26 Cdo 3115/2021 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3115/2021 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:17. 5. 2022 Spisová značka:26 Cdo 3115/2021 ECLI:ECLI:CZ:NS:2022:26.CDO.3115.2021.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Výpověď z nájmu nebytových prostor Náklady řízení Dotčené předpisy:§ 2309 písm. a) předpisu č. 89/2012 Sb. § 9 odst. 3 písm. e) předpisu č. 177/1996 Sb. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:15. 8. 2022 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3115/2021-91 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Michaely Janouškové a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobce K. T., se sídlem XY, identifikační číslo osoby XY, zastoupeného Mgr. Zuzanou Zádrapovou, advokátkou se sídlem v Ostravě, Nádražní 879/27, proti žalovanému P. D., narozenému XY, bytem XY, zastoupenému Mgr. Zbyňkem Matulou, advokátem se sídlem v Ostravě, 28. října 1727/108, o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 30 C 15/2020, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 13. 5. 2021, č. j. 15 Co 394/2020- 69, t a k t o: I. Dovolání se zamítá. II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2.800 Kč k rukám Mgr. Zuzany Zádrapové, advokátky se sídlem v Ostravě, Nádražní 879/27, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Odůvodnění: Žalobce se žalobou podanou u soudu prvního stupně dne 17. 1. 2020 domáhal přezkumu oprávněnosti výpovědi ze dne 22. 10. 2019 s odůvodněním, že pouhé odstranění následků havárie a provádění oprav pronajatého prostoru nenaplňuje předpoklady výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání dle § 2309 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „o. z.“). Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 9. 10. 2020, č. j. 30 C 15/2020-44, určil, že výpověď ze dne 22. 10. 2019 je neoprávněná (výrok I.), a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.). Soud prvního stupně vyšel z toho, že žalobce (jako nájemce) uzavřel se žalovaným (jako pronajímatelem) dne 27. 9. 2017 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly prostory nacházející se v 1. nadzemním podlaží (o výměře 95 m²) a v 1. podzemním podlaží (o výměře 56,6 m²) budovy č. p. XY, obec XY, část obce XY, tvořící součást pozemku p. č. XY, vše zapsáno na LV č. XY u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště XY (dále též jen „předmětné prostory“) a dále movité věci tvořící provozní a technologické zařízení kavárny (věci interiérového zařízení a vybavení). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou (5 let) od 1. 10. 2017, se sjednaným účelem provozování hostinské činnosti, kavárny, bistra a restaurace (dále též jen „nájemní smlouva“). K uvedenému datu začal žalobce předmět nájmu fakticky (ke sjednanému účelu) užívat. Dne 6. 10. 2019 došlo v budově, ve kterém se předmětné prostory nachází, k náhlé vodovodní havárii, při níž byly poškozeny rozvody vzduchotechniky, elektroinstalace a stropní konstrukce (dále též jen „škodní událost“). Po ní žalovaný provedl v budově stavební práce (odstranění škod v částce 3.286.667 Kč), jež byly dokončeny v červnu 2020. Žalovaný nájemní smlouvu dne 22. 10. 2019 s odkazem na škodní událost vypověděl, s tím, že (provedenou) přestavbou předmětného prostoru byl naplněn výpovědní důvod dle § 2309 písm. a) o. z. Žalobce, jemuž byla výpověď doručena, žalovanému dopisem ze dne 11. 11. 2019 (doručeným 18. 11. 2019) sdělil, že považuje výpověď za nedůvodnou; výpověď nebyla (ze strany žalovaného) vzata zpět. Ke dni rozhodování soudu byly předmětné prostory užívány jinou osobou jako bar, kavárna, cukrárna. Na takto ustaveném základě soud prvního stupně dovodil, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dle § 2201, § 2302 a násl. o. z., žaloba byla podána včas (§ 2314 odst. 3 o. z.), podmínky pro soudní přezkum výpovědi byly splněny. Námitky proti výpovědi (i žaloba) jsou určitými a srozumitelnými právními jednáními (odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016), výpověď splňuje zákonem stanovené náležitosti. Následně soud prvního stupně dospěl k závěru, že v daném případě nebyl naplněn výpovědní důvod dle § 2309 písm. a) o. z. Výpovědní důvod podle tohoto ustanovení nemůže být dle jeho názoru dán v situaci, kdy se pronajímatel rozhodne prostory odstranit (nebo přestavět) ze své vůle, přičemž žalovaný v řízení netvrdil (ani neprokazoval), že by bylo po škodní události nezbytné provést přestavbu budovy (či předmětu nájmu), po níž by bylo objektivně nemožné její další užívání stávajícím nájemcem. Byť se nejedná o nezbytnou podmínku, nebylo ani tvrzeno, že by přestavění budovy bylo nařízeno orgánem veřejné moci, nebylo ani zjištěno, že by se jednalo o situaci, kdy by bylo nespravedlivé po pronajímateli nadále požadovat, aby plnil své smluvní závazky. Zdůraznil nejen to, že stav předmětných prostor je obdobný stavu před škodní událostí (je užíván třetí osobou k obdobnému účelu jako před škodní událostí), ale rovněž to, že žalovaného tížila povinnost předmět nájmu po škodní události obnovit (opravit). Uzavřel, že v daném případě k naplnění výpovědního důvodu, jenž je nutno chápat jako mimořádný, nedošlo. Dočasná ztráta způsobilosti předmět nájmu užívat není sama o sobě důvodem, pro který by žalovaný (bez dalšího) mohl nájem dle citovaného ustanovení vypovědět. Krajský soud v Ostravě k odvolání žalovaného rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. potvrdil (výrok I.), změnil výrok o nákladech řízení před soudem prvního stupně (výrok II.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok III.). Ztotožnil se nejen závěrem soudu prvního stupně, že byť petit nebyl vyjádřen zcela přesně, je z žaloby zřejmé, že žalobce se domáhá určení neoprávněnosti žaloby v režimu § 2314 o. z., ale i se závěrem o včasnosti žaloby. Přitakal soudu prvního stupně i v tom, že žalovaný nebyl oprávněn nájem dle § 2309 písm. a) o. z. vypovědět. Zdůraznil, že bylo povinností žalovaného (pronajímatele) udržovat prostory v takovém stavu, aby v nich bylo možno provozovat nájem ke sjednanému účelu, bylo tedy jeho povinností následky škodní události odstranit. Nevedly-li následky škodní události k nutnosti odstranění prostor (či nutnosti jejich přestavění), nebyl žalovaný oprávněn nájem dle § 2309 písm. a) o. z. vypovědět. Nezpůsobilost pronajatých prostor k užívání za účelem provozu kavárny byla příčinou provádění oprav, nikoli následkem oprav, přičemž po přestavbě stavby jsou předmětné prostory i nadále způsobilé k užívání k účelu smluvně stranami sjednanému. Za výpovědní důvod nelze považovat jakoukoli přestavbu, nýbrž jen takovou, která po dokončení znemožní další užívání pronajatých prostor k sjednanému účelu, to se však v daném případě nestalo. Uplatněný výpovědní důvod umožňuje pronajímateli reagovat na (jím nezaviněnou a nepředvídatelnou) změnu poměrů spočívající v nutnosti nemovitost odstranit (či přestavět), což znemožní (brání) další užívání. Je nevýznamné, o jakou (či jak nákladnou) přestavbu se jedná, či to, zda nutnost přestavby vznikla nezávisle na vůli pronajímatele (či z jeho rozhodnutí). Dodal, že podmínkou uplatněného výpovědního důvodu není rozhodnutí o odstranění stavby (či obdobné rozhodnutí). Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), a odůvodnil konstatováním, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného a procesního práva, které dosud nebyly v rozhodování dovolacího soudu řešeny, a sice otázek zda: a/ „lze v kontextu § 2309 písm. a) o. z. považovat za přestavbu nemovité věci i její opravu (vylučující užívání prostoru pro sjednaný účel) vyvolanou událostí (náhlá havárie vodovodního potrubí), kterou pronajímatel při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat“ (dále též jen „první otázka“), b/ „postačí pro naplnění výpovědního důvodu dle § 2309 písm. a) o. z. i taková překážka, která bude bránit užívání pronajatého prostoru po časově ohraničenou dobu (tj. nebude bránit jeho užívání trvale, definitivně)“, dále též jen „druhá otázka“, c/ „je možno prostřednictvím § 41 odst. 2 o. s. ř. překlenout rozpor mezi procesním návrhem žalobce (žalobním petitem) a zbylým obsahem jeho procesního úkonu, je-li procesní návrh žalobcem (formulačně nesprávně) následně zopakován“ (dále též jen „třetí otázka“). Dovolatel má za to, že pro naplnění výpovědního důvodu § 2309 písm. a) o. z. nemus