26 Cdo 2457/2024 — Nejvyšší soud

26 Cdo 2457/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:25. 2. 2025 Spisová značka:26 Cdo 2457/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.2457.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem nebytových prostor Pacht /pachtýř, propachtovatel) (o. z.) Dotčené předpisy:§ 3074 odst. 1 o. z. § 2332 o. z. § 2302 o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:21. 3. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 2457/2024-104 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové v právní věci žalobkyně obce Rančířov, se sídlem v Rančířově 36, IČO 00839574, zastoupené JUDr. Tomášem Hlaváčkem, advokátem se sídlem v Praze 5, Kořenského 1107/15, proti žalovanému J. P., zastoupenému JUDr. Janem Havlíčkem, Ph.D., advokátem se sídlem v Jihlavě, Masarykovo náměstí 110/64, o zrušení závazku z nájemní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Jihlavě pod sp. zn. 11 C 39/2023, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Brně – pobočky v Jihlavě ze dne 5. 3. 2024, č. j. 54 Co 10/2024-93, takto: Rozsudek Krajského soudu v Brně – pobočky v Jihlavě ze dne 5. 3. 2024, č. j. 54 Co 10/2024-93, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se ve smyslu § 2000 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“, resp. „občanský zákoník“), domáhala zrušení závazku ze smlouvy o nájmu nebytových prostor, kterou uzavřela se žalovaným dne 1. 12. 2012, a jejímž předmětem byly tam specifikované nemovitosti. Tvrdila, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou 15 let s možností dalšího prodloužení bez vážného důvodu pro takové trvání a že žalovaný řádně neplní své povinnosti nájemce. 2. Okresní soud v Jihlavě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. 9. 2023, č. j. 11 C 39/2023-58, žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o nákladech řízení (výrok II). 3. Soud prvního stupně zjistil, že žalobkyně (pronajímatelka) uzavřela se žalovaným (nájemcem) dne 1. 12. 2012 smlouvu o nájmu nebytových prostor (dále jen „nájemní smlouva“) týkající se tam specifikovaných nemovitostí (dále též jen „nemovitosti“, resp. „areál“). Nájem byl sjednán na 15 let s opcí pro nájemce na dalších dva krát pět let. Žalovaný byl oprávněn provádět na předmětu nájmu technické úpravy a zavázal se areál opravovat a rekonstruovat. Dodatkem ze dne 26. 1. 2013 byla základní doba nájmu prodloužena na 20 let. Žalovanému byl pronajat prakticky prázdný areál, který žalobkyně nedokázala sama provozovat, přičemž se zavázal platit nájemné bez ohledu na svou úspěšnost s využíváním areálu. 4. Po právní stránce dovodil, že možnost zrušení závazkového vztahu byla do právního řádu zavedena až s účinností občanského zákoníku. Ustanovení § 2000 o. z. je podle § 3028 odst. 3 o. z. aplikovatelné pouze na právní vztahy vzniklé od 1. 1. 2014 nebo dřívější vztahy, jejichž strany se dohodly, že jejich práva a povinnosti se budou občanským zákoníkem řídit. V dané věci účastníci nájemní smlouvu uzavřeli za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, a z provedených důkazů ani z tvrzení účastníků nevyplývá, že by nájem podřídili novým pravidlům. Nemůže být tudíž ani zrušen podle § 2000 o. z. a žalobu je na místě zamítnout. Nad rámec řečeného dodal, že i v případě aplikace § 2000 o. z. by nepovažoval žalobu za opodstatněnou. Z tam uvedených příčin totiž vážné důvody k uzavření smlouvy o takovém trvání shledal. 5. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Brně – pobočka v Jihlavě (soud odvolací) rozsudkem ze dne 5. 3. 2024, č. j. 54 Co 10/2024-93, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II). 6. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně. Po právní stránce pak zdůraznil, že na danou věc je zapotřebí aplikovat § 3074 o. z., nikoli § 3028 odst. 3 o. z., jak učinil soud prvního stupně. Uvedl, že podle čl. II odst. 3 nájemní smlouvy byl předmět nájmu pronajat za účelem realizace podnikatelské činnosti nájemce, tj. zejména logistika, opravárenství, lehká výroba, pořádání kulturních, sportovních a dalších společenských akcí, to vše zajišťováno buď nájemcem nebo podnájemci, kterým je nájemce oprávněn přenechávat jednotlivé budovy či pozemky tvořící předmět nájmu do podnájmu. Smyslem nájmu tedy bylo přenechat rozsáhlý areál do užívání a správy žalovanému, jehož cílem od počátku bylo najít zájemce a sjednat s nimi podnájem na dílčí nemovitosti. Nájemní smlouva tudíž žalovanému založila právo nemovitosti nejen užívat, ale i požívat, tj. ponechat si užitky v podobě případného zisku plynoucího ze správy nemovitostí, a pokud by byla uzavřena za účinnosti občanského zákoníku, naplňovala by kritéria pachtovní smlouvy. Uzavřel, že za této situace nelze podle § 3074 odst. 1 věty poslední o. z. na předmětný závazkový vztah aplikovat právní úpravu účinnou od 1. 1. 2014, včetně § 2000 o. z. umožňujícího zrušit dlouhodobý závazek rozhodnutím soudu v případě, že k uzavření smlouvy o takovém trvání neexistoval vážný důvod. Nájemní vztah mezi účastníky se tedy nadále řídí zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a tato právní úprava zrušení dlouhodobého závazku rozhodnutím soudu neumožňovala. Rozsudek soudu prvního stupně proto jako věcně správný potvrdil. 7. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, podle něhož pokud by nájemní smlouva byla uzavřena za účinnosti občanského zákoníku, šlo by o pacht. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, zdůraznila, že k uplatnění výjimky z nepravé retroaktivity stanovené v § 3074 odst. 1 o. z. by mělo docházet jen v případech, kdy podle obsahu smluv není pochyb, že kdyby byly uzavírány již za současné právní úpravy, jednalo by se o pacht. Nájemní smlouva předpokládá, že žalovaný bude předmět nájmu sám užívat k vlastní podnikatelské činnosti, byť s možností podnájmu jednotlivých objektů dalším podnájemcům; o požívání plodů pronajatých nemovitostí neříká ničeho. Namítla také, že posouzení nájemní smlouvy jako smlouvy pachtovní pro ni bylo překvapivé. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 8. Nejvyšší soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále opět jen „o. s. ř.“). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237 o. s. ř. a také důvodné, neboť odvolací soud se při řešení otázky, zda smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená před účinností občanského zákoníku vykazuje znaky pachtu, a zda je tudíž namístě uplatnit výjimku z nepravé retroaktivity stanovenou v § 3074 odst. 1 o. z., odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 9. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedenou vadu dovolatelka uplatnila námitkou, že rozhodnutí odvolacího soudu pro ni bylo překvapivé. S ohledem na výsledek dovolacího řízení se dovolací soud touto výtkou nezabýval, neboť i kdyby byla zmíněná vada dána, bude odklizena zrušením napadeného rozsudku. 10. Podle § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 11. V rozsudku ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, uveřejněném pod č. 81/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud dovodil, že smlouva o nájmu uzavřená do 31. 12. 2013, která by byla podle občanského zákoníku pachtovní smlouvou, se podle § 3074 odst. 1 o. z