Co znamená „Nájemní a podnájemní smlouvy“ podle zákona?
Stručná odpověď: Insolvenční správce může vypovědět nájemní nebo podnájemní smlouvu, kterou uzavřel dlužník, i když byla sjednána na dobu určitou. Výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 256 zákona č. 182/2006 Sb. (Insolvenční zákon) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 256 odkazuje 24 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 2. 3. 2026
- Týká se: nájemce, soud, dlužník, pronajímatel
- Lhůta nebo doba (odst. 1): „výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce“
- Lhůta nebo doba (odst. 2): „…zájmech nebo by tím utrpěl či mohl utrpět značnou škodu, může nájemce do 15 dnů od doručení výpovědi navrhnout insolvenčnímu soudu zrušení výpovědi“
- Účinnost: znění účinné nejméně od ; novela předpisu účinná od 10. 1. 2030 tento § nemění
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 256 insolvenčního zákona upravuje možnost insolvenčního správce vypovědět nájemní nebo podnájemní smlouvu po prohlášení konkursu a řeší, jak se nakládá s pohledávkami na nájemné.
V praxi
- Pokud je dlužník pronajímatelem a výpověď smlouvy na dobu určitou by nájemce nepřiměřeně poškodila nebo mu způsobila značnou škodu, může nájemce do 15 dnů navrhnout insolvenčnímu soudu zrušení výpovědi.
- Pokud bude zajištěno, že nájemce koupí předmět nájmu při zpeněžení majetkové podstaty za obvyklou cenu, soud návrhu na zrušení výpovědi vždy vyhoví.
- Pohledávky na nájemné nebo jiné úhrady za dobu před prohlášením konkursu, včetně těch zaplacených předem, se uplatňují pouze přihláškou pohledávky.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 256
Poukazují na to, že insolvenční správce má podle § 256 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), právo nájemní smlouvu vypovědět, přičemž musí být dodrženy podmínky stanovené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
… že k zániku nájmu došlo zpeněžením majetkové podstaty podle § 283 odst. 5 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „insolvenční zákon“), neboť insolvenční správce má možnost nájemní smlouvy, které by považoval za nevýhodné, ukončit podle § 256 insolvenčního zákona.
Cituje § 256 odst. 1 a 2, § 283 odst. 1 a 5, § 285 a § 398 odst. 1 až 3 insolvenčního zákona (ve znění účinném do 31. května 2019), dále zdůraznil, že insolvenční správce dlužníka, ač věděl, že byty jsou pronajaty rodinným příslušníkům dlužníka, nájemní smlouvy nevypověděl; o existenci těchto smluv věděl i žalobce.
Co říká § 256 – Insolvenční zákon
§ 256 Nájemní a podnájemní smlouvy
(1) Insolvenční správce je po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou; výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce. Ustanovení občanského zákoníku o tom, v kterých případech a za jakých podmínek může pronajímatel vypovědět nájem bytu, tím nejsou dotčena.
(2) Jestliže by výpovědí nájemní smlouvy sjednané na určitou dobu, v níž je dlužník pronajímatelem, byl nájemce nepřiměřeně dotčen ve svých oprávněných zájmech nebo by tím utrpěl či mohl utrpět značnou škodu, může nájemce do 15 dnů od doručení výpovědi navrhnout insolvenčnímu soudu zrušení výpovědi. Jestliže bude zajištěno, že nájemce koupí předmět nájmu při zpeněžení majetkové podstaty za cenu obvyklou, vyhoví insolvenční soud takovému návrhu vždy.
(3) Právo na nájemné nebo jinou úhradu za dobu před prohlášením konkursu může druhý účastník smlouvy uplatnit pouze přihláškou pohledávky. Totéž platí, jde-li o nájemné nebo jinou úhradu zaplacenou předem; tuto pohledávku je nutné přihlásit jako pohledávku vázanou na splnění odkládací podmínky.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu bytu pronajímatelem nejsou dotčena, což znamená, že se na ně vztahují i nadále.
- Nájemce má omezenou lhůtu 15 dnů na podání návrhu na zrušení výpovědi u insolvenčního soudu.
- Pohledávky zaplacené předem je nutné přihlásit jako pohledávky vázané na splnění odkládací podmínky.
Navazující ustanovení
Praktický postup
Totéž téma v jiných předpisech
Insolvenční zákon – přehled paragrafůInsolvence a exekuceVšechny právní otázky