23 Cdo 201/2024 — Nejvyšší soud

23 Cdo 201/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:2. 10. 2024 Spisová značka:23 Cdo 201/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2024:23.CDO.201.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Sleva z ceny Dotčené předpisy:§ 2100 o. z. § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:5. 11. 2024 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 23 Cdo 201/2024-394 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Horáka, Ph.D., a soudců Mgr. Jiřího Němce a JUDr. Bohumila Dvořáka, Ph. D., ve věci žalobců a) R. O., a b) T. K., obou zastoupených Mgr. Danielem Grimmem, advokátem se sídlem v Ostravě, Bozděchova 567/8, proti žalovaným 1) L. P., a 2) P. P., obou zastoupených Mgr. Veronikou Sehnalovou Kostkovou, advokátkou se sídlem v Praze, Nové náměstí 1370/17, o zaplacení 165.019 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 28 C 300/2020, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. 9. 2023, č. j. 19 Co 193/2023-378, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 13. 9. 2023, č. j. 19 Co 193/2023-378, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: I. Dosavadní průběh řízení 1. Žalobci se domáhali zaplacení částky 82.509,50 Kč s příslušenstvím od žalované 1) a částky 82.509,50 Kč s příslušenstvím od žalované 2) jako slevy z kupní ceny. 2. Rozsudkem ze dne 21. 3. 2023, č. j. 28 C 300/2020-341, Obvodní soud pro Prahu 10 (dále jen „soud prvního stupně“) žalované 1) uložil povinnost zaplatit žalobcům částku 82.509,50 Kč s příslušenstvím ve výroku blíže specifikovaným (výrok I), žalované 2) uložil povinnost zaplatit žalobcům částku 82.509,50 Kč s příslušenstvím ve výroku blíže specifikovaným (výrok II) a rozhodl o nákladech řízení (výroky III a IV). 3. K odvolání žalovaných Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 13. 9. 2023, č. j. 19 Co 193/2023-378, rozhodl, že rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I mění tak, že žaloba se co do částky 75.634,50 Kč s příslušenstvím ve výroku blíže specifikovaným zamítá, jinak se v tomto výroku potvrzuje (první výrok). Odvolací soud dále rozhodl, že rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku II mění tak, že žaloba se co do částky 75.634,50 Kč s příslušenstvím ve výroku blíže specifikovaným zamítá, jinak se v tomto výroku potvrzuje (druhý výrok). Dále odvolací soud rozhodl o nákladech řízení (třetí až pátý výrok). 4. Soudy vyšly ze shodných skutkových závěrů, že žalobci jako kupující a žalované jako prodávající uzavřeli dne 27. 7. 2017 kupní smlouvu na pozemek p. č. XY a další pozemky v k. ú. XY, obec XY. Pozemky byly inzerovány jako vhodné pro budoucí výstavbu rodinných domů. Před uzavřením smlouvy žalovaná 1) podala Stavebnímu úřadu městského obvodu XY, obec XY, na pět parcel, s čímž stavební úřad dne 10. 5. 2017 vyslovil souhlas s tím, že dané pozemky budou využity pro zástavbu nových rodinných domů včetně příjezdové komunikace. Žalobci dále jako prodávající převedli vlastnické právo k pozemku p. č. XY kupní smlouvou ze dne 28. 3. 2018 na manžele S. jako kupující, kteří následně uzavřeli smlouvu o díle na výstavbu rodinného domu na uvedeném pozemku. Při zahájení stavebních prací bylo zjištěno, že se pod povrchem pozemku nachází navážka, suť a skládka. Zemina, na níž bylo možné založit rodinný dům, se nacházela až v hloubce 2,7 metrů. Manželé S. u žalobců uplatnili nárok na slevu z kupní ceny ve výši 165.019 Kč odpovídající nákladům vynaloženým na sanaci pozemku. Žalobci manželům S. tuto částku zaplatili a následně se slevy z kupní ceny v této výši neúspěšně domáhali vůči žalovaným. 