Co znamená „Skryté překážky“ podle zákona?
Stručná odpověď: Pokud zhotovitel objeví skryté překážky (např. nečekané inženýrské sítě, nestabilní podloží), musí to bez zbytečného odkladu oznámit objednateli a navrhnout, jak dílo upravit.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 2627 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 2627 odkazuje 5 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 26. 3. 2026
- Týká se: zhotovitel, objednatel
- Lhůta nebo doba (odst. 1): „…kde má být dílo provedeno, znemožňující provést dílo dohodnutým způsobem, oznámí to bez zbytečného odkladu objednateli a navrhne mu změnu díla“
- Účinnost: znění účinné nejméně od
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf řeší situaci, kdy zhotovitel při provádění díla narazí na skryté překážky na místě provedení, které znemožňují dokončit dílo dohodnutým způsobem, a stanovuje postup pro řešení této situace.
V praxi
- Dokud se zhotovitel a objednatel nedohodnou na změně díla, může zhotovitel práce přerušit.
- Pokud se strany v přiměřené lhůtě nedohodnou na změně smlouvy, může kterákoli z nich od smlouvy odstoupit.
- V případě odstoupení má zhotovitel nárok na zaplacení té části díla, kterou provedl, než mohl překážku s potřebnou péčí odhalit.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 2627
… změnu okolností objektivní povahy ve smyslu § 1765 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Oproti tomu nevhodné podloží sportoviště v Horní Branné vylučující provedení stavby podle původní projektové dokumentace a položkového rozpočtu je skrytou překážkou (§ 2627 o. z.), kterou lze za objektivní změnu považovat, i když existovala již při uzavření smlouvy, ale známou se stranám stala až poté.
… obohacení je třeba odlišit zvláštní úpravu vypořádání odstoupení od smlouvy o dílo v případech, je-li dílo zmařeno ze strany zhotovitele či objednatele v ustanoveních § 2600 až 2603 o. z. a § 2613 o. z., a dále zvláštní případy právních následků odstoupení od smlouvy o dílo v ustanoveních § 2622 odst. 3 a § 2627 odst. 2 o. z. (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 10. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2925/2021).
… a násl. o. z.) je však třeba odlišit zvláštní úpravu vypořádání odstoupení od smlouvy o dílo v případech, je-li dílo zmařeno ze strany zhotovitele či objednatele v ustanoveních § 2600 až 2603 o. z. a § 2613 o. z., a dále zvláštní případy právních následků odstoupení od smlouvy o dílo v ustanoveních § 2622 odst. 3 a § 2627 odst. 2 o. z. (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 10. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2925/2021).
Co říká § 2627 – Občanský zákoník
§ 2627 Skryté překážky
(1) Zjistí-li zhotovitel při provádění díla skryté překážky týkající se místa, kde má být dílo provedeno, znemožňující provést dílo dohodnutým způsobem, oznámí to bez zbytečného odkladu objednateli a navrhne mu změnu díla. Do dosažení dohody o změně díla může jeho provádění přerušit.
(2) Nedohodnou-li se strany na změně smlouvy v přiměřené lhůtě, může kterákoli z nich od smlouvy odstoupit. Zhotovitel má právo na cenu za část díla provedenou do doby, než překážku mohl při vynaložení potřebné péče odhalit.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Zhotovitel musí překážku oznámit bez zbytečného odkladu, jinak by mohl ztratit právo na přerušení prací nebo na úhradu za provedenou část díla.
- Objednatel by měl reagovat na návrh zhotovitele v přiměřené lhůtě, aby se předešlo odstoupení od smlouvy.
- Zhotovitel má nárok na úhradu pouze za tu část díla, kterou provedl do okamžiku, kdy mohl překážku odhalit při vynaložení potřebné péče.
Navazující ustanovení
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky