26 Cdo 2217/2019 — Nejvyšší soud

26 Cdo 2217/2019 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:24. 7. 2019 Spisová značka:26 Cdo 2217/2019 ECLI:ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.2217.2019.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Výpověď z nájmu Dotčené předpisy:§ 2310 odst. 1 o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:28. 10. 2019 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 2217/2019-545 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce S. H., narozeného XY, IČO XY, bytem XY, zastoupeného JUDr. Martinou Vančurovou Borkovou, advokátkou se sídlem v Olomouci, 1. máje 869/27, proti žalované E. M. A., narozené XY, bytem XY, zastoupené JUDr. Lenkou Vidovičovou, LL.M., advokátkou se sídlem v Olomouci, Zámečnická 497/3, o neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 21 C 288/2015, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 29. listopadu 2018, č. j. 75 Co 30/2017–509, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci (odvolací soud) rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 29. listopadu 2018, č. j. 75 Co 30/2017–509 [poté, co k dovolání žalobce byl jeho předchozí (potvrzující) rozsudek ze dne 17. května 2017, č. j. 75 Co 30/2017-416, zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu jako soudu dovolacího soudu ze dne 30. srpna 2018, č. j. 26 Cdo 5461/2017-482, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení], potvrdil rozsudek Okresního soud v Olomouci (soud prvního stupně) ze dne 18. října 2016, č. j. 21 C 288/2015-336, jímž zamítl žalobu o určení, že výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 11. srpna 2015 (dále jen "Výpověď), je neoprávněná, a rozhodl o náhradě nákladů řízení; současně rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Vyšel ze zjištěného skutkového stavu, že žalovaná (a její předchůdci) jako pronajímatelé a žalobce jako nájemce uzavřeli dne 7. října 2013 smlouvu o nájmu nebytových prostor o výměře 194 m2 v 1. nadzemním podlaží a o výměře 150,3 m2 v 1. podzemním podlaží v domě XY na pozemku p. č. XY, obec a katastrální území XY (dále jen „Smlouva“) na dobu od 1. října 2013 do 31. prosince 2028. Ve smlouvě sjednali možnost výpovědi nájemního vztahu mimo jiné pro případ prodlení s placením nájemného o více než jeden měsíc od termínu splatnosti, pokud nebude provedena úhrada ani po písemné výzvě pronajímatele, ve výpovědní lhůtě dvou měsíců od počátku prvního dne následujícího po doručení výpovědi. Nájemné ve výši 100 000 Kč měsíčně mělo být hrazeno kvartálními splátkami po 300 000 Kč vždy do 15. dne každého prvního měsíce příslušného kvartálu počínaje uvedením prostor do provozu. Dopisem ze dne 8. června 2015 žalovaná vyzvala žalobce k úhradě dlužného nájemného ve výši 470 833,60 Kč a k zaplacení smluvní pokuty ve výši 14 891 Kč do 26. června 2015 (dále jen „Výzva"), na žádost žalobce lhůtu prodloužila do 31. července 2015. Dopisem ze dne 11. srpna 2015 žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání z důvodu neplacení nájemného podle předchozí výzvy k jeho úhradě (dále jen „Výpověď"). Výpověď byla žalobci doručena dne 14. srpna 2015, žalobce vznesl proti Výpovědi námitky, které žalovaná převzala dne 14. září 2015, neshledala je však důvodnými. Shodně se soudem prvního stupně především dovodil pravomoc soudu ve věci jednat a rozhodnout podle § 6 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém. Za správný pokládal závěr soudu prvního stupně, že mezi účastníky byla uzavřena platná smlouva o nájmu nebytových prostor (§ 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.), která se s účinností od 1. ledna 2014 řídí ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsaženými v § 2302 - § 2015 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.". Vzhledem k tomu, že pronajaté prostory byly uvedeny do provozu nejpozději ke dni 1. července 2014, měl žalobce do 30. června 2015 zaplatit na nájemném celkem 1 200 000 Kč, zaplatil pouze 931 400 Kč, dluh na nájemném tak činí 268 600 Kč. Uzavřel, že žalobce byl v prodlení s jeho placením déle než jeden měsíc (nájemné za období duben až červen 2015 bylo splatné 15. dubna 2015) a přes výzvu žalované jej nezaplatil ani v dodatečné lhůtě do 31. července 2015. Za této situace shledal, že podmínky pro výpověď nájmu sjednané ve Smlouvě byly splněny, a Výpověď je proto oprávněná. Ztotožnil se rovněž se závěrem soudu prvního stupně, že Výpověď vykazuje formální vady a jisté nejasnosti, které však nezpůsobují její zdánlivost pro neurčitost nebo nesrozumitelnost, neboť je lze překlenout výkladem. Výpověď sice neuvádí, za jaké konkrétní období a jakou konkrétní částku žalobce dluží, odkazuje však na předchozí Výzvu, která byla podle Smlouvy předpokladem Výpovědi a ve které byl žalobce vyzván k úhradě dlužného nájemného ve výši 470 833,60 Kč a smluvní pokuty ve výši 14 891 Kč, celkem 485 724,60 Kč. Výpověď proto není zdánlivá (§ 551 o. z.), ani neplatná (§ 574 o. z.). Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 o. s. ř. a odůvodnil tím, že napadený rozsudek závisí na vyřešení otázky hmotného práva (zda je výpověď z nájmu prostor sloužícího k podnikání daná nájemci z důvodu neplacení nájemného a úhrad za služby dostatečně určitá, přestože neobsahuje informaci o tom, kdy a kolik nájemce na nájemném či službách nehradil), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od stálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, např. od jeho rozsudku ze dne 10. října 2010, sp. zn. 26 Cdo 4145/2009, ze dne 25. ledna 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009, ze dne 12. května 2010, sp. zn. 4111/2008, ze dne 15. července 2010, sp. zn. 26 Cdo 2950/2009. Vyjádřil přesvědčení, že i když se citovaná judikatura týká výpovědi z nájmu bytu, je nutno ji použít i na výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání, neboť i v tomto případě může být nájemce slabší stranou. Zdůraznil, že ani samotná Výzva neobsahovala přezkoumatelný výpočet dlužné částky, navíc v mezidobí od doručení Výzvy a Výpovědi žalobce žalované uhradil částku 400 000 Kč, ke dni doručení výpovědi tedy dlužná částka vyčíslená ve Výzvě již nebyla aktuální. Navrhl, aby dovolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení. Nejvyšší soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“. Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť dovolacím soudem doposud nebyla výslovně vyřešena otázka, zda výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání ujednaného na dobu určitou daná z důvodu neplacení nájemného, v níž pronajímatel neuvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil, je určitá. Není však důvodné. Projednávanou věc je třeba posuzovat – vzhledem k okamžiku dání Výpovědi – podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále opět jen „o. z." (§ 3074 odst. 1 o. z.). Skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání ujednaného na dobu určitou je upraveno v § 2308 - § 2311 o. z. Na rozdíl od předchozí úpravy nájmu nebytových prostor upravené zákonem č. 116/1990 Sb. se vyžaduje, aby ve výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání ujednaného na dobu určitou byl uveden důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná (§ 2310 odst. 1 o. z.). Citované ustanovení je dispozitivní, a připouští proto, aby si smluvní strany ujednaly práva a povinnosti odchylně od zákona (§ 1 odst. 2 o. z.); o takovou situaci se v posuzovaném případě nejedná. Dovolateli je třeba přisvědčit, že za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč. zák.“, se soudní praxe ve vztahu k určitosti výpovědi pronajímatele z nájmu bytu (§ 37 odst. 1 obč. zák.) dané z důvodu podle § 711 odst. 1 písm. b) obč. zák., spočívajícího v neplacení nájemného a úhrad za služby (srov. např. rozsudky z 25. listopadu 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009, z 15. července 2010, sp. zn. 26 Cdo 2950/2009, a z 20. října 2010, sp. zn. 26 Cdo 4145/2009, ze dne 20. října 2015, sp. zn. 26 Cdo 3435/2015), ustálila v závěru, že je třeba, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z výpovědi bylo patrno, z če