Επισκευές στο μίσθιο: τι πληρώνει ο ιδιοκτήτης και τι ο ενοικιαστής
Όταν χαλάσει ο θερμοσίφωνας, εμφανιστεί υγρασία στους τοίχους ή σταματήσει η κεντρική θέρμανση, το πρώτο ερώτημα είναι ποιος πληρώνει την επισκευή. Ο Αστικός Κώδικας δίνει σαφή βασική απάντηση: ο εκμισθωτής οφείλει να παραχωρήσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί σε αυτή την κατάσταση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (ΑΚ 575). Αν το ακίνητο έχει ελάττωμα που μειώνει ή εκμηδενίζει την καταλληλότητά του, ο ενοικιαστής δικαιούται ανάλογη μείωση του μισθώματος ή απαλλάσσεται από αυτό για όσο διαρκεί το πρόβλημα (ΑΚ 576), και σε ορισμένες περιπτώσεις αποζημίωση (ΑΚ 577). Ο μισθωτής, από την άλλη, δεν ευθύνεται για τη φθορά από τη συμφωνημένη χρήση (ΑΚ 592), ευθύνεται όμως για ζημιές που προκάλεσε ο ίδιος ή οι οικείοι του.
Ο οδηγός αφορά μισθώσεις κατοικίας και επαγγελματικής στέγης, σε μονοκατοικία ή πολυκατοικία. Εξηγεί πώς ειδοποιείτε σωστά τον ιδιοκτήτη, πότε μπορείτε να κάνετε μόνοι σας την επισκευή και να ζητήσετε τα έξοδα (ΑΚ 591), πώς μοιράζονται τα κοινόχρηστα, τι ισχύει για όρους του μισθωτηρίου που μεταφέρουν τις επισκευές στον ενοικιαστή και πότε χρειάζεται δικαστήριο. Αποτέλεσμα είναι η επισκευή με έξοδα του υπόχρεου, η μείωση του μισθώματος, η επιστροφή των δαπανών ή, στην ανάγκη, δικαστική απόφαση.
Βασικά στοιχεία
Προθεσμία
Οι αξιώσεις του μισθωτή για απόδοση δαπανών (π.χ. επισκευή που πλήρωσε ο ίδιος) και οι αξιώσεις του εκμισθωτή για ζημιές στο μίσθιο παραγράφονται σε έξι μήνες (ΑΚ 602): του εκμισθωτή από την απόδοση του μισθίου, του μισθωτή από τη λήξη της μίσθωσης. Το ελάττωμα πρέπει να γνωστοποιείται στον εκμισθωτή αμέσως μόλις το διαπιστώσετε· αν καθυστερήσετε και η ζημιά μεγαλώσει, μπορεί να σας καταλογιστεί το επιπλέον μέρος. Η μείωση του μισθώματος ισχύει για όσο διαρκεί το ελάττωμα. Οι αξιώσεις για μισθώματα παραγράφονται σε πέντε έτη (ΑΚ 250).
Τι να κάνετε
Ξεχωρίστε τι είδους πρόβλημα έχετε, γιατί από αυτό εξαρτάται ποιος πληρώνει. Ελάττωμα του μισθίου είναι ό,τι το κάνει λιγότερο κατάλληλο για χρήση χωρίς δική σας υπαιτιότητα: υγρασία από τη στέγη ή από σωληνώσεις μέσα στους τοίχους, παλιά ηλεκτρολογική εγκατάσταση, κουφώματα που δεν κλείνουν, λέβητας ή θερμοσίφωνας που χάλασε από παλαιότητα. Αυτά βαρύνουν τον εκμισθωτή (ΑΚ 575–576).
Διαφορετικές είναι οι μικροφθορές της καθημερινής χρήσης (λάμπες, φλάντζες βρύσης, μπαταρίες, αποφράξεις από κακή χρήση), που το μισθωτήριο συνήθως αναθέτει στον μισθωτή, και οι ζημιές από δική σας υπαιτιότητα (σπασμένο τζάμι, καμένος πάγκος), που πληρώνετε εσείς. Η φυσιολογική φθορά, όπως το ξεθώριασμα των χρωμάτων, δεν χρεώνεται στον ενοικιαστή (ΑΚ 592). Διαβάστε το μισθωτήριο: ό,τι δεν ρυθμίζει ρητά, το ρυθμίζει ο Αστικός Κώδικας.
Ειδοποιήστε τον εκμισθωτή εγγράφως και αμέσως. Στείλτε email ή γραπτό μήνυμα με ημερομηνία, περιγραφή του προβλήματος, φωτογραφίες ή βίντεο, και ζητήστε επισκευή μέσα σε εύλογη προθεσμία: λίγες ημέρες για ζημιές που δεν επείγουν, άμεσα για διαρροή νερού, έλλειψη ζεστού νερού ή θέρμανσης τον χειμώνα και ηλεκτρολογικό κίνδυνο. Η ειδοποίηση είναι υποχρέωση του μισθωτή που απορρέει από την καλή πίστη· αν σιωπήσετε και η ζημιά επεκταθεί, π.χ. η διαρροή φέρει μούχλα και σάπια ντουλάπια, μπορεί να σας καταλογιστεί η επιδείνωση.
Κρατήστε όλες τις απαντήσεις. Αν ο ιδιοκτήτης δεν απαντά ή αρνείται, στείλτε εξώδικη δήλωση μέσω δικαστικού επιμελητή (ν. 2318/1995). Η επίδοση έχει βέβαιη χρονολογία, αποδεικνύει ότι ο εκμισθωτής γνώριζε και τον καθιστά υπερήμερο, κάτι που χρειάζεστε για την επισκευή με δικά σας έξοδα και για την αγωγή. Η αμοιβή του επιμελητή είναι μικρή σε σχέση με το κόστος μιας δίκης.
Τεκμηριώστε το ελάττωμα και την αιτία του. Για υγρασία, ρωγμές ή ηλεκτρολογικά προβλήματα ζητήστε σύντομη γραπτή γνωμάτευση από μηχανικό ή αδειούχο τεχνικό, με τιμολόγιο. Η αιτία κρίνει συχνά την έκβαση: μούχλα από διαρροή ή θερμογέφυρα βαρύνει τον ιδιοκτήτη, μούχλα από ανεπαρκή αερισμό και στέγνωμα ρούχων σε κλειστό δωμάτιο μπορεί να καταλογιστεί σε εσάς.
Αν η πηγή της ζημιάς βρίσκεται σε κοινόχρηστο μέρος (ταράτσα, κάθετη στήλη αποχέτευσης, κεντρικός λέβητας), ενημερώστε και τον διαχειριστή της πολυκατοικίας γραπτώς. Τραβήξτε χρονολογημένες φωτογραφίες σε διαδοχικές ημέρες ώστε να φαίνεται η εξέλιξη, και κρατήστε αποδείξεις για ζημιές σε δικά σας πράγματα (έπιπλα, ρούχα, ηλεκτρικές συσκευές). Χωρίς τεκμηρίωση η διαφορά καταλήγει σε αντιπαράθεση λόγων που δύσκολα κερδίζεται.
Ζητήστε μείωση του μισθώματος όσο διαρκεί το ελάττωμα. Κατά το άρθρο 576 ΑΚ, αν το μίσθιο έχει ελάττωμα που μειώνει την καταλληλότητά του για τη συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής δικαιούται ανάλογη μείωση· αν την εκμηδενίζει, απαλλάσσεται εντελώς από το μίσθωμα. Η μείωση επέρχεται από τον νόμο, στην πράξη όμως δηλώστε γραπτώς στον εκμισθωτή πόση τη θεωρείτε και γιατί, π.χ. ένα από τα τρία δωμάτια είναι ακατοίκητο λόγω μούχλας.
Πληρώνετε το υπόλοιπο κανονικά με τραπεζική μεταφορά και αιτιολογία. Αν το ελάττωμα υπήρχε ήδη κατά τη σύναψη της μίσθωσης ή οφείλεται σε υπαιτιότητα του εκμισθωτή, μπορείτε αντί για μείωση να ζητήσετε αποζημίωση (ΑΚ 577), π.χ. για κατεστραμμένα έπιπλα ή διαμονή αλλού. Μην παρακρατάτε ολόκληρο το ενοίκιο για μικρό πρόβλημα: ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για μη καταβολή και το δικαστήριο θα κρίνει εκ των υστέρων αν η μείωση που κάνατε ήταν δικαιολογημένη.
Κάντε την επισκευή μόνοι σας μόνο αφού έχει προηγηθεί ειδοποίηση. Αν ο εκμισθωτής, παρά την όχληση, δεν επισκευάζει, μπορείτε να αναθέσετε την εργασία σε επαγγελματία και να ζητήσετε τις αναγκαίες δαπάνες· ο εκμισθωτής οφείλει να τις αποδώσει (ΑΚ 591). Αναγκαίες είναι οι δαπάνες για τη διατήρηση του μισθίου και τη χρήση του. Οι βελτιώσεις (νέο κλιματιστικό, ανακαίνιση κουζίνας) αποδίδονται μόνο αν συμφωνήθηκαν ή κατά τους κανόνες της διοίκησης αλλοτρίων· αλλιώς έχετε μόνο δικαίωμα να αφαιρέσετε ό,τι προσθέσατε.
Ζητήστε δύο προσφορές, στείλτε στον ιδιοκτήτη το κόστος πριν από την ανάθεση και κρατήστε τιμολόγιο στο όνομά σας και απόδειξη πληρωμής με κάρτα ή τράπεζα. Ο συμψηφισμός με το ενοίκιο γίνεται με δήλωση, εφόσον η απαίτησή σας είναι ληξιπρόθεσμη (ΑΚ 440 επ.)· πολλά μισθωτήρια τον αποκλείουν, οπότε ζητήστε πρώτα γραπτή συναίνεση. Μην ξεχνάτε την εξάμηνη παραγραφή του ΑΚ 602.
Ελέγξτε τα κοινόχρηστα αν μένετε σε πολυκατοικία. Η κατανομή των κοινών δαπανών μεταξύ των ιδιοκτητών γίνεται με βάση τα χιλιοστά και τον κανονισμό της πολυκατοικίας (ν. 3741/1929 για την ιδιοκτησία κατ’ ορόφους). Στη σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, κατά την πάγια πρακτική και τους συνήθεις όρους των μισθωτηρίων, ο ενοικιαστής πληρώνει τις τακτικές δαπάνες λειτουργίας: καθαριότητα, φωτισμό κλιμακοστασίου, καύσιμα θέρμανσης, νερό κοινοχρήστων, τακτική συντήρηση ανελκυστήρα.
Τις έκτακτες δαπάνες, όπως στεγάνωση ταράτσας, αντικατάσταση λέβητα ή ανελκυστήρα, βάψιμο προσόψεων και στατική ενίσχυση, τις πληρώνει ο ιδιοκτήτης, εκτός αν το μισθωτήριο ορίζει ρητά κάτι άλλο. Ζητήστε από τον διαχειριστή αναλυτική κατάσταση κοινοχρήστων και ελέγξτε ότι δεν σας χρεώνονται έκτακτα κονδύλια. Αν τα πληρώσατε για να μην κοπεί η θέρμανση, ζητήστε τα από τον ιδιοκτήτη ή συμφωνήστε γραπτώς να αφαιρεθούν από το επόμενο ενοίκιο.
Προσέξτε τους όρους του μισθωτηρίου και τις μεγάλες εργασίες. Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν ότι ο μισθωτής αναλαμβάνει μικροεπισκευές ή συγκεκριμένες εργασίες, π.χ. με αντάλλαγμα χαμηλότερο ενοίκιο· γράψτε τότε ποιος εγκρίνει το κόστος και πώς συμψηφίζεται. Ένας γενικός όρος ότι «ο μισθωτής παραλαμβάνει το μίσθιο ως έχει και βαρύνεται με κάθε επισκευή» ερμηνεύεται στενά: δεν καλύπτει ελαττώματα που ο εκμισθωτής γνώριζε και απέκρυψε, ούτε την ασφάλεια και τη στατικότητα του κτιρίου.
Ενεργειακές αναβαθμίσεις (κουφώματα, θερμομόνωση, αντλία θερμότητας) αποφασίζει και πληρώνει ο ιδιοκτήτης. Ο ενοικιαστής οφείλει κατά την καλή πίστη να επιτρέπει την πρόσβαση με εύλογη προειδοποίηση· αν οι εργασίες αποκλείουν προσωρινά τη χρήση, δικαιούται αντίστοιχη μείωση. Το καθεστώς του ν. 1703/1987 που επέτρεπε απόδοση του μισθίου για εργασίες διατήρησης ή ανάπλασης δεν ισχύει πια για νέες μισθώσεις· σήμερα χρειάζεται συμφωνία ή καταγγελία κατά τον Αστικό Κώδικα.
Αν δεν βρεθεί λύση, προσφύγετε στο δικαστήριο. Οι διαφορές από μίσθωση εκδικάζονται με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών του ΚΠολΔ, που είναι ταχύτερη από την τακτική. Μετά την ενοποίηση του πρώτου βαθμού (ν. 5108/2024) η αγωγή κατατίθεται στο Πρωτοδικείο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο. Μπορείτε να ζητήσετε να υποχρεωθεί ο εκμισθωτής να εκτελέσει την επισκευή ή να εξουσιοδοτηθείτε να την κάνετε με δαπάνη του, να σας επιστραφούν τα έξοδα, να αναγνωριστεί η μείωση του μισθώματος και να αποζημιωθείτε.
Σε επείγουσες περιπτώσεις (χωρίς θέρμανση ή νερό, κίνδυνος για την υγεία) καταθέστε αίτηση ασφαλιστικών μέτρων και ζητήστε προσωρινή διαταγή μέχρι τη συζήτηση. Χρειάζεστε δικηγόρο και δικαστικό ένσημο ανάλογο με την αξία· με χαμηλό εισόδημα μπορείτε να ζητήσετε νομική βοήθεια (ν. 3226/2004). Αν το μίσθιο έγινε ακατάλληλο για χρήση, εξετάστε με τον δικηγόρο σας και την καταγγελία της μίσθωσης λόγω στέρησης της χρήσης.
Τι να προσέξετε
- Παρακράτηση ολόκληρου του ενοικίου για μικρό ελάττωμα: ο εκμισθωτής καταγγέλλει τη μίσθωση για μη καταβολή και ασκεί αγωγή απόδοσης, ενώ το δικαστήριο αναγνωρίζει μόνο την αναλογική μείωση.
- Επισκευή χωρίς προηγούμενη έγγραφη ειδοποίηση: ο εκμισθωτής αρνείται να πληρώσει, υποστηρίζοντας ότι θα την έκανε φθηνότερα ή ότι δεν ήταν αναγκαία.
- Σύγχυση αναγκαίων δαπανών με βελτιώσεις: η ανακαίνιση ή ο νέος εξοπλισμός δεν επιστρέφεται χωρίς συμφωνία, μόνο αφαιρείται κατά την αποχώρηση.
- Χαμένη προθεσμία: οι αξιώσεις για δαπάνες και για ζημιές παραγράφονται σε έξι μήνες (ΑΚ 602), πολύ πιο γρήγορα από ό,τι υποθέτουν οι περισσότεροι.
- Προφορικές συνεννοήσεις με τον ιδιοκτήτη ή τον μεσίτη: χωρίς γραπτό ίχνος δεν αποδεικνύετε ούτε την ειδοποίηση ούτε τη συμφωνία για συμψηφισμό.
- Πληρωμή έκτακτων κοινοχρήστων (ταράτσα, ανελκυστήρας, πρόσοψη) χωρίς έλεγχο της κατάστασης του διαχειριστή.
- Αμέλεια στη χρήση, π.χ. ανεπαρκής αερισμός ή μη αναφορά μικρής διαρροής: η ζημιά που προκύπτει μπορεί να παρακρατηθεί από την εγγύηση.
Νομική βάση
Συχνές ερωτήσεις
Ποιος πληρώνει τις επισκευές, ο ενοικιαστής ή ο ιδιοκτήτης;
Κατά κανόνα ο ιδιοκτήτης. Ο εκμισθωτής οφείλει να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (ΑΚ 575), άρα πληρώνει τα ελαττώματα και τις βλάβες από παλαιότητα. Ο ενοικιαστής πληρώνει τις ζημιές που προκάλεσε ο ίδιος και, αν το ορίζει το μισθωτήριο, τις μικροεπισκευές της καθημερινής χρήσης. Η φυσιολογική φθορά δεν τον βαρύνει (ΑΚ 592).
Χάλασε ο θερμοσίφωνας ή ο λέβητας: ποιος πληρώνει;
Αν η βλάβη οφείλεται σε παλαιότητα ή σε κατασκευαστικό πρόβλημα, πληρώνει ο ιδιοκτήτης, γιατί πρόκειται για ελάττωμα του μισθίου. Αν οφείλεται σε κακή χρήση από τον ενοικιαστή, πληρώνει ο ενοικιαστής. Η ετήσια συντήρηση του λέβητα (καθαρισμός, ρύθμιση) συνήθως ανατίθεται με το μισθωτήριο στον ενοικιαστή. Ζητήστε από τον τεχνικό να γράψει στο τιμολόγιο την αιτία της βλάβης.
Μπορώ να κάνω την επισκευή και να την αφαιρέσω από το ενοίκιο;
Ναι, υπό προϋποθέσεις. Πρώτα ειδοποιείτε γραπτώς τον ιδιοκτήτη και του δίνετε εύλογο χρόνο. Αν δεν ενεργήσει, μπορείτε να αναθέσετε την επισκευή και να ζητήσετε τις αναγκαίες δαπάνες (ΑΚ 591). Ο συμψηφισμός με το ενοίκιο γίνεται με δήλωση, αλλά πολλά μισθωτήρια τον απαγορεύουν· τότε χρειάζεστε γραπτή συναίνεση, αλλιώς κινδυνεύετε με καταγγελία για μη πληρωμή.
Έχω υγρασία και μούχλα στο σπίτι: τι κάνω;
Φωτογραφίστε, ειδοποιήστε γραπτώς τον ιδιοκτήτη και ζητήστε γνωμάτευση μηχανικού για την αιτία. Αν η υγρασία προέρχεται από τη στέγη, τις σωληνώσεις ή θερμογέφυρες, η αποκατάσταση βαρύνει τον ιδιοκτήτη και δικαιούστε μείωση του μισθώματος όσο διαρκεί (ΑΚ 576). Αν οφείλεται σε ανεπαρκή αερισμό, μπορεί να καταλογιστεί σε εσάς. Αν η πηγή είναι κοινόχρηστη, ενημερώστε και τον διαχειριστή.
Μπορώ να πληρώνω μειωμένο ενοίκιο μέχρι να γίνει η επισκευή;
Ναι, αν το ελάττωμα μειώνει πραγματικά τη χρήση του σπιτιού. Η μείωση πρέπει να είναι αναλογική με το πρόβλημα (ΑΚ 576). Δηλώστε γραπτώς πόσο μειώνετε και γιατί, και πληρώστε το υπόλοιπο με τραπεζική μεταφορά. Υπερβολική μείωση ή πλήρης διακοπή πληρωμής για μικρό πρόβλημα δίνει στον ιδιοκτήτη λόγο καταγγελίας και αγωγής απόδοσης.
Ποια κοινόχρηστα πληρώνει ο ενοικιαστής και ποια ο ιδιοκτήτης;
Κατά τη συνήθη πρακτική ο ενοικιαστής πληρώνει τις τακτικές δαπάνες λειτουργίας της πολυκατοικίας: καθαριότητα, φωτισμό, θέρμανση, νερό κοινοχρήστων και τακτική συντήρηση ανελκυστήρα. Ο ιδιοκτήτης πληρώνει τις έκτακτες: στεγάνωση ταράτσας, αντικατάσταση λέβητα ή ανελκυστήρα, βάψιμο προσόψεων, στατικές επεμβάσεις. Το μισθωτήριο μπορεί να ορίζει διαφορετικά, γι’ αυτό διαβάστε το και ζητήστε αναλυτική κατάσταση από τον διαχειριστή.
Ισχύει ο όρος ότι όλες οι επισκευές βαρύνουν τον ενοικιαστή;
Ο όρος για μικροεπισκευές ισχύει κανονικά. Ένας γενικός όρος ότι ο ενοικιαστής πληρώνει «κάθε επισκευή» ερμηνεύεται στενά: δεν καλύπτει ελαττώματα που ο ιδιοκτήτης γνώριζε και απέκρυψε, ούτε μεγάλες εργασίες που αφορούν την ασφάλεια και τη στατικότητα του κτιρίου. Αν ο εκμισθωτής είναι επαγγελματίας με τυποποιημένα μισθωτήρια, εξετάστε και αν ο όρος είναι καταχρηστικός.
Ο ιδιοκτήτης θέλει να μπει στο σπίτι για επισκευές: πρέπει να τον αφήσω;
Για αναγκαίες επισκευές ναι, κατά την καλή πίστη, με εύλογη προειδοποίηση και σε ώρα που σας εξυπηρετεί. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να μπαίνει χωρίς τη συναίνεσή σας ή με δικά του κλειδιά. Αν οι εργασίες σας στερούν προσωρινά μέρος του σπιτιού, δικαιούστε αναλογική μείωση του μισθώματος για το διάστημα αυτό.
Πρέπει να βάψω το σπίτι όταν φεύγω;
Μόνο αν το προβλέπει ρητά το μισθωτήριο. Η φθορά των χρωμάτων από τη συνήθη χρήση δεν βαρύνει τον ενοικιαστή (ΑΚ 592). Αν όμως αφήνετε λεκέδες, τρύπες ή ζημιές πέρα από τη φυσιολογική χρήση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει το κόστος αποκατάστασης, συνήθως από την εγγύηση, μέσα σε έξι μήνες από την απόδοση (ΑΚ 602).
Σε πόσο χρόνο πρέπει να ζητήσω τα έξοδα επισκευής;
Η αξίωση του μισθωτή για απόδοση δαπανών παραγράφεται σε έξι μήνες από τη λήξη της μίσθωσης (ΑΚ 602). Μην περιμένετε το τέλος της μίσθωσης: ζητήστε τα αμέσως, γραπτώς, με τιμολόγια, και αν ο ιδιοκτήτης αρνείται, στείλτε εξώδικη δήλωση. Η εξώδικη δήλωση δεν διακόπτει την παραγραφή· τη διακόπτει η επίδοση αγωγής.
Μπορώ να φύγω από το σπίτι αν ο ιδιοκτήτης δεν κάνει τις επισκευές;
Αν το ελάττωμα είναι σοβαρό και το σπίτι γίνεται ακατάλληλο, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω στέρησης της χρήσης, αφού πρώτα έχει δώσει στον ιδιοκτήτη προθεσμία να το αποκαταστήσει. Η καταγγελία πρέπει να είναι γραπτή και τεκμηριωμένη. Αν φύγετε χωρίς σοβαρό λόγο, κινδυνεύετε να οφείλετε μισθώματα μέχρι τη νόμιμη λύση της μίσθωσης.
Νομικός οδηγός: όλοι οι οδηγοί
Ανάλυση του εγγράφου μου →Νομικός οδηγόςΥποδείγματα συμβάσεωνΑρχική σελίδα της χώρας