26 Cdo 2274/2025 — Nejvyšší soud

26 Cdo 2274/2025 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:14. 1. 2026 Spisová značka:26 Cdo 2274/2025 ECLI:ECLI:CZ:NS:2026:26.CDO.2274.2025.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Podnájem Právní jednání Dotčené předpisy:§ 555 odst. 1 o. z. § 556 o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:10. 2. 2026 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 2274/2025-220 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Romana Šebka, Ph.D., v právní věci žalobkyně ZASIRIUSEMDOPRAVA s.r.o., se sídlem v Praze 2, Varšavská 715/36, IČO 06308198, zastoupené Mgr. Michaelem Dubem, advokátem se sídlem v Praze 6, Na Baště sv. Jiří 258/7, proti žalované Pivo Falkon s.r.o., se sídlem v Praze 10, Korunní 2569/108, IČO 04199260, zastoupené Mgr. Tomášem Krenem, advokátem se sídlem v Praze 5, Na Neklance 3358/29, o zaplacení 254.100 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Lounech pod sp. zn. 14 C 77/2022, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 29. 4. 2025, č. j. 17 Co 120/2022-176, takto: Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 29. 4. 2025, č. j. 17 Co 120/2022-176, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit jí částku 254.100 Kč jako dlužné podnájemné se smluvním úrokem dále v žalobě specifikovaným na základě smlouvy o podnájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 14. 10. 2017 (dále jen „Smlouva“) za období od ledna do července 2021, podnájemné bylo sjednáno s účinností od 1. 5. 2018 ve výši 36.300 Kč měsíčně. 2. Žalovaná se bránila tvrzením, že dne 5. 10. 2020 doručila žalobkyni výpověď z podnájmu ze dne 30. 9. 2020 s dvouměsíční výpovědní dobou a podnájem tak zanikl ke dni 31. 12. 2020. Jako důvod výpovědi později uváděla „pandemickou situaci a související opatření znemožňující podnikání jak žalované, tak žalobkyni“. 3. Okresní soud v Lounech (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 28. 7. 2022, č. j. 14 C 77/2022-63, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 254 100 Kč s úrokem ve výroku specifikovaným (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení (výrok II). Na základě zjištěného skutkového stavu (podnájem nebytových prostor byl sjednán smlouvou uzavřenou dne 14. 10. 2017 za účelem provozování hostinské činnosti na dobu od 20. 10. 2017 do 30. 9. 2022 za „nájemné“ ve výši 36.300 Kč měsíčně s účinností od 1. 5. 2018, podnájem lze skončit písemnou dohodou, nájemce i podnájemce může smlouvu vypovědět ve dvouměsíční výpovědní době, způsobem a z důvodů stanovených občanským zákoníkem, žalovaná doručila žalobkyni dne 5. 10. 2022 výpověď z podnájmu, kterou žalobkyně neakceptovala a sama podnájem vypověděla dne 25. 8. 2021) uzavřel, že v podnájemní smlouvě „nebyl sjednán odlišný postup při ukončení podnájemního vztahu“, proto je nutné „postupovat podle 2310 odst. 1 občanského zákoníku“. Jestliže žalovaná výpověď z podnájmu neodůvodnila, třebaže se strany na jejím odůvodnění dohodly, je třeba považovat výpověď žalované za neplatnou a nárok na doplacení podnájemného za opodstatněný. 4. K odvolání žalované Krajský soud v Ústí nad Labem (soud odvolací) rozsudkem ze dne 30. 5. 2023, č. j. 17 Co 120/2022-92, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (výrok II). Uvedl, že za situace, kdy si smluvní strany v podnájemní smlouvě pro podnájemkyni omezení výpovědních důvodů nesjednaly, mohla podnájemkyně (žalovaná) ukončit podnájem i během sjednané doby podnájmu, aniž by výpověď odůvodnila. Nárok nájemce na úhradu podnájemného za období 1. 1. 2021 do 31. 7. 2021 proto není důvodný. 5. K dovolání žalobkyně Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 19. 6. 2024, č. j. 26 Cdo 33/2024-131, rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Poukázal přitom na potřebu výkladu čl. XI.3. Smlouvy primárně z hlediska skutečné vůle smluvních stran. 6. Následně odvolací soud svým v pořadí druhým rozsudkem ze dne 29. 4. 2025, č. j. 17 Co 120/2022-176, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II). Po částečném zopakování a doplnění dokazování dospěl odvolací soud k závěru, že důkazní břemeno ohledně společné vůle stran, že podle článku XI. odst. 3 Smlouvy měla být výpověď podnájemní smlouvy podřízena právní úpravě občanského zákoníku, týkající se nájmu prostoru sloužícího k podnikání a odůvodněna, v posuzované věci žalobkyně neunesla, a proto přikročil k objektivnímu výkladu ohledně důvodu výpovědi podnájemní smlouvy. Uzavřel, že žalovaná (podnájemnice) mohla výpovědí ukončit podnájem i během sjednané doby podnájmu, aniž by výpověď odůvodnila, neboť žádnými výpovědními důvody nebyla vázána, neboť občanský zákoník nezahrnuje zvláštní úpravu skončení podnájmu sjednaného na dobu určitou před uplynutím této doby, ani neodkazuje na úpravu skončení nájmu na dobu určitou. 7. Proti uvedenému rozhodnutí odvolacího soudu podala žalobkyně včasné dovolání. Odvolacímu soud vytýká, že postupoval v rozporu s vysloveným právním názorem Nejvyššího soudu v jeho kasačním rozhodnutí, když sice zkoumal vůli účastníků při sjednávání Smlouvy dle § 556 odst. 1 věty první 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), avšak dospěl k závěru, že nelze projev vůle stran Smlouvy jednoznačně určit. Zároveň se dostatečně nevypořádal s druhou povinností, a to vyložením toho, jakých právních účinků účastníci sledovali sjednáním výpovědních důvodů „stanovených občanských zákoníkem“. Žalobkyně se neztotožňuje s názorem odvolacího soudu, že na podnájem prostoru sloužícího k podnikání nelze aplikovat důvody uvedené v § 2308 o. z. týkající se skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání, jestliže si to účastníci dohodnou. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. 8. Žalovaná se ve svém vyjádření k dovolání navrhla, aby bylo dovolání žalobkyně jako zjevně bezdůvodné odmítnuto. 9. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s. ř. se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání. 10. Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.). Podle ustanovení § 237 o. s. ř. je dovolání, není-li stanoveno jinak, přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 věty první o. s. ř.). 11. Dovolání je podle § 237 o. s. ř. pro řešení otázky výkladu právního jednání obsaženého v čl. XI.3. Smlouvy, na níž závisí dovoláním napadené rozhodnutí a při jejímž řešení se odvolací soud (opětovně) odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 12. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu. 13. Podle § 555 odst. 1 o. z. se právní jednání posuzuje podle svého obsahu. 14. Podle § 556 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odst. 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak s