Co znamená „Nezastavěné území“ podle zákona?
Stručná odpověď: V nezastavěném území (např. pole, lesy, louky) nelze stavět běžné obytné domy ani rekreační chaty.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 122 zákona č. 283/2021 Sb. (Stavební zákon) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 122 odkazuje 5 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 25. 2. 2026
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 122 stavebního zákona stanovuje, jaké typy staveb a záměrů je možné povolit v nezastavěném území, přičemž vylučuje bydlení a rekreační pobyty a podmiňuje povolení souladem s územně plánovací dokumentací.
V praxi
- Povolit lze jen specifické stavby, které slouží například dopravě, zemědělství, ochraně přírody nebo těžbě nerostů.
- I pro tyto povolené stavby platí, že je územně plánovací dokumentace (např. územní plán obce) nesmí výslovně vylučovat.
- Lesní mateřské školy a jejich výdejny mohou být v nezastavěném území povoleny, pokud se jedná o drobné stavby.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 122
Krajský soud dodává, že stavby pro zemědělství lze sice umisťovat mimo zastavěné území, ale pouze pokud to územní plán nevylučuje z důvodu veřejného zájmu (srov. § 122 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon).
Navrhovatelka má dále za to, že Územní plán je rozporný s § 18 odst. 5 stavebního zákona, resp. § 122 odst. 3 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále též jen „nový stavební zákon“), kdy Územní plán zcela vylučuje umisťování staveb, zařízení a jiných opatření pro těžbu nerostných surovin v CHLU a Dobývacím prostoru, aniž by to však činil výslovně (což je ale nezbytné).
Oba druhy ploch v rámci přípustných využití rovněž výslovně povolují umisťování „v souladu s charakterem území“ celé řady staveb, zařízení a jiných opatření vymezených v § 122 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále též jen „nový stavební zákon“) (obdoba § 18 odst. 5 stavebního zákona), tj. v ustanoveních, která ve standardních situacích regulují stavební záměry v nezastaveném území obce.
Co říká § 122 – Stavební zákon
§ 122 Nezastavěné území
(1) V nezastavěném území lze v souladu s jeho charakterem povolovat záměry pro
a) veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, přípojky a účelové komunikace,
b) vodní hospodářství,
c) vyhledávání, průzkum a těžbu nerostů a zvláštní zásahy do zemské kůry,
d) snižování nebezpečí havárií, ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků,
e) zemědělství a lesnictví,
f) ochranu přírody a krajiny a
g) zlepšení podmínek jeho využití pro rekreaci a cestovní ruch, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra,
h) zázemí lesních mateřských škol a výdejen lesních mateřských škol, jedná-li se o drobnou stavbu.
(2) U staveb a zařízení podle odstavce 1 není doplňková funkce bydlení nebo pobytové rekreace přípustná.
(3) Stavby a zařízení podle odstavce 1 lze v nezastavěném území povolit pouze v případě, že je územně plánovací dokumentace výslovně nevylučuje z důvodu veřejného zájmu.
Výklad paragrafu
Související otázky
Na co si dát pozor
- Pokud plánujete stavbu v nezastavěném území, je klíčové ověřit si, zda spadá do jedné z vyjmenovaných kategorií a zda ji nevylučuje územní plán.
- Jakákoli stavba v nezastavěném území nesmí mít doplňkovou funkci bydlení nebo pobytové rekreace.
Navazující ustanovení
Stavební zákon – přehled paragrafůNemovitosti a stavební právoVšechny právní otázky