5. Soudy učinily shodné právní závěry, že skládka, navážka a suť jsou vadou prodávané nemovité věci. Žalobci řádně vytkli vadu a vznesli požadavek na slevu z kupní ceny. Soudy požadavek na slevu posoudily shodně jako oprávněný, učinily však rozdílné závěry při určení výše slevy. Soud prvního stupně vyšel z cenové kalkulace zhotovitele provádějícího sanační práce, který práce nezbytné pro uvedení pozemků do bezvadného stavu tak, aby na něm bylo možné postavit požadovaný rodinný dům, vyčíslil na 165.019 Kč včetně DPH. V této výši soud prvního stupně žalobcům slevu z kupní ceny přiznal. Odvolací soud vycházel z toho, že výše slevy z ceny musí být limitována výší ceny. Celková cena za pozemek o výměře 4 807 m² byla 1.650.000 Kč, tedy ceně za 1 m² odpovídá 343,25 Kč. Vada byla zjištěna pouze na části pozemku o výměře 80 m². Limitem slevy z kupní ceny tedy je částka 27.460 Kč odpovídající (maximální) rozloze vadného pozemku o velikosti 80 m². Odvolací soud dále vyložil, že vzhledem k povaze a rozsahu vady, charakteru vady a nákladům na odstranění vady považoval za přiměřenou slevu ve výši 50 % z kupní ceny pozemku, tedy celkem částku 13.730 Kč. II. Dovolání a vyjádření k němu 6. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci (dále též „dovolatelé“) dovolání s tím, že je považují za přípustné ve smyslu § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), neboť napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu, případně které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny. V konkrétnosti dovolatelé předkládají k posouzení otázky: a) Může soud vypočítat slevu z kupní ceny pouze ve vztahu k části pozemku (nemovité věci), kde měla být provedena výstavba, když prokázaná vada ovlivňovala samotné nakládání či případnou možnost prodeje předmětného pozemku jako celku? b) Má být limit slevy z kupní ceny při prodeji pozemku stanoven z celkové kupní ceny za pozemek jako celek, nebo je nutné slevu stanovit pouze v rozsahu výměry dotčené části pozemku, byť tato vada ovlivňuje využitelnost a prodejnost pozemku jako celku? c) Lze při stanovení výše slevy z kupní ceny rozpočítat celkovou kupní cenu za celý pozemek na cenu za metr čtvereční a stanovit limit slevy částkou odpovídající součinu dotčených metrů čtverečních a takto vypočtené ceny za metr čtvereční? d) Je-li stanovena kupní cena za pozemek jako celek bez uvedení kupní ceny připadající na metr čtvereční výměry, lze automaticky předjímat, že kupní cena připadající na metr čtvereční odpovídá podílu celkové kupní ceny a celkové výměry pozemku? Lze takto stanovit limit při určení výše slevy z kupní ceny? 7. Dovolatelé se domnívají, že odvolací soud nesprávně určil výši slevy z kupní ceny, neboť uplatněné řešení v rozporu s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu (konkrétně rozsudkem ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002) nevytváří situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. 8. Na tomto základě dovolatelé navrhují, aby dovolací soud napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. 9. Žalované se dle obsahu spisu k dovolání nevyjádřily. III. Přípustnost dovolání 10. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle o. s. ř. ve znění účinném od 1. 1. 2022 (viz čl. II a XII zákona č. 286/2021 Sb.). 11. Nejvyšší soud se jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno řádně a včas, osobami k tomu oprávněnými a řádně zastoupenými podle § 241 odst. 1 o. s. ř., zabýval přípustností dovolání. 12. Dle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. 13. Dovolání je přípustné, neboť odvolací soud se v otázce způsobu určení výše slevy z kupní ceny odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. IV. Důvodnost dovolání 14. Dovolání je důvodné. 15. Dle § 2100 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též „o. z.“), právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti. 16. Dle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy. 17. Dle § 2131 o. z. se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí. 18. V dovolacím řízení nebyl zpochybněn závěr soudů, že skládka, navážka a suť jsou vadou prodávané nemovité věci a že z toho důvodu ž