Bérleti díj emelése: mikor emelhet a bérbeadó, mit tehet a bérlő
A bérleti díj a bérleti szerződés lényeges eleme: a bérlő a dolog használatáért a szerződésben meghatározott díjat köteles fizetni (Ptk. 6:331. § (1) bekezdés). Ebből következik a legfontosabb szabály: a bérbeadó a díjat nem emelheti meg egyoldalúan, pusztán azért, mert nőttek a rezsiköltségek, emelkedtek a piaci árak, vagy mert „mindenki emel”. A díj három úton változhat: a szerződésben előre rögzített emelési kikötés (jellemzően a KSH által közzétett infláció szerinti indexálás) alapján, a felek közös megegyezésével, vagy kivételesen a bíróság ítéletével.
Az útmutató magánbérletre (a köznyelvben albérletre) készült, de külön lépésben kitér az önkormányzati bérlakásra, ahol a lakbér mértékét önkormányzati rendelet állapítja meg. A bérlő megtudja, hogyan ellenőrizze az emelési levelet, mit fizessen addig, amíg vita van, és mikor kockáztatja a felmondást. A bérbeadó pedig azt, milyen kikötéssel és milyen eljárással érvényesítheti jogszerűen a magasabb díjat, és mikor fordulhat bírósághoz. A bérleti szerződés megkötéséről, a felmondásról és a kaució visszaköveteléséről külön útmutatók szólnak.
A legfontosabb tények
Határidő
Indexálási kikötés nélkül a bérleti díj csak a felek közös megegyezésével, vagy a bíróság ítéletével emelkedhet; a bíróság a szerződést legkorábban a módosítás iránti kereset benyújtásának napjától módosíthatja (Ptk. 6:192. § (2) bekezdés).
Ha a bérbeadó az emelt díjat fizetési meghagyással követeli, a kézbesítéstől számított 15 napon belül lehet ellentmondani (Fmhtv.). Ha a bérlő a szerződés szerinti díjat nem fizeti meg, a bérbeadónak írásban, a következményekre figyelmeztetve kell felszólítania; ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül felmondhat (Ltv. 25. § (1) bekezdés). A jogalap nélkül túlfizetett díj visszakövetelése az általános, ötéves elévülési időn belül lehetséges.
Mit kell tenni
Keresse meg a szerződésben az emelésről szóló pontot. Vegye elő az aláírt bérleti szerződést és minden írásos módosítását. Azt keresse, rögzít-e a szerződés értékállandósági (indexálási) kikötést, például: „a bérleti díj minden év január 1-jétől a KSH által az előző évre közzétett fogyasztói árindex mértékével emelkedik”. Nézze meg azt is, kizárták-e a felek a szóbeli vagy ráutaló magatartással történő módosítást.
Ha van ilyen kikötés, az emelés nem egyoldalú szerződésmódosítás, hanem a szerződés teljesítése: a bérbeadó a kikötött mértékben, a kikötött időponttól jogosult a magasabb díjra. Ha nincs ilyen kikötés, a díj a szerződésben rögzített összeg marad mindaddig, amíg Önök közösen nem módosítják, vagy a bíróság nem dönt.
Ellenőrizze, hogy az emelés megfelel-e a kikötésnek. Indexálási kikötésnél számolja ki maga is az új díjat: a KSH minden év elején közzéteszi az előző évi átlagos fogyasztói árindexet, és a legtöbb szerződés ehhez köti az emelést. Vizsgálja meg, melyik indexről szól a kikötés (általános fogyasztói árindex vagy más mutató), milyen bázisra kell alkalmazni, és mikortól hatályos az új összeg.
Gyakori hiba, hogy a bérbeadó a kikötöttnél magasabb mértékkel számol, vagy a kerekítéssel „hozzátesz” néhány ezer forintot. A Pécsi Ítélőtábla Pf.20.004/2014/4. számú ügyében a bérlő éppen arra hivatkozott, hogy a számlákba az inflációt meghaladó emelés került. Ha eltérést talál, írásban, a számítás levezetésével jelezze, és kérje az összeg kijavítását. A kikötésnek megfelelő emelést viszont meg kell fizetnie.
Ha nincs kikötés, válaszoljon írásban az emelési kérésre. Ha a bérbeadó kikötés nélkül közli, hogy „jövő hónaptól ennyi a bérleti díj”, az ajánlatnak minősül, nem kötelező erejű döntésnek. A felek a szerződés tartalmát közös megegyezéssel módosíthatják (Ptk. 6:191. §); hallgatással vagy egy-egy magasabb összeg kifizetésével azonban könnyen ráutaló magatartással elfogadottnak tekