26 Cdo 188/2021 — Nejvyšší soud

26 Cdo 188/2021 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:11. 5. 2021 Spisová značka:26 Cdo 188/2021 ECLI:ECLI:CZ:NS:2021:26.CDO.188.2021.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Výpověď z nájmu Dotčené předpisy:§ 2314 o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:14. 8. 2021 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 188/2021-175 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně Vyšší odborné školy cestovního ruchu a mezinárodního obchodního styku, spol. s r.o., se sídlem v Praze 7 – Holešovicích, Letohradská 370/1, IČO: 62956191, zastoupené Mgr. Michalem Vaňhou, advokátem se sídlem v Praze 10, V olšinách 2300/75, proti žalované Základní škole Praha 7, Strossmayerovo náměstí 4, se sídlem v Praze 7 – Holešovicích, Strossmayerovo náměstí 990/4, IČO: 61389838, zastoupené Mgr. Josefem Fiřtem, LL.M., advokátem se sídlem v Praze 1, Opletalova 1015/55, o neplatnost výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. 6 C 26/2018, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 12. května 2020, č. j. 16 Co 22/2020-130, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 12. května 2020, č. j. 16 Co 22/2020-130, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: Žalobkyně se domáhala určení, že je neplatná výpověď ze dne 27. dubna 2018, kterou jí dala žalovaná z nájmu „prostor sloužících podnikání v budově Letohradská čp. 370, Praha 7“ (dále jen „Výpověď“ a „budova“). Obvodní soud pro Prahu 7 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 16. září 2019, č. j. 6 C 26/2018-102, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 12. května 2020, č. j. 16 Co 22/2020-130, změnil citovaný rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl a určil, že Výpověď je neplatná; současně rozhodl o nákladech řízení účastnic před soudy obou stupňů. Z provedených důkazů učinil shodně se soudem prvního stupně mimo jiných rovněž následující skutková zjištění. Žalovaná jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 16. července 2014 smlouvu o nájmu tam specifikovaných prostor sloužících podnikání, jež se nachází v prvním, druhém a třetím nadzemním podlaží budovy, a to na dobu určitou do 31. července 2022 (dále jen „Nájemní smlouva“). Dopisem z 27. dubna 2018, který byl doručen žalobkyni dne 3. května 2018, žalovaná Nájemní smlouvu vypověděla s odůvodněním, že budovu bude třeba tam uvedeným způsobem přestavět a že v důsledku toho nebude možné užívat pronajaté prostory nacházející se v jejím třetím nadzemním podlaží. Žalobkyně vznesla dne 29. května 2018 proti Výpovědi písemné námitky, které však žalovaná v dopisu ze dne 12. června 2018 nepokládala za důvodné a Výpověď nevzala zpět. Na rozdíl od soudu prvního stupně, který považoval Výpověď za platné právní jednání a zabýval se naplněností uplatněného výpovědního důvodu, dospěl odvolací soud na takto zjištěném skutkovém základě k závěru, že Výpověď je absolutně neplatná podle § 588 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“, resp. „o. z.“). Podle jeho názoru totiž musí výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání, jenž byl sjednán na dobu určitou, obsahovat pod sankcí absolutní neplatnosti – vedle výpovědního důvodu – též poučení nájemce o právu podat proti ní námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem (§ 2311 o. z. ve spojení s § 2286 odst. 2 o. z.); to platí i v situaci, kdy vypovídaná strana vskutku podala proti výpovědi námitky i žalobu na přezkum její oprávněnosti v zákonem stanovených lhůtách. Ve prospěch uvedeného názoru svědčí podle něj jak důvodová zpráva k § 2311 o. z., tak také okolnost, že předpokladem úspěšného podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi je předchozí (včasné) podání písemných námitek (§ 2314 o. z.), a konečně též důsledky, které výpověď má pro podnikatele – účastníka nájemního poměru. Vzhledem k tomu, že Výpověď uvedené náležitosti neobsahovala, změnil odvolací soud zamítavý rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o.s.ř.“), a odůvodnila konstatováním, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu řešena, a sice otázky, zda výpověď pronajímatele z nájmu prostoru sloužícího podnikání, jenž byl sjednán na dobu určitou, musí obsahovat rovněž poučení stanovené v § 2286 odst. 2 o. z. Namítla, že uvedenou právní otázku posoudil odvolací soud nesprávně, neboť podle dikce ustanovení § 2311 o. z. se na skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání použijí obdobně pouze ustanovení, která regulují nájem bytu na dobu určitou, a nikoli též ustanovení, která dopadají současně i na nájem bytu na dobu neurčitou, jakým je i ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. (na podporu uvedené argumentace odkázala zejména na komentářovou literaturu k občanskému zákoníku, především pak na publikaci Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část /§ 2055–3014/. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 513). Názor, že je neplatná výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání, která neobsahuje poučení podle § 2286 odst. 2 o. z., nevyplývá ani z důvodové zprávy k ustanovení § 2311 o. z., jak mylně uvažoval odvolací soud. Pokud by se totiž neměl prostor sloužící podnikání ani v tomto směru posuzovat zásadně jinak než byt, jak proklamuje zmíněná důvodová zpráva, nemohla by být neplatná výpověď z nájmu dotčeného prostoru z důvodu, že neobsahovala poučení o nájemcovu právu vznést proti ní námitky, neboť podle ustálené judikatury dovolacího soudu (zde poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 18. března 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, a z 11. dubna 2019, sp. zn. 26 Cdo 1926/2018) není z tohoto důvodu neplatná ani výpověď z nájmu bytu. Dodala, že rozhodná právní úprava navíc vychází z předpokladu, že prostory, jež slouží podnikání, disponují právě podnikatelé, kteří vystupují v právních vztazích jako zkušené osoby – profesionálové, a proto je není třeba chránit stejně jako běžné fyzické osoby (k tomu odkázala na důvodovou zprávu k § 2307 o. z. a dále např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 20. září 2010, sp. zn. 23 Cdo 1129/2008, a z 26. září 2018, sp. zn. 30 Cdo 692/2018). I se zřetelem k tomu není tedy důvod aplikovat ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. na nájem prostor sloužících podnikání, neboť účelem citovaného ustanovení je – podle důvodové zprávy k občanskému zákoníku – právě ochrana nájemcova postavení jako slabší strany; v takovém postavení se však podnikatel v dotčeném právním vztahu nenachází. Navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek tam uvedeným způsobem změnil nebo aby jej zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) shledal, že dovolání žalované (dovolatelky) bylo podáno včas (k doplňku dovolání ze dne 1. března 2021 však nepřihlížel, jelikož byl podán až po uplynutí zákonné dvouměsíční lhůty k podání dovolání /viz § 241b odst. 3 větu první ve spojení s § 240 odst. 1 o.s.ř./), subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237 o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda výpověď pronajímatele z nájmu prostoru sloužícího podnikání, jenž byl sjednán na dobu určitou, musí obsahovat pod sankcí absolutní neplatnosti rovněž poučení nájemce podle § 2286 odst. 2 o. z.), která v rozhodovací praxi dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena. Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu. S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k vymezení uplatně