Co znamená „Správa domu a pozemku“ podle zákona?
Stručná odpověď: Správa zahrnuje veškeré činnosti, které nejsou v kompetenci jednotlivého vlastníka jednotky, ale jsou nutné pro fungování celého domu a pozemku.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 1189 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 1189 odkazuje 54 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 21. 10. 2025
- Týká se: vlastník
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
OZ § 1189 definuje správu domu a pozemku jako soubor činností, které jsou nezbytné nebo užitečné pro řádnou péči o dům a pozemek jako celek a pro zachování či zlepšení společných částí, přičemž se vztahuje i na společné části sloužící jen některým vlastníkům.
V praxi
- Do správy spadají běžné úkony jako údržba a opravy společných částí, ale i rozsáhlejší zásahy, jako jsou nástavby, přístavby, stavební úpravy nebo změny užívání společných částí.
- Správa se týká i zřizování, udržování a zlepšování zařízení v domě nebo na pozemku, která slouží všem vlastníkům.
- I když některá společná část slouží výhradně jen některému vlastníkovi, spadá do správy domu a pozemku.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 1189
Správa domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví je definována v § 1189 o. z., vyjadřuje specifickou povahu úpravy vztahů bytového spoluvlastnictví danou dualistickou koncepcí spočívající ve výlučném vlastnictví (bytové) jednotky na straně jedné a v podílovém spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku na straně druhé.
Hlavním účelem společenství vlastníků jednotek, coby právnické osoby, je zajišťování správy domu a pozemku (srov. § 1190, § 1194 odst. 1 o. z.). Legální definici správy domu a pozemku obsahuje ustanovení § 1189 odst. 1 o. z., jež vymezuje tuto správu jednak negativně jako vše, co nenáleží vlastníku jednotky, a jednak pozitivně jako vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí; pozitivní vymezení současně doplňuje o výčet činností, které se rovněž …
Ten je totiž osobou odpovědnou za správu domu (§ 1190 o. z.). Do správy domu pak § 1189 odst. 1 o. z. zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.
Co říká § 1189 – Občanský zákoník
§ 1189 Správa domu a pozemku
(1) Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.
(2) Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.
Související otázky
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky