Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem výrokem I. zamítl žalobu, že (konkrétně specifikovaná) nájemní smlouva se zrušuje a výrokem II. uložil žalobci povinnost zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 16 661,70 Kč ve lhůtě tří dnů k rukám právního zástupce žalovaných. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal (po připuštění změny žaloby) zrušení předmětné nájemní smlouvy pro podstatnou změnu okolností podle § 1765 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.). Tvrdil, že žalovaní užívají na základě nájemní smlouvy uzavřené v roce 1994 byt o rozloze 256 m² v centru , adresa, , přičemž měsíčně hradí nájemné ve výši 24 000 Kč, ačkoli podle znaleckého posudku z února 2025 činí obvyklé nájemné částku 131 750 Kč. Podle žalobce rozdíl mezi sjednaným a obvyklým nájemným vytváří zvlášť hrubý nepoměr mezi právy a povinnostmi smluvních stran, který narušuje rovnováhu smluvního vztahu a porušuje jeho vlastnické právo, když nemohl předvídat neplatnost doložky o zvyšování nájemného v původní smlouvě, která měla po 15 letech umožnit přechod na tržní nájemné. Zjištění o podstatné změně okolností nabyl až na základě rozhodnutí soudů a následně potvrzeného znaleckým posudkem. Po předchozích výzvách k obnovení jednání o smlouvě, na které žalovaní nereagovali, se proto domáhal zrušení nájemní smlouvy.2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby a argumentovali, že nájemní vztah trvá konkludentně od roku 1994, přičemž soudy již v minulosti v řízeních vedených pod sp. zn. , spisová značka, a , spisová značka, pravomocně rozhodly o neplatnosti písemné nájemní smlouvy pro neurčitost a neurčitost doložky o zvyšování nájemného. Výše nájemného je v současnosti určována postupem podle § 2249 o. z., kdy žalobce jednostranně navrhl zvýšení nájemného na 24 000 Kč, které řádně hradí. Zdůraznili, že žalobce nabyl byt v roce 2019 dobrovolně a s vědomím všech právních i ekonomických aspektů nájemního vztahu. Jako advokát specializovaný na nemovitostní právo si rovněž musel být vědom, že doložka o zvyšování nájemného je neplatná, a vstupoval tak do vztahu s plným vědomím nízkého nájemného, což je součástí jeho podnikatelského rizika. Dále odkázali na judikaturu, podle které lze institut změny okolností použít pouze při nepředvídatelných vnějších okolnostech, což zde nenastalo, protože změna výše tržního nájemného je běžným a předvídatelným ekonomickým jevem. Pokud žalobce usiluje o navýšení nájemného, má tak činit výhradně v rámci zákonného mechanismu § 2249 o. z., který limituje možné navýšení nájemného o 20 % za období tří let.3. Žalobce v reakci na vyjádření žalovaných svou argumentaci doplnil tak, že kvalifikovaná změna okolností nastala kombinací dlouhého plynutí času, výrazného nárůstu obvyklého nájemného, kumulované inflace, investic vlastníka domu a trvalé neochoty žalovaných k dohodě, přičemž důsledkem toho je zvlášť hrubý nepoměr mezi plněním a protiplněním. On sám nejednal o původních smluvních ujednáních, neplatnost ujednání o zvyšování nájemného zjistil až v návaznosti na pravomocná rozhodnutí v řízení sp. zn. , spisová značka, , a o intenzitě nepoměru se v rozhodné kvalitě dozvěděl až po vyhotovení znaleckého posudku. Výklad žalovaných, který redukuje řešení situace na mechanismus § 2249 o. z., označil za formalistický, který nemůže vést k obnovení rovnováhy práv a povinností.4. Soud prvního stupně v řízení žádné dokazování neprováděl, protože dospěl k závěru, že o žalobě je možné rozhodnout pouze na základě tvrzení obsažených v žalobě a v dalších písemných podáních.5. Soud prvního stupně posoudil uplatněný nárok v kontextu ustanovení § 1765 a § 1766 o. z., tedy