Mietminderung bei Mängeln: Schimmel, Heizung, Lärm – so geht's
Fällt die Heizung im Winter aus, breitet sich Schimmel im Schlafzimmer aus oder dröhnt monatelang eine Baustelle, muss der Mieter nicht die volle Miete zahlen. Nach § 536 BGB mindert sich die Miete automatisch, solange die Wohnung einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Eine Zustimmung des Vermieters oder ein Gerichtsurteil ist dafür nicht nötig.
Gerade weil die Minderung kraft Gesetzes eintritt, liegt das Risiko beim Mieter: Mindert er zu viel oder zu Unrecht, gerät er in Zahlungsrückstand, und ab einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete über zwei Termine droht die fristlose Kündigung. Diese Anleitung zeigt, wie Sie den Mangel anzeigen und dokumentieren, wie Sie die Quote realistisch bemessen, warum Zahlung unter Vorbehalt oft der sicherere Weg ist und welche weiteren Rechte Sie haben: Beseitigung verlangen, Miete zurückhalten, selbst reparieren lassen, Schadensersatz. Sie gilt für Wohnraummiete; bei Gewerberaum kann die Minderung vertraglich eingeschränkt werden, bei Wohnraum nicht (§ 536 Abs. 4 BGB).
Das Wichtigste auf einen Blick
Frist
Die Minderung gilt ab dem Zeitpunkt, in dem der Mangel auftritt, frühestens aber ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter ihn kennt oder kennen muss; ohne Anzeige verlieren Sie das Minderungsrecht, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB). Zeigen Sie den Mangel deshalb unverzüglich an.
Zu viel gezahlte Miete können Sie drei Jahre lang zurückfordern, gerechnet ab Ende des Jahres der Zahlung (§§ 195, 199 BGB). Wer die volle Miete über längere Zeit vorbehaltlos weiterzahlt, obwohl er den Mangel kennt, riskiert aber, dass ihm Kenntnis der Nichtschuld (§ 814 BGB) entgegengehalten wird. Bei energetischer Modernisierung ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Kündigungsrelevant ist ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).
Was tun
Prüfen Sie, ob ein Mangel im Rechtssinn vorliegt. Ein Mangel ist jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich geschuldeten (§ 536 Abs. 1 BGB). Typisch sind Heizungsausfall, Feuchtigkeit und Schimmel, defekte Fenster, Wasserschäden, ausgefallener Aufzug, fehlendes Warmwasser, Ungeziefer und erhebliche Lärm- oder Geruchsbelästigung. Auch eine Wohnfläche, die mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten liegt, ist ein Mangel.
Was geschuldet ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag und, wenn dort nichts geregelt ist, aus dem Standard bei Errichtung des Gebäudes. Der Bundesgerichtshof hat deshalb entschieden, dass Wärmebrücken in einem Altbau, die bei normalem Heizen und Lüften zu Schimmel führen können, für sich allein noch kein Mangel sind, wenn sie dem damaligen Baustandard entsprachen. Unerhebliche Beeinträchtigungen, etwa ein tropfender Wasserhahn, berechtigen nicht zur Minderung (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Zeigen Sie den Mangel dem Vermieter unverzüglich an. Der Mieter ist dazu verpflichtet (§ 536c Abs. 1 BGB). Schreiben Sie an den Vermieter oder die Hausverwaltung, beschreiben Sie den Mangel konkret (wo, seit wann, wie stark), fügen Sie Fotos bei und fordern Sie die Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist; bei Heizungsausfall im Winter sind das wenige Tage, bei Schimmel in der Regel zwei bis vier Wochen. Kündigen Sie an, dass Sie die Miete ab Zugang mindern oder nur unter Vorbehalt zahlen.
Versenden Sie die Anzeige nachweisbar: Einwurf-Einschreiben, Boten oder E-Mail mit Lesebestätigung, wenn der Vermieter per E-Mail kommuniziert. Eine telefonische Meldung beim Hausmeister reicht im Streitfall oft nicht. Wer nicht anzeigt, verliert Minderung und Schadensersatz, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte, und haftet selbst für Folgeschäden (§ 536c Abs. 2 BGB). Ein Zurückbehaltungsrecht besteht erst für Mieten, die nach der Anzeige fällig werden.
Dokumentieren Sie den Mangel laufend. Führen Sie ein Mängelprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Dauer und Intensität: Raumtemperaturen bei Heizungsausfall, Lärmprotokoll mit Uhrzeiten und Art des Lärms, Fotos des Schimmels mit Maßstab und Datum. Zeugen (Nachbarn, Besucher) notieren Sie mit Namen.
Bei Schimmel wird fast immer darüber gestritten, ob bauliche Ursachen oder falsches Heizen und Lüften verantwortlich sind. Messen Sie mit einem Hygrometer Luftfeuchtigkeit und Temperatur und halten Sie Ihr Lüftungsverhalten fest. Der Vermieter muss beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt; gelingt ihm das, muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Bei streitiger Ursache kann ein selbständiges Beweisverfahren beim Amtsgericht den Zustand gerichtsfest sichern (§ 485 ZPO), bevor er sich durch Sanierung ändert.
Bemessen Sie die Minderungsquote realistisch. Die Minderung wird von der Bruttomiete berechnet, also Kaltmiete plus Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Es gibt keine gesetzliche Tabelle; maßgeblich ist, wie stark der Gebrauch tatsächlich beeinträchtigt ist. Gerichte haben etwa bei vollständigem Heizungsausfall im Winter Quoten bis zu 100 Prozent, bei Schimmel in einzelnen Räumen 10 bis 20 Prozent, bei Baulärm tagsüber 10 bis 25 Prozent und bei ausgefallenem Warmwasser 10 bis 15 Prozent angenommen.
Solche Werte aus Minderungstabellen sind Orientierung, keine Zusage für Ihren Fall. Bewerten Sie Lage und Nutzung der betroffenen Räume (Schlafzimmer wiegt schwerer als Abstellraum), Dauer und Jahreszeit. Mindern Sie im Zweifel lieber zu wenig: Eine zu niedrige Quote kostet Geld, das Sie zurückfordern können, eine zu hohe kann die Wohnung kosten. Bei kurzfristigen Mängeln wird tageweise gerechnet.
Entscheiden Sie zwischen Minderung und Zahlung unter Vorbehalt. Sie können den Minderungsbetrag direkt von der nächsten Miete abziehen. Sicherer ist es oft, die volle Miete ausdrücklich „unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen Mietminderung“ weiterzuzahlen und den Betrag nach Klärung zurückzuverlangen (§ 812 BGB). Der Vorbehalt verhindert, dass Ihnen Kenntnis der Nichtschuld (§ 814 BGB) entgegengehalten wird, und Sie riskieren keinen Zahlungsrückstand.
Mindern Sie direkt, vermerken Sie im Überweisungstext den Grund. Ein Irrtum über die Höhe schützt nicht: Nach dem Bundesgerichtshof entfällt das Verschulden am Zahlungsverzug nicht schon deshalb, weil der Mieter sich auf ein Minderungsrecht berufen hat, wenn er bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass es nicht besteht. Wer wegen einer zu hohen Minderung gekündigt wird, kann die Kündigung nur durch Nachzahlung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage abwenden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Halten Sie zusätzlich Miete zurück, um Druck zu machen. Neben der Minderung haben Sie ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete, solange der Vermieter den Mangel nicht beseitigt (§ 320 BGB). Üblich ist ein Einbehalt in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrags; anders als die Minderung ist dieser Betrag nach der Mangelbeseitigung nachzuzahlen. Das Zurückbehaltungsrecht besteht nur für Mieten, die nach der Mängelanzeige fällig werden.
Verwechseln Sie beides nicht: Die Minderung reduziert die Miete endgültig, das Zurückbehaltungsrecht schiebt die Zahlung nur auf. Behauptet der Vermieter, der Mangel sei beseitigt, und bestreiten Sie das, entfällt das Zurückbehaltungsrecht nach dem Bundesgerichtshof jedenfalls dann, wenn es nicht mehr dem Zweck dient, den Vermieter zur Beseitigung zu bewegen. Halten Sie den einbehaltenen Betrag deshalb bereit, statt ihn auszugeben.
Lassen Sie den Mangel notfalls selbst beseitigen. Ist der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug oder ist sofortiges Handeln zum Schutz der Wohnung notwendig (Rohrbruch, Heizungsausfall bei Frost), können Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Verzug setzt in der Regel eine Mahnung mit Fristsetzung voraus.
Holen Sie vorher Kostenvoranschläge ein und beauftragen Sie einen Fachbetrieb; überhöhte Kosten muss der Vermieter nicht ersetzen. Sie können einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen. Hat der Vermieter den Mangel zu vertreten oder war er bei Vertragsschluss schon vorhanden, schuldet er außerdem Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB), etwa für beschädigte Möbel, Hotelkosten oder Gutachterkosten. Mit diesen Ansprüchen können Sie gegen künftige Mieten aufrechnen, wenn Sie das einen Monat vorher in Textform angekündigt haben (§ 556b Abs. 2 BGB).
Achten Sie auf Ausschlussgründe. Kannten Sie den Mangel bei Vertragsschluss, etwa die laute Hauptstraße oder den sichtbaren Wasserfleck, können Sie deswegen nicht mindern (§ 536b BGB). Haben Sie den Mangel grob fahrlässig nicht erkannt, gilt dasselbe, außer der Vermieter hat ihn arglistig verschwiegen. Haben Sie den Mangel selbst verursacht, etwa durch unzureichendes Lüften, besteht kein Minderungsrecht.
Bei Lärm von außen kommt es darauf an, ob der Vermieter sich selbst gegen die Störung wehren oder eine Entschädigung verlangen kann. Nach dem Bundesgerichtshof sind nach Vertragsschluss entstehende Lärm- und Schmutzimmissionen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück ohne besondere Vereinbarung grundsätzlich kein Mangel, wenn auch der Vermieter sie nach § 906 BGB entschädigungslos dulden muss. Lärm aus dem eigenen Haus (Sanierung durch den Vermieter, laute Nachbarn) berechtigt dagegen regelmäßig zur Minderung.
Klären Sie Streit vor dem Amtsgericht. Bestreitet der Vermieter den Mangel oder die Quote, gibt es drei Wege: Sie zahlen unter Vorbehalt und klagen auf Rückzahlung, Sie klagen auf Beseitigung des Mangels, oder Sie warten ab, ob der Vermieter auf Zahlung des Minderungsbetrags klagt. Für alle Streitigkeiten aus dem Wohnraummietverhältnis ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG); Anwaltszwang besteht nicht.
Mietervereine beraten Mitglieder und übernehmen den Schriftverkehr; eine Mietrechtsschutzversicherung greift meist erst nach einer Wartezeit von drei Monaten. Wer wenig verdient, erhält beim Amtsgericht einen Beratungshilfeschein. Bei schweren Mängeln, die die Gesundheit gefährden, kommt zusätzlich die fristlose Kündigung durch den Mieter in Betracht (§ 569 Abs. 1 BGB), bei Nichtgewährung des Gebrauchs nach erfolgloser Abhilfefrist auch nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB.
Worauf achten
- Zu hohe Quote: Wer mehr mindert, als das Gericht später für angemessen hält, ist mit der Differenz im Rückstand. Erreicht der Rückstand eine Monatsmiete über zwei Termine, ist die fristlose Kündigung wirksam, auch wenn der Mieter an sein Recht geglaubt hat.
- Minderung ohne Anzeige: Ohne nachweisbare Mängelanzeige gilt die Minderung nicht für die Zeit, in der der Vermieter nichts wusste, und Folgeschäden gehen zulasten des Mieters.
- Schimmel ohne Beweise: Ohne Protokoll über Heizen, Lüften und Luftfeuchtigkeit wird der Streit um die Ursache schwer zu gewinnen. Bei Altbauten mit Wärmebrücken kann der Bundesgerichtshof-Maßstab gegen den Mieter sprechen.
- Monatelang vorbehaltlos gezahlt: Wer die volle Miete in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt zahlt, riskiert den Einwand des § 814 BGB bei der Rückforderung.
- Zurückbehaltenes Geld ausgegeben: Der Einbehalt nach § 320 BGB muss nach Beseitigung nachgezahlt werden. Wer ihn nicht bereithält, gerät dann in Rückstand.
- Bekannte Mängel bei Einzug: Mängel, die bei der Besichtigung erkennbar waren, berechtigen nach § 536b BGB nicht zur Minderung, wenn sie nicht im Übergabeprotokoll vorbehalten wurden.
- Selbstvornahme ohne Verzug: Wer ohne Fristsetzung selbst reparieren lässt, bleibt außer im echten Notfall auf den Kosten sitzen.
- Minderung von der Kaltmiete statt der Bruttomiete berechnet: Das benachteiligt den Mieter; maßgeblich ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen.
Rechtsgrundlage
Zugehörige Gerichtsentscheidungen
Häufige Fragen
Wie viel Miete darf ich bei Schimmel mindern?
Das hängt von Ausmaß und betroffenen Räumen ab. Gerichte haben bei Schimmel in einzelnen Räumen häufig 10 bis 20 Prozent der Bruttomiete angenommen, bei großflächigem Befall im Schlafzimmer oder Gesundheitsgefahr auch mehr. Voraussetzung ist, dass der Schimmel nicht durch Ihr Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht wurde.
Muss ich die Mietminderung vorher ankündigen?
Sie müssen den Mangel anzeigen (§ 536c BGB); die Minderung selbst tritt kraft Gesetzes ein und braucht keine Zustimmung. Es ist aber sinnvoll, in der Mängelanzeige anzukündigen, dass Sie mindern oder nur unter Vorbehalt zahlen werden, damit der Vermieter nicht von einem bloßen Zahlungsrückstand ausgeht.
Wird die Mietminderung von der Kalt- oder Warmmiete berechnet?
Von der Bruttomiete, also der Kaltmiete einschließlich der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Wer nur von der Kaltmiete mindert, verschenkt Geld. Die Nebenkostenabrechnung bleibt davon unberührt.
Wie viel Mietminderung bei Heizungsausfall?
Im Winter bei vollständigem Ausfall können Gerichte bis zu 100 Prozent annehmen, bei eingeschränkter Leistung oder in der Übergangszeit deutlich weniger. Maßgeblich sind die erreichbaren Raumtemperaturen; tagsüber gelten etwa 20 bis 22 Grad als geschuldet. Führen Sie ein Temperaturprotokoll und rechnen Sie tageweise.
Kann der Vermieter mir kündigen, wenn ich die Miete mindere?
Nur wenn die Minderung unberechtigt oder zu hoch war und dadurch ein kündigungsrelevanter Rückstand entsteht: mehr als eine Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder zwei Monatsmieten insgesamt. Wer unter Vorbehalt zahlt, vermeidet dieses Risiko.
Was ist der Unterschied zwischen Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht?
Die Minderung senkt die Miete endgültig für die Dauer des Mangels. Mit dem Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB halten Sie zusätzlich einen Teil der Miete zurück, um Druck auf die Reparatur auszuüben; diesen Teil müssen Sie nach Beseitigung nachzahlen.
Kann ich wegen Baulärm die Miete mindern?
Bei Bauarbeiten im eigenen Haus oder durch den Vermieter regelmäßig ja. Bei einer Baustelle auf einem fremden Nachbargrundstück nach Vertragsschluss nach dem Bundesgerichtshof grundsätzlich nur, wenn der Vermieter selbst Abwehr- oder Entschädigungsansprüche gegen den Bauherrn hat, oder wenn eine ruhige Lage vereinbart war.
Kann ich rückwirkend die Miete mindern?
Ja, für die Zeit ab Kenntnis des Vermieters vom Mangel. Zu viel gezahlte Miete können Sie drei Jahre lang zurückverlangen. Haben Sie in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos voll gezahlt, kann der Rückforderung § 814 BGB entgegenstehen; deshalb sollten Sie immer unter Vorbehalt zahlen.
Darf der Mietvertrag die Mietminderung ausschließen?
Bei Wohnraum nein. Eine Vereinbarung, die das Minderungsrecht zum Nachteil des Mieters einschränkt, ist unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Bei Gewerberaummiete sind Einschränkungen in gewissen Grenzen zulässig.
Wer muss bei Schimmel die Ursache beweisen?
Zunächst der Vermieter, dass der Schimmel nicht auf Bausubstanz oder Mängeln beruht. Gelingt ihm das, muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Ein Feuchtigkeitsprotokoll und ein selbständiges Beweisverfahren helfen, die Ursache gerichtsfest zu klären.
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