26 Cdo 844/2023 — Nejvyšší soud

26 Cdo 844/2023 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:26. 7. 2023 Spisová značka:26 Cdo 844/2023 ECLI:ECLI:CZ:NS:2023:26.CDO.844.2023.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Výpověď z nájmu Dotčené předpisy:§ 2228 o. z. § 2312 o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:25. 10. 2023 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 844/2023-849 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobkyně Invictus solutions s.r.o., se sídlem v Praze 4 – Chodově, Stýblova 2352/30a, IČO 24180807, zastoupené Mgr. Markem Vojáčkem, advokátem se sídlem v Praze 1, Na Florenci 2116/15, proti žalované Teplárně Strakonice, a.s., se sídlem ve Strakonicích – Strakonicích II, Komenského 59, IČO 60826843, zastoupené JUDr. Petrem Malým, advokátem se sídlem v Praze 1, Revoluční 1200/16, o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor, vedené u Okresního soudu ve Strakonicích pod sp. zn. 7 C 28/2021, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26. 10. 2022, č. j. 7 Co 807/2022-814, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 19. 1. 2021 domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu blíže specifikovaných prostor sloužících k podnikání (dále jen „předmětné prostory“), kterou jí dala žalovaná dopisem ze dne 26. 11. 2020. 2. Okresní soud ve Strakonicích (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 28. 4. 2022, č. j. 7 C 28/2021-735, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic a státu. 3. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací rozsudkem ze dne 26. 10. 2022, č. j. 7 Co 807/2022-814, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic. 4. Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že žalovaná jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 1. 3. 2019 smlouvu o nájmu předmětných prostor na dobu neurčitou (dále jen „Smlouva“). Účelem nájmu bylo umístění a provozování výpočetní techniky (serverů) žalobkyně v předmětu nájmu. V čl. 3 bodu 2. Smlouvy si účastnice ujednaly, že nebude-li v ní uvedeno jinak (čl. 10), činí výpovědní doba u výpovědi bez udání důvodu pro obě strany šest měsíců, a žalovaná (pronajímatelka) se současně zavázala, že po dobu čtyř let od data jejího uzavření nevyužije práva dát žalované takovouto výpověď. V čl. 10 Smlouvy si účastnice dále ujednaly, že žalovaná (pronajímatelka) může nájemní vztah vypovědět s výpovědní dobou jednoho měsíce v případě, že žalobkyně (nájemkyně) je v prodlení s úhradou nájemného po dobu delší než 30 dnů, užívá předmět nájmu v rozporu s účelem dohodnutým ve smlouvě, dala předmět nájmu do podnájmu v rozporu se Smlouvou nebo pravomocným rozhodnutím soudu je zjištěn úpadek nájemkyně. Žalovaná dopisem ze dne 26. 11. 2020 dala žalobkyni výpověď ze Smlouvy (dále jen „Výpověď“) s tříměsíční výpovědní dobou a odůvodnila ji tím, že žalobkyně provedla změny nastavení rozvaděče, který v důsledku toho přestal splňovat požadavky obecně závazné normy, což vedlo k jeho dlouhodobému přetěžování, a to bylo příčinou zahoření dne 8. 11. 2020. V tomto jednání spatřovala „velmi hrubé porušení povinností nájemce“ zakládající „vážný důvod ve smyslu ustanovení § 2312 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník“. Žalobkyně dopisem z 30. 11. 2020, doručeným žalované dne 1. 12. 2020, vznesla proti Výpovědi odůvodněné námitky, na něž žalovaná nikterak nereagovala. Odvolací soud dále zjistil, že v době zahoření dne 8. 11. 2020 byla spoušť jističe rozvaděče nastavena na vyšší hodnotu, než na kterou byl rozvaděč dimenzován, a došlo tak k porušení pokynů výrobce daného rozvaděče (společnosti ATICO s.r.o.) a k porušení bezpečnostní normy ČSN 33 2000-1. Vlastníkem a provozovatelem rozvaděče, v němž nastal zkrat, byla žalobkyně, a byla proto odpovědná i za jeho nastavení. 5. Na tomto skutkovém základě pak odvolací soud – stejně jako soud prvního stupně – předně dovodil, že žaloba byla podána včas v souladu s § 2314 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“ či „o. z.“). Ztotožnil se s výkladem Smlouvy provedeným soudem prvního stupně, podle něhož vůle účastnic projevená ve smluvních ujednáních zmíněných shora nesměřovala k vyloučení možnosti žalované (i v prvních čtyřech letech trvání nájmu) vypovědět nájemní poměr z důvodů uvedených v zákoně. Za správný považoval i závěr soudu prvního stupně, že chybné nastavení spouště jističe v rozvaděči provozovaným žalobkyní je možné ve vazbě na událost z 8. 11. 2020 považovat za hrubé porušení povinností nájemce, a tedy za vážný důvod, pro který je možné vypovědět smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ve smyslu § 2312 o. z. Výzvu k nápravě uvedené ustanovení nepožaduje, a to ani při užití systematického výkladu ve spojitosti s § 2309 o. z. Nepřisvědčil námitce žalobkyně, že před aplikací § 2312 o. z. má přednost aplikace § 2228 o. z. Souhlasil s tím, že citované ustanovení, zařazené do obecných ustanovení o nájmu (§ 2201 a násl. o. z.), je možné užít i na nájem prostor sloužících podnikání, má však preventivní povahu a má bránit opotřebení předmětu nájmu nad míru přiměřenou okolnostem či zničení věci. Pronajímatel nemá povinnost užít obecné ustanovení prevenčního charakteru, jakým je § 2228 o. z., předtím, než přistoupí k výpovědi nájmu podle zvláštního ustanovení o výpovědi nájmu prostoru sloužícího pro podnikání sjednaného na dobu neurčitou (§ 2312 o. z.), je-li takový výpovědní důvod dán. Proto zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. 6. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dovolatelka) dovolání, v němž odvolacímu soudu vytýkala nesprávnou aplikaci § 2312 o. z. Měla za to, že otázkou výkladu tohoto ustanovení a jeho vztahu k § 2228 o. z. se dovolací soud dosud nezabýval. Argumentovala, že ustanovení § 2228 o. z. nelze považovat za obecnou normu, vůči níž je ustanovení § 2312 o. z. normou zvláštní. Ustanovení § 2228 o. z. upravuje možnost výpovědi z důvodu nevhodného chování nájemce, které ohrožuje či poškozuje předmět nájmu (a to i u nájmu prostor sloužících k podnikání), § 2312 o. z. je pak primárně ustanovením o délce výpovědní doby u smluv uzavřených na dobu neurčitou, která je obecně šestiměsíční, ve specifickém případě (existence vážného důvodu) je tříměsíční. Pokud se tedy žalovaná domnívala, že hrozí poškození či zničení předmětu nájmu, měla postupovat podle § 2228 o. z., a oprávněnost Výpovědi proto také měla být posouzena podle tohoto ustanovení, které přiléhavěji dopadá na důvod uvedený ve Výpovědi a které předpokládá výzvu pronajímatele s přiměřenou lhůtou k nápravě, jíž však žalovaná neučinila. Avšak i pokud by se na daný případ dalo aplikovat ustanovení § 2312 o. z., nebyla žalovaná oprávněna nájemní poměr ukončit Výpovědí bez předchozí výzvy ke zjednání nápravy. V intencích rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3111/2019, budou vážnými důvody k výpovědi ve smyslu citovaného ustanovení zejména důvody stanovené v § 2309 o. z., na něž v uvedené souvislosti odkazuje i důvodová zpráva k § 2312 o. z., a u tam demonstrativně vypočtených případů hrubého porušení povinností nájemce se přitom také (rozuměno stejně jako v případě výpovědních důvodů podle § 2228 o. z.) předpokládá předchozí výzva pronajímatele ke zjednání nápravy. Tato omezující podmínka by se proto měla uplatnit i při výpovědi nájmu z vážného důvodu, pro který lze vypovědět nájem prostoru sloužícího podnikání uzavřený na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, jak je zmíněna v § 2312 o. z. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudky obou soudů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně. 7. Nejvyšší soud shledal, že dovolání žalobkyně (dovolatelky) bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.). Poté se zabýval jeho přípustností. 8. Námitkou, že účastnice ve Smlouvě určily odlišně od občanského zákoníku délku výpovědní doby a stanovily důvody Výpovědi a vyloučily tím aplikaci § 2312 o. z., dovolatelka zpochybňuje výklad obsahu Smlouvy. K této otázce však nevymezila přípustnost dovolání a dovolací důvod. Pro úplnost dovolací soud dodává, že při výkladu Smlouvy odvolací soud respektoval výkladová pravidla stanovená v § 555 o. z. a obsah smluvních ujednání vykládal především podle úmys