22 Cdo 2053/2025 — Nejvyšší soud

22 Cdo 2053/2025 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:30. 10. 2025 Spisová značka:22 Cdo 2053/2025 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:22.CDO.2053.2025.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Přechodná (intertemporální) ustanovení Předkupní právo Předkupník, koupěchtivý (o. z.) Cena Dotčené předpisy:§ 3056 odst. 1 o. z. § 3060 o. z. § 2140 odst. 1 o. z. § 2143 o. z. § 2144 odst. 1 o. z. § 2149 odst. 1 alinea první o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:1. 12. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 22 Cdo 2053/2025-638 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Michaela Pažitného, Ph.D., a soudců Mgr. Davida Havlíka a Mgr. Michala Králíka, Ph.D., ve věci žalobkyně J. K., zastoupené JUDr. Josefem Čejkou, advokátem se sídlem v Otrokovicích, nám. 3. května 1606, proti žalované Harapin Company s.r.o., IČO: 09966170, se sídlem v Praze 4, U Kamýku 284/11, zastoupené Mgr. Martinem Pospíchalem, advokátem se sídlem v Praze 6, Muchova 233/1, o nahrazení projevu vůle, vedené u Okresního soudu Praha-východ pod sp. zn. 35 C 152/2024, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 11. 6. 2025, č. j. 21 Co 74/2025-564, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Návrh žalobkyně na odklad právní moci rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 11. 6. 2025, č. j. 21 Co 74/2025-564, se zamítá. III. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady dovolacího řízení ve výši 5 021,50 Kč k rukám jejího zástupce, Mgr. Martina Pospíchala, advokáta se sídlem v Praze 6, Muchova 233/1, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Odůvodnění: I. Dosavadní průběh řízení 1. Žalobkyně se domáhá vydání soudního rozhodnutí, kterým by byl nahrazen projev vůle žalované uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k podílu o velikosti id. ½, a to ke stavbě č. p. XY (dále jen „stavba“ nebo „předmětná stavba“) nacházející se na pozemku parc. č. st. XY (dále jen „pozemek“ nebo „předmětný pozemek“) v obci a katastrálním území XY za kupní cenu ve výši 388 235 Kč. Tvrdí, že je oprávněnou ze zákonného předkupního práva (dále také „předkupníkem“) z titulu spoluvlastnictví v rozsahu 9/20 k předmětnému pozemku; dalšími spoluvlastníky pozemku jsou společnost Malaby Trade, s. r. o., a Česká republika. Vlastníkem stavby je žalovaná a Česká republika. Žalovaná nabyla vlastnické právo k podílu o velikosti id. ½ ke stavbě na základě kupní smlouvy ze dne 8. 10. 2021 za cenu 388 235 Kč od prodávající D. K. s právními účinky vkladu vlastnického práva ke dni 13. 10. 2021. Prodávající a ani žalovaná nenabídly svůj podíl žalobkyni ke koupi, čímž došlo k porušení zákonného předkupního práva žalobkyně ve smyslu § 3056 a § 3060 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“). Žalobkyně uplatnila vůči žalované právo retraktu, avšak bezúspěšně. 2. Okresní soud Praha-východ (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 10. 2. 2025, č. j. 35 C 152/2024-506, zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle s uzavřením kupní smlouvy mezi ní a žalovanou k podílu o velikosti id. ½ ke stavbě za částku 388 235 Kč (výrok I), a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 99 074,80 Kč (výrok II). 3. Krajský soud v Praze (dále „odvolací soud“) k odvolání žalobkyně rozsudkem ze dne 11. 6. 2025, č. j. 21 Co 74/2025-564, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I potvrdil (výrok I), výrok II rozsudku soudu prvního stupně změnil jen ohledně výše náhrady nákladů řízení tak, že žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované tuto náhradu částkou 105 403,10 Kč (výrok II) a dále ji uložil povinnost nahradit žalované k rukám jejího zástupce náklady odvolacího řízení ve výši 29 826,50 Kč (výrok III). 4. Soudy obou stupňů (odvolací soud aproboval skutkový stav zjištěný soudem prvního stupně) učinily tato pro posouzení věci relevantní skutková zjištění: - Žalobkyně, společnost Malaby Trade, s. r. o. a Česká republika jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. č. XY, zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na listu vlastnictví č. 709 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště XY, pro katastrální území a obec XY; žalobkyně je podílovým spoluvlastníkem id. 9/20 pozemku, společnost Malaby Trade, s. r. o. a Česká republika jsou každý podílovými spoluvlastníky v rozsahu id. 11/40. - Na předmětném pozemku se nachází stavba č. p. XY zapsaná na listu vlastnictví č. 426 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště XY, pro katastrální území a obec XY. Stavba je v rovnodílném podílovém spoluvlastnictví žalované a České republiky. - Mezi D. K. jako prodávající a žalovanou, společností Kodur Real, s. r. o. a společností Malaby Trade, s. r. o. jako kupujícími byla dne 8. 10. 2021 uzavřena rámcová smlouva o prodeji souboru nemovitostí, mimo jiné i podílu o velikosti id. ½ k předmětné stavbě (dále jen „rámcová smlouva“). Celková cena byla stanovena na částku 10 000 000 Kč a byla alokována mezi jednotlivé nemovitosti, přičemž stavba byla oceněna částkou 388 235,50 Kč. Téhož dne D. K. na základě kupní smlouvy převedla vlastnické právo k podílu o velikosti id. ½ ke stavbě na žalovanou za kupní cenu ve 388 235,50 Kč (dále jen „kupní smlouva“ nebo „realizační smlouva“). Právní účinky vkladu vlastnického práva podle této smlouvy nastaly ke 13. 10. 2021. - Dodatkem č. 1 ze dne 2. 2. 2022 k rámcové smlouvě ze dne 8. 10. 2021 byla cena stavby stanovena na částku 1 800 000 Kč. - Žalobkyni nebyla učiněna řádná nabídka ke koupi podílu o velikosti id. ½ ke stavbě. Žalobkyně uplatnila za cenu 388 235 Kč právo retraktu dne 2. 3. 2024 vůči žalované, avšak bezvýsledně. 5. Na takto zjištěný skutkový stav soudy obou stupňů aplikovaly ustanovení § 3056 odst. 1, § 3060, § 2141, 2144, § 2146, § 2147 a § 2148 o. z. Odvolací soud se ztotožnil se základním právním závěrem soudu prvního stupně a s odkazem na odbornou literaturu a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3407/2015, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3982/2009 (tato rozhodnutí jsou - stejně jako dále označená rozhodnutí dovolacího soudu - přístupná na webových stránkách Nejvyššího soudu https://www.nsoud.cz) uzavřel, že předkupní právo podle § 2144 odst. 1 o. z. opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí, aby mu ji převedl za stejnou úplatu, za kterou byla věc koupena koupěchtivým (tzv. právo retraktu). Oprávnění předkupníka musí korespondovat povinnosti nástupce prodat věc za příslušnou úplatu předkupníkovi. Pokud se proto žalobkyně za situace, kdy nejpozději v průběhu tohoto řízení zjistila, že žalovaná nabyla předmětnou stavbu za cenu 1 800 000 Kč, domáhala nahrazení projevu vůle tím způsobem, že žalované bude uložena povinnosti uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k podílu o velikosti id. ½ ke stavbě za cenu 388 235 Kč, učinila tak v rozporu s § 2144 odst. 1 o. z. Nedomáhala se totiž převodu předmětné stavby za shodných podmínek, za jakých byla nemovitost převedena na žalovanou. 6. Odvolací soud dále v reakci na odvolací námitky obou účastnic rozvedl úvahy soudu prvního stupně a konstatoval, že nebyla naplněna žádná z alternativních hypotéz předvídaných § 2146 o. z. Změna závazku mezi prodávajícím a koupěchtivým je neúčinná v případě, že je podmíněna neuplatněním předkupního práva předkupníkem. Navýšení kupní ceny na částku 1 800 000 Kč však bylo sjednáno nezávisle na uplatnění předkupního práva žalobkyní a ustanovení § 2146 o. z. proto na danou věc nelze aplikovat. Jedná se tak o projev smluvní volnosti stran, nikoli nepoctivé jednání činěné stranami realizační smlouvy. Závěrem odvolací soud konstatoval, že soud prvního stupně byl vázán nárokem uplatněným žalobkyní, přičemž poučení o tom, jakým způsobem měla žalobkyně případně změnit petit žaloby tak, aby byla ve věci úspěšná, je nepřípustným zásahem do práva na spravedlivý proces a současně i porušením zásady rovnosti účastníků. II. Dovolání, vyjádření k dovolání 7. Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalobkyně (dále také „dovolatelka“) dovolání, jehož přípustnost opírá o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) a uplatňuje dovolací důvod uvedený v § 241a odst. 1 o. s. ř. (rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci). Přípustnost dovolání spatřuje v tom, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, a současně na otázkách, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 8. Za dosud v rozho