26 Cdo 1750/2025 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1750/2025 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:10. 9. 2025 Spisová značka:26 Cdo 1750/2025 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1750.2025.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Společenství vlastníků jednotek Správa (správce) společné věci (o. z.) Dotčené předpisy:§ 1209 odst. 1 o. z. § 1189 o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:18. 9. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1750/2025-76 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci navrhovatele T. S., zastoupeného JUDr. Miroslavem Mikou, advokátem se sídlem v Praze 1, Dušní 907/10, za účasti Společenství vlastníků XY, zastoupeného Mgr. Tomášem Voldánem, advokátem se sídlem v Praze 1, Haštalská 760/27, o vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 73 Cm 6/2023, o dovolání navrhovatele proti usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 7. 1. 2025, č. j. 9 Cmo 108/2024-57, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Navrhovatel je povinen zaplatit účastníku Společenství vlastníků XY, náhradu nákladů dovolacího řízení 7 344,70 Kč k rukám Mgr. Tomáše Voldána, advokáta se sídlem v Praze 1, Haštalská 760/27, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. Odůvodnění: 1. Navrhovatel se domáhal vyslovení neplatnosti usnesení, kterým shromáždění účastníka (Společenství vlastníků XY – dále též jen „Společenství“) konané dne 6. 3. 2023 schválilo uzavření smlouvy o dílo se společností V SERVIS INSTALACE s.r.o., se sídlem Plzeňská 521/239, Stodůlky, 155 00 Praha 5, IČO 03934691, spočívající „ve výměně stoupaček rozvodů SV a TUV, odpadu a plynu vč. cirkulace, napojení na ležaté rozvody a všech 104 bytů v domě, jakož i v osazení čističů a výměně všech vodoměrů Enbra, včetně případných bouracích a zednických prací nezbytných k zajištění přístupu k šachtě stoupacího potrubí, jak jsou podrobně co do jednotlivých výkonů a materiálů položkově specifikovány v rozpočtech ve znění 4 cenových nabídek č. 22N0271 a 22N0276 - 8, které jsou nedílnou přílohou této smlouvy“. Tvrdil, že shromáždění účastníka nebylo oprávněno přijmout dotčené usnesení jako celek, neboť smlouva o dílo kromě samotné opravy stoupaček zahrnuje „případné vícepráce“ spočívající v bouracích a zednických pracích nezbytných k zajištění přístupu k šachtě stoupacích potrubí a finanční prostředky Společenství nemohou být vynakládány na „vícepráce“ představované opravami (vybouráním a opětovným vybudováním) zdí (uzavírajících přístup do šachty se stoupacími rozvody), které jsou součástí bytů jednotlivých vlastníků a nepředstavují společné části budovy. 2. Městský soud v Praze (soud prvního stupně) usnesením ze dne 24. 1. 2024, č. j. 73 Cm 6/2023-34, návrh zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II). 3. Na základě odvolání navrhovatele Vrchní soud v Praze (odvolací soud) usnesením ze dne 7. 1. 2025, č. j. 9 Cmo 108/2024-57, usnesení soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II). 4. Odvolací soud vyšel ze zjištění, že navrhovatel je - coby vlastník bytové jednotky č. 678/95 v bytovém domě čp. XY na pozemku parcela č. XY, katastrální území a část obce XY, obec XY (vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů) - členem účastníka, jímž je společenství vlastníků jednotek. Dne 6. 3. 2023 se konalo shromáždění Společenství, na němž byli přítomni vlastníci s 54,84 % hlasů; shromáždění bylo usnášeníschopné. Shromáždění přijalo pod bodem 2 usnesení ve znění: Shromáždění „Společenství vlastníků XY, schvaluje smlouvu o dílo (dále jen „smlouva o dílo“) na výměnu stoupaček TV, SV, kanalizace plynu vč. zednických prací se společností V SERVIS INSTALACE s.r.o. s tím, že bude doplněno platné pojištění zhotovitele a technický dozor investora, projednaný v bodu č. 3 programu. Vícepráce budou součástí smlouvy (dále též jen „předmětné usnesení“). Pro přijetí tohoto usnesení hlasovalo 89,53 % hlasů, proti 10,47 % hlasů, zdrželo se 0 % hlasů; navrhovatel hlasoval proti. Předmětem smlouvy o dílo byla výměna stoupaček rozvodů SV a TUV, odpadu a plynu vč. cirkulace, napojení na ležaté rozvody ve všech 104 bytech v domě, jakož i osazení čističů a výměna všech vodoměrů, včetně případných bouracích a zednických prací nezbytných k zajištění přístupu k šachtě stoupacího potrubí. Sjednaná cena za dílo činila celkem 4 936 986 Kč + 15 % DPH, a to včetně „víceprací“, specifikovaných jako: „bourací práce - zazděná jádra - demontáž a dopojení WC modulů – zednické a obkladačské práce“ ve výši 693 323,50 Kč (včetně DPH). 5. Po právní stránce odvolací soud (s odkazem na tam citovanou judikaturu Nejvyššího soudu) vyložil, že důležitý důvod pro přezkum usnesení přijatého shromážděním je dán tehdy, jestliže bylo dotčeným usnesením rozhodnuto o záležitosti, která buď přímo zasahuje do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Příkladmo jde o komplexní úpravu či revitalizaci domu, výměnu oken v celém domě či výměnu výtahů a schválení smlouvy o dílo, která stanoví podmínky, za nichž bude výměna výtahů realizována, jakož i schválení případných podstatných změn takové smlouvy. V daném případě považoval za rozhodné, že „proti smlouvě o dílo jako celku“ navrhovatel ničeho nenamítal, byl tedy „srozuměn s tím, že je potřeba rozsáhlou výměnu stoupaček rozvodů SV a TUV, odpadu a plynu ve všech 104 bytech provést“. Nesouhlasil toliko s částí smlouvy o dílo týkající se „víceprací“. Smlouva o dílo přitom byla usnesením schválena jako celek, pro přijetí usnesení hlasovalo téměř 90 % přítomných vlastníků a cena za vícepráce činila 693 323,50 Kč. Jestliže proto navrhovatel brojil pouze proti sjednaným vícepracím, pak při počtu 104 jednotek v domě a s ohledem na celkovou technickou a finanční náročnost realizace smlouvy o dílo nejde o věc srovnatelnou s těmi, u nichž judikatura dovodila, že jde o důležitou záležitost odůvodňující možnost přezkoumání přijatého usnesení shromáždění soudem. Nad rámec řečeného odvolací soud dodal, že i kdyby byl důležitý důvod pro přezkum předmětného usnesení dán, tak se z námitek navrhovatele nepodává žádný argument pro jeho nezákonnost; navrhovatel ani netvrdil, že by se výměna stoupaček neměla uskutečnit. Přičinil, že při provádění díla může vzniknout škoda, a to jak na straně vlastníka jednotky, tak na straně účastníka, neboť se budou realizovat i bourací a zednické práce nezbytné pro zajištění přístupu k stoupacímu vedení a následně uvedení do původního stavu. S povinností k náhradě takto případně v souvislosti s prováděním stavebních úprav vzniklé škody vlastníku jednotky přitom počítá ustanovení § 1183 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“). 6. Proti usnesení odvolacího soudu, a to „do všech jeho výroků“, podal navrhovatel (dále též jen „dovolatel“) dovolání. Má za to, že dovolání je přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), z důvodu, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného a „částečně procesního“ práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, vyjádřené např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2011, sp. zn. 22 Cdo 1423/2009, či jeho usnesení ze dne 27. 6. 2017, sp. zn. 26 Cdo 2657/2016, a zároveň též na otázce, jež v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena. Namítá nesprávnost závěru odvolacího soudu, že není dán důležitý důvod pro přezkum předmětného usnesení, když jeho obsah (potažmo obsah smlouvy o dílo) je nutno posuzovat jako celek, nikoli z něj izolovaně vytrhovat jen otázku „víceprací“. Navrhovatel pak nesouhlasil, z hlediska jí nastavených podmínek, se smlouvou o dílo jako s celkem. Vzhledem k významu této smlouvy, dané i celkovou cenou díla, a povaze a rozsahu díla o důležitý důvod pro přezkum předmětného usnesení jde. O takový důvod jde ostatně i z izolovaného pohledu samotné částky (části ceny díla) za „vícepráce“ ve výši 693 323,50 Kč. Úhrada těchto „víceprací“ se pak týká nikoli společných prostor domu, ale samotných jednotek (výlučného vlastnictví jejich vlastníků); nejde proto v tomto rozsahu o otázku správy domu a pozemku a nelze ji hradit z prostředků Společenství, neboť je to v rozporu s jeho stanovami, podle nichž lze takové prostředky vynakládat na opravy a technické zhodnocení společných částí. Pro tento rozpor se stanovami je předmětné usnesení neplatné. Uvedené „vícepráce“ by si jednotliví vlastníci měli hradit sami. Odkaz od