31 Cdo 3823/2023 – Nejvyšší soud

31 Cdo 3823/2023-247 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jiřího Doležílka a soudců Mgr. Víta Bičáka, JUDr. Pavlíny Brzobohaté, JUDr. Filipa Cilečka, JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., JUDr. Romana Fialy, JUDr. Petra Gemmela, Mgr. Davida Havlíka, JUDr. Ing. Pavla Horáka, Ph.D., JUDr. Pavla Horňáka, JUDr. Miroslavy Jirmanové, Ph.D., Mgr. Jiřího Němce, Mgr. Milana Poláška,  JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., JUDr. Petra Šuka, JUDr. Davida Vláčila a JUDr. Petra Vojtka ve věci žalobců a) E. T.,  zastoupené Mgr. Denisem Karbusem, advokátem se sídlem v Praze, Kovářova 1081/3, b) V. J., a c) J. J.,  zastoupeni Mgr. Jakubem Vavříkem, advokátem se sídlem v Praze, Sokolovská 438/45, proti žalované M. M., zastoupené JUDr. Ing. Helenou Horovou, LL.M., advokátkou se sídlem v Praze, V Luhu 754/18, o určení vlastnického práva k nemovité věci, vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 5 C 319/2021, o dovolání žalobců b) a c) proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 3. 5. 2023, č. j. 21 Co 47/2023-228, takto: Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 3. 5. 2023, č. j. 21 Co 47/2023-228, se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Praze k dalšímu řízení. Odůvodnění: I. Dosavadní průběh řízení 1. Ve zde souzené věci se žalobci domáhali po žalované, aby bylo určeno, že jsou vlastníky spoluvlastnických podílů k blíže určené bytové jednotce č. XY vymezené podle občanského zákoníku na pozemku p. č. st. XY, jehož součástí je budova č. p. XY (bytový dům), přičemž tato jednotka zahrnuje byt č. 5 jako prostorově oddělenou část domu nacházející se ve shora uvedené budově a příslušný spoluvlastnický podíl o velikosti 530/6743 na společných částech, tedy na pozemku p. č. st. XY včetně části budovy č. p. XY, které jsou společné všem vlastníkům jednotek, a na souvisejících pozemcích p. č. XY (zahrada), p. č. XY (zahrada), p. č. XY (zahrada) a p. č. XY (zahrada), vše v obci XY, katastrálním území XY (dále jen „předmětná bytová jednotka“, „předmětná nemovitost“ či „byt“). Předmětnou bytovou jednotku prodali dne 6. 2. 2018 žalované, která však kupní cenu řádně a včas nezaplatila. Žalobci proto od kupní smlouvy odstoupili dne 25. 8. 2021 a podle svých tvrzení se tak stali opět spoluvlastníky předmětné nemovitosti. 2. Žalovaná namítala, že v době doručení odstoupení od smlouvy nedlužila žalobcům žádnou část kupní ceny. Tu řádně a včas uhradila podle dodatku uzavřeného ke kupní smlouvě podle požadavku žalobců na základě faktur přímo zhotoviteli stavebních prací prováděných na předmětné bytové jednotce, tj. společnosti 2MKZkonzult, s. r. o. Uhradila žalobkyni a) také částku 687 500 Kč jako poměrnou část kupní ceny na základě rozsudku pro uznání. Tvrdila též, že jí byla z důvodu pozdního předání bytu poskytnuta sleva ve výši 100 000 Kč. 3. Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 21. 12. 2022, č. j. 5 C 319/2021-194, zamítl návrh žalobců, aby bylo určeno, že žalobkyně a) je výlučným vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 5/8 k předmětné bytové jednotce (výrok I), že žalobce b) je výlučným vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 k předmětné bytové jednotce (výrok II) a že žalobkyně c) je výlučným vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 2/8 k předmětné bytové jednotce (výrok III). Současně uložil žalobcům solidární povinnost nahradit žalované náklady řízení (výrok IV). 4. Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění (mimo jiné) o tom, že: a) Účastníci uzavřeli dne 30. 11. 2017 smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě se žalobci zavázali prodat žalované bytovou jednotku č. 2.5. (později 1.5.) s podílem na pozemcích a společných částech domu č. p. XY v k. ú. XY. Nejpozději s uzavřením kupní smlouvy měla být uzavřena smlouva se schovatelem. b) Dne 6. 2. 2018 uzavřeli účastníci kupní smlouvu, podle které koupila žalovaná (kupující) od žalobců (prodávajících) předmětnou bytovou jednotku vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích s právem výlučného užívání parkovacího stání na pozemku. Kupní cena ve výši 2 490 000 Kč měla být zaplacena tak, že částka 100 000 Kč již byla složena u zprostředkovatele (šlo o společnost M+M Reality holding, a. s., za kterou jednala Ing. Z.) jako záloha na kupní cenu, částka 190 000 Kč byla zaplacena v hotovosti při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, částka 2 200 000 Kč měla být zaplacena tak, že 300 000 Kč bude zaplaceno jako záloha na stavební práce v bytě na základě faktury, která byla přílohou smlouvy, na účet uvedený ve smlouvě, 300 000 Kč bude uhrazeno jako záloha na stavební práce v bytě na základě faktury na stejný účet a 1 600 000 Kč bude odesláno na účet schovatele do deseti dnů od podpisu kupní smlouvy. c) V čl. VII. odst. 1 kupní smlouvy bylo sjednáno: „Jestliže strana kupující nesplní svůj závazek sjednaný v čl. III. odst. 2 této smlouvy, tj. neuhradí kupní cenu řádně a včas, a neučiní-li tak ani v dodatečné lhůtě do 10/deseti pracovních dnů po sjednaném datu splatnosti kupní ceny, sjednávají smluvní strany pro tento případ ve prospěch strany prodávající smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Strana prodávající má v takovém případě rovněž právo od této kupní smlouvy z důvodu jejího porušení odstoupit.“ d) Dne 4. 6. 2018 měl být podepsán dodatek č. 1 ke kupní smlouvě, na jehož základě měla být mezi účastníky smlouvy sjednána změna kupní ceny na částku 2 470 000 Kč. Dále mělo být ujednáno, že doplatek kupní ceny ve výši 2 180 000 Kč bude zaplacen tak, že částka 300 000 Kč bude převedena do deseti dnů od podpisu smlouvy jako záloha na stavební práce na základě již vystavené faktury na účet uvedený v dodatku, částka 300 000 Kč jako záloha č. 2 na stavební práce na základě vystavené faktury na tentýž účet, částka 1 580 000 Kč bude zaplacena tak, že 500 000 Kč bude zasláno prodávajícím dne 8. 2. 2018, 800 000 Kč bude převedeno jako záloha č. 3 na stavební práce v bytě na základě vystavené faktury na bankovní účet společností 2MKZkonzult, s. r. o., 280 000 Kč bude zasláno prodávajícím do pěti dnů po kolaudaci bytu tak, že obdrží žalobkyně a) 175 000 Kč, žalobkyně b) 70 000 Kč a žalobce c) 35 000 Kč. Žalovaní (správně zřejmě „žalobci“ ­– poznámka Nejvyššího soudu) tento dodatek nepodepsali. e) Podle kupní smlouvy měly být kupní ceny žalobcům vyplaceny z úschovy nejpozději do pěti pracovních dnů po kolaudaci bytu. Byt byl zkolaudován dne 28. 11. 2018. Do pěti dnů od tohoto data měli žalobci obdržet poslední splátky kupní ceny. S ohledem na to, že nebyla uzavřena smlouva o úschově, plnila žalovaná k rukám žalobců, a to podle dodatku ke kupní smlouvě, neboť byla přesvědčena, že byl řádně uzavřen smluvními stranami. f) Žalovaná zaplatila první zálohu ve výši 190 000 Kč při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, druhou zálohu ve výši 100 000 Kč k rukám zprostředkovatelky Ing. Z. dne 30. 11. 2017, 2 x 300 000 Kč ve dnech 5. 12. 2017 a 6. 2. 2018 na základě faktur vystavených společností 2MKZkonzult, s. r. o., částku 312 500 Kč dne 7. 3. 2018 na účet žalobkyně a), na účet žalobkyně b) částku 65 500 Kč, na účet žalobce c) částku 125 000 Kč. Dne 16. 5. 2018 zaplatila na účet č. XY částku 30 028 Kč. Dále plnila na základě dodatku č. 1 ke kupní smlouvě na základě faktur společnosti 2MKZkonzult, s. r. o., částku 800 000 Kč (dne 6. 6. 2018) a částku 180 000 Kč (dne 6. 9. 2018). g) Dne 22. 1. 2019 byl podepsán předávací protokol, podle kterého žalovaná převzala byt. h) Dne 9. 8. 2021 žalobci písemně odstoupili od kupní smlouvy ze dne 6. 2. 2018 z důvodu prodlení se zaplacením kupní ceny a dne 16. 8. 2021 byla žalovaná vyzvána k zaplacení smluvní pokuty z důvodu neuhrazení kupní ceny (ve výši 5 % z kupní ceny). 5. Soud prvního stupně věc posoudil s odkazem na § 2001 a § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Nejprve se zabýval tím, zda žalobci platně odstoupili od kupní smlouvy. K tomu uvedl, že měla-li být kupní cena zaplacena nejpozději do pěti pracovních dní od kolaudace bytu (tj. do 3. 12. 2018), což se nestalo, měli žalobci v souladu s kupní smlouvou a občanským zákoníkem možnost bez zbytečného odkladu od kupní smlouvy odstoupit. Žalobci tak učinili až 9. 8. 2021 (po dvou a půl letech), tedy nikoli bez zbytečného odkladu. V důsledku nedodržení lhůty zaniklo jejich právo na odstoupení od kupní smlouvy. 6. Soud prvního stupně měl žalobu za nedůvodnou i v případě dodržení lhůty pro odstoupení, neboť provedeným dokazováním včetně výslechu účastníků a svědkyně Ing. Z. zjistil, že účastníci podepisovali listiny, které jim Ing. Z. předkládala, aniž by jim věnovali dostatečnou pozornost. Žalobci zcela ztratili přehled o způsobu financování rekonstrukce domu, v němž vznikl byt, některé platby předávali v hotovosti Ing. Z., stavba není dodnes řádně vyúčtována. Žalovaná částečně plnila kupní cenu způsobem uvedeným v dodatku č. 1 a žalobci to respektovali. Žalobkyně b) jako svědkyně v jiném řízení uvedla, že se stavba prodražila a že ji bylo nutno dofinancovat z kupních cen. Byla srozuměna s tím, že