institutu změny okolností. Základním důvodem, proč nebylo možné žalobě vyhovět, je podle nalézacího soudu skutečnost, že právní úprava nájmu bytu obsahuje speciální mechanismus zvyšování nájemného a skončení nájmu v oddílu 3 (§ 2201 a následující) o. z. Tato úprava stanoví podmínky a způsob skončení nájmu a mechanismus omezující dynamiku růstu nájemného, což představuje lex specialis vůči obecnému institutu změny okolností. Žalobce se tedy nemohl domáhat zrušení nájemní smlouvy, respektive zvýšení nájemného, prostřednictvím § 1765 a § 1766, neboť by tím obcházel speciální nájemní úpravu, která byla vytvořena právě proto, aby vyvážila zájmy pronajímatele a nájemce a ochránila stabilitu nájemních vztahů.6. Nadto soud uvedl, že již z žalobních tvrzení žalobce je zřejmé, že ani další podmínky pro aplikaci těchto ustanovení nebyly v daném případě splněny. Nepředvídatelnost změny okolností, na kterou žalobce poukazoval, je vyvrácena již žalobními tvrzeními, neboť žalobce nabyl byt v roce 2019, již s vědomím existence dlouhodobého nájemního vztahu a jeho podmínek včetně sjednané výše nájemného. Nárůst tržního nájemného je přitom jevem běžným, ekonomicky předvídatelným a vázaným na obecný vývoj cen v čase. Nelze jej proto považovat za mimořádnou nepředvídatelnou změnu vnějších okolností, nýbrž za součást běžného podnikatelského rizika vlastníka bytu.7. Nalézací soud rovněž přisvědčil námitce žalovaných, že žalobce neuplatnil právo na zrušení smlouvy ve smyslu § 1766 odst. 2 o. z. ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy se o tvrzené změně okolností dozvěděl. Z jeho žalobních tvrzení je zřejmé, že navrhoval žalovaným výrazné zvýšení nájmu již v roce 2021, a tedy již v té době mu byla tvrzená změna okolností známa.8. Ačkoliv se žalobce nedovolával ustanovení § 2000 o. z., i kdyby tak učinil, nebylo možné ani tak žalobě vyhovět. Toto ustanovení připouští zrušení závazku pro podstatnou změnu okolností, judikatura však vymezila, že toto ustanovení dopadá výjimečně na dlouhodobé závazky na dobu určitou, kdy dochází k zásadnímu a nepředvídatelnému vychýlení rovnováhy, naproti tomu nájem bytu na dobu neurčitou se řídí speciální právní úpravou, která již obsahuje mechanismy ochrany obou smluvních stran.9. Z uvedených důvodů soud prvního stupně žalobu zamítl a o nákladech řízení rozhodl podle procesního úspěchu žalovaných (§ 142 odst. 1 o. s. ř.), přičemž výši nákladů řízení podrobně vyčíslil v bodě 11. odůvodnění.10. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání. Vytkl soudu prvního stupně, že rozhodl o zamítnutí žaloby pouze na základě písemných podání, aniž by provedl jakékoliv důkazy směřující k objasnění skutkového stavu věci. Soud měl k dispozici důkazní prostředky, jejichž neprovedení znemožnilo objektivní posouzení skutkového stavu, což ve výsledku vede k odmítnutí spravedlnosti. Neprovedením důkazů a nezjištěním skutkového stavu věci došlo rovněž k porušení jeho práva na spravedlivý proces. Za nesprávný označil právní závěr, že ustanovení § 2249 o. z. je ustanovením speciálním vůči § 1765 a § 1766 o. z. Ustanovení o podstatné změně okolností je obecně použitelnou právní normou a vztahuje se na všechny typy smluvních závazků. Oproti tomu § 2249 o. z. upravuje pouze možnost pronajímatele opakovaně zvyšovat nájemné v rámci stanovených limitů. Tato právní úprava nenahrazuje institut nápravy vzniklého hrubého nepoměru a nemůže být považována za úpravu speciální. Současné nájemné činí pouze 24 000 Kč, zatímco obvyklé nájemné 131 750 Kč; v této situaci by uplatnění § 2249 o. z. nemohlo vést k obnovení spravedlivé rovnováhy, protože jeho limitní mechanismus by umožnil zvýšení nájemného pouze o 20 % za 3 roky. Nesouhlasí ani se závěrem, že namítl existenci hrubého nepoměru opožděně, když objektivně nemohl předvídat vznik hrubého nepoměru mezi právy a povinnostmi stran, natož jeho rozsah měnící se v reálném čase, bez odborného znaleckého posouzení. Nelze mu přičítat k tíži, že hrubý nepoměr nedokázal identifikovat v době, kdy předmětný byt nabyl do vlastnictví. V roce 2019, kdy byt nabyl, existovalo pravomocné rozhodnutí Obvodního soudu pro , adresa, ve věci sp. zn. , spisová značka, , jehož nebyl účastníkem a které se zabývalo posouzením konkludentního uzavření nájemní smlouvy. Toto rozhodnutí nemohl nijak ovlivnit, nebylo pro něj závazné a neměl ani povinnost ani reálnou možnost předjímat jeho právní důsledky. Totéž se týká následného řízení ve věci sp. zn. , spisová značka, ohledně neplatnosti ujednání o nájemném. Pokud se tedy rozhodl z důvodu zneužívání situace žalovanými nechat přezkoumat znalcem hrubý nepoměr, který je jednou takový oproti roku 2016, nemůže mu být vytýkáno opožděné podání návrhu, protože jde o novou změnu okolností. Vytkl rovněž soudu, že pominul ochranu jeho vlastnického práva, kdy je nucen poskytovat pronájem za zcela symbolické nájemné nepokrývající ani základní náklady na provoz nemovitosti. Domáhal se toho, aby byl rozsudek zrušen a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.11. Žalovaní v písemném vyjádření k odvolání navrhli potvrzení rozsudku jako věcně správného. Domnívají se, že dokazování ve věci bylo nadbytečné a v tomto směru odkázali na rozsudek Městského soudu v Praze sp. zn. 16 Co 95/98, uveřejněný pod Rc 62/2000. Žalobce jako advokát nabyl nemovitost se znalostí celé procesní historie a závěr soudu pro něj proto nemohl být překvapivý. Nadto odkazují na rozsudek Městského soudu v Praze ve věci sp. zn. 53 Co 105/2022, ve kterém tento soud v řízení o zvýšení nájemného uzavřel, že není-li platná dohoda o zvyšování nájemného a strany se nedohodnou, lze postupovat výhradně podle § 2249 o. z.; tyto závěry obstály i u Nejvyššího soudu a následně i u Ústavního soudu. Žalobce se snaží obejít ochranu nájemce a vynucuje si zvýšení nájemného o 450 %, když právě omezení skokového nárůstu nájemného je účelem ustanovení § 2249 o. z. Postup podle tohoto ustanovení je podle nich jediným možným, přičemž tato možnost byla žalobcem využita a od počátku letošního roku hradí novou výši nájemného. Není podle nich splněna podmínka nepředvídatelnosti změny a podmínka, že skutečnost, která by mohla podstatně narušit rovnováhu v právech a povinnostech stran, nastala po uzavření smlouvy. Ekonomické jevy jako inflace, růst cen nemovitostí, tržní výkyvy, jsou přirozenou součástí ekonomiky a vývoj na trhu s nemovitostmi je dlouhodobý, veřejně známý a předvídatelný. Soud tedy správně uzavřel, že rozdíl mezi sjednaným a obvyklým nájemným nepředstavuje mimořádnou změnu okolností, nýbrž důsledek dlouhodobého tržního vývoje, který byl odvolateli znám. Žalobci byla od roku 2019 známa výše nájemného, stejně jako fakt, že obvyklé nájemné v dané lokalitě je výrazně vyšší, a že předmětný vztah byl zatížen dlouhodobými spory, stejně jako to, že valorizační doložka obsažená v původní písemné smlouvě byla shledána neplatnou. Žalobce pak nejpozději v roce 2021 navrhoval žalovaným radikální zvýšení nájemného, a nemůže tedy tvrdit, že byl vývojem cen nájemního bydlení překvapen, a nejpozději v roce 2021 tedy musel vědět o faktickém rozdílu mezi sjednaným a obvyklým nájemným. Dvouměsíční lhůta podle § 1766 odst. 2 o. z. tak uplynula dávno před podáním žaloby.12. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání rozsudek soudu prvního stupně podle § 212 a § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. a, aniž by nařizoval jednání (§ 214 odst. 3 o. s. ř.), dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.13. Soud prvního stupně se nedopustil žádného (procesního) pochybení, jestliže ve věci rozhodl bez toho, aby prováděl dokazování, měl-li za to, že již jen z tvrzení žalobce lze dospět k závěru, že v řízení nemůže být úspěšný. Nejvyšší soud např. ve svém usnesení sp. zn. 22 Cdo 896/2006 (uveřejněném v časopise Soudní rozhledy č. 3/2007) uvedl, že v případě, kdy již z žalobních tvrzení ve spojení se srozumitelným a nikoliv nejasným žalobním návrhem (tj. odpovídajícím požadavkům uvedeným v § 43 a § 79 o. s. ř.) vyplývá, že taková žaloba musí být zamítnuta, protože uplatněný nárok neodpovídá příslušným ustanovením hmotného práva, není třeba provádět žádné dokazování, byť je účastníci navrhují. Je tomu tak proto (dodává odvolací soud), že i v případě, že by byla prokázána provedeným dokazováním žalobní tvrzení obsažená v žalobě, respektive v dalších podáních žalobce, nemohl by žalobce být se svou žalobou úspěšný.14. Odvolací soud se sice neshoduje se soudem prvního stupně v tom, že ustanovení § 2249 o. z. (bez dalšího) vylučuje aplikaci § 1765 a § 1766 o. z., to však nemá na správnost prvostupňového rozhodnutí žádný vliv, neboť i s (možnou) aplikací uvedených ustanovení se soud prvního stupně vypořádal (srovnej bod 7. rozsudku).15. Obecné následky změny okolností, za kterých došlo k uzavření smlouvy, jsou obsahem zákonné úpravy v § 1764 až 1766 o. z., která předvídá proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů, a výjimečně připouští uplatnění zásady změny poměrů (rebus sic stantibus). Judikaturou však bylo již v minulosti vyloženo (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, uveřejněný pod č. 19/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek nebo usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3527/2024), že za změnu závažnou, s níž nemohly strany při sjednávání způsobu zvyšování nájemného rozumně počítat, nelze považovat změnu výše nájemného způsobenou běžným vývojem ekonomiky a trhu a že na závažnost změn a zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi stranami nájemní smlouvy nelze usuzovat ani ze skutečnosti, že výše nájemného, které by mohlo být dosaženo podle dohody uzavřené mezi účastníky, nedosahuje výše, která je obvyklá v daném místě a čase. Je tedy zřejmé, že žalobě by nemohlo být vyhověno ani při aplikaci § 1765 a § 1766 o. z.16. Správný je závěr soudu prvního stupně, že na daný případ nedopadá ani ustanovení § 2000 o. z., které se sice může uplatnit i v nájemních vztazích (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 740/2021), protože uvedené ustanovení dopadá pouze na závazky uzavřené na dobu určitou.17. Na závěru o nedůvodnosti žaloby by potom nic nemohlo změnit ani odlišné hodnocení odvolacího soudu stran dodržení lhůty podle § 1766 odst. 2 o. z., proto je i nadbytečné se zabývat tím, zda žalobce uvedenou lhůtu dodržel či nikoli.18. Odvolací soud z uvedených důvodů rozsudek soudu prvního stupně potvrdil podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný, včetně správného výroku o nákladech řízení.19. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o. s., ř., protože žalovaní byli procesně úspěšný i v této fázi řízení. Jejich náklady spočívají v odměně advokáta za 1 úkon právní služby (vyjádření k odvolání). Ve vztahu k prvnímu žalobci jde o odměnu ve výši 2 300 Kč z tarifní hodnoty 30 000 Kč, ve vztahu k druhé žalované o odměnu z téže tarifní hodnoty, avšak sníženou o 20 % (1 840 Kč). Spolu s paušální náhradou výdajů ve výši 450 Kč a 21 % DPH ze součtu uvedených částek tak jde o náklady ve výši celkem 5 459,40 Kč.