaným vypovězen dle ve smyslu. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. ve tříměsíční výpovědní době, která běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď dojde.

Jestliže za daných okolností odvolací soud uzavřel, že výpovědní důvod byl ve výpovědi vymezen dostatečně určitě a srozumitelně, neodchýlil se od výše citovaných judikatorních závěrů; jeho rozhodnutí je naopak výrazem standardní soudní praxe. Argumentuje-li dovolatel, s poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 9. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4548/2008, že výpověď je absolutně neplatná pro nedostatečné vymezení výpovědního důvodu (není uvedeno v jaké době a které osobě měl být byt podnajat, a v jakém řízení měl uvedené prohlášení dovolatel učinit), pak přehlíží, že v citovaném rozsudku Nejvyšší soud konstatoval, že výpovědní důvod musí být náležitě skutkově vymezen, a to specifikací okolností, které ho zakládají. Přitom v každém konkrétním případě může pro určité skutkové vymezení výpovědního důvodu postačovat uvedení jiných (různých) údajů, v závislosti na tom, které bude mít pronajímatel v daném případě k dispozici. Rozhodující je, aby byl skutek uvedený ve výpovědi nezaměnitelný s jiným skutkem, což je v projednávané věci splněno, neboť uzavření podnájemní smlouvy mezi žalobcem jako nájemcem a konkrétními osobami jako podnájemci bylo v řízení prokázáno.

Přípustnost dovolání nezakládá ani dovolatelem předkládaná otázka rozporu výpovědi s dobrými mravy, resp. namítaného šikanózního výkonu práva ze strany pronajímatele.

Otázku souladu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy posuzuje soud v rámci úvahy o její neplatnosti (§ 580 zákona o. z.). Soud i bez návrhu přihlédne k neplatnosti právního jednání (výpovědi), které se zjevně příčí dobrým mravům (§ 588 o. z.); závěr o (ne)platnosti pro rozpor výpovědi s dobrými mravy je přitom třeba učinit po pečlivé úvaze, v jejímž rámci musí být zváženy jak důvody na straně nájemce, tak pronajímatele (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5679/2016, a ze dne 12. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1727/2018).

Při posouzení otázky (ne)platnosti výpovědi z nájmu pro její rozpor s dobrými mravy přihlédl odvolací soud ke všem zjištěným skutečnostem, a to jak na straně dovolatele, tak na straně žalovaného, přičemž vycházel z konkrétních zjištění učiněných v dané věci a zdůraznil, že žalobce byt dlouhodobě neužívá a v rozporu s nájemní smlouvou jej podnajímá. Jeho úvahy současně (s ohledem na provedené dokazování a učiněná skutková zjištění) nejsou zjevně nepřiměřené, přitom právě jen v případě jejich zjevné nepřiměřenosti by je bylo možné v dovolacím řízení zpochybnit (srovnej např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněného pod č. 7/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek; judikatura přijatá k výkladu rozporu s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, je zásadně použitelná i při výkladu ustanovení § 2 odst. 3, § 8 o. z. – srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3382/2017).

Důvodná není ani námitka dovolatele, že dal-li mu žalovaný další výpověď datovanou dne 29. 7. 2022 ze stejných důvodů, došlo tím k negaci výpovědi ze dne 23. 5. 2017. Z ustálené judikatury dovolacího soudu totiž plyne, že výpověď z nájmu bytu je jednostranné právní jednání, jehož účinnost nastává doručením adresátovi, tedy v okamžiku, kdy se dostane do jeho dispozice, k čemuž v dané věci došlo dne 30. 5. 2017. Je-li první výpověď účinná, další výpověď již žádné právní účinky vůči (bývalému) nájemci nemá (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5029/2016).

Dovolací soud nepřehlédl ani sdělení dovolatele, že dovolání směřuje „proti všem výrokům“ napadeného rozsudku. Zastává však – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) – názor, že proti té části výroku I, kterou byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o nákladech řízení, a proti nákladovému výroku II napadeného rozsudku dovolání ve skutečnosti nesměřuje, neboť ve vztahu k uvedeným výrokům postrádá dovolání jakékoli odůvodnění. Ostatně proti nákladovým výrokům by nebylo ve smyslu § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. v této části ani přípustné.

Nejvyšší soud proto dovolání žalobce odmítl podle § 243c odst. 1 o. s. ř.

Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se neodůvodňuje (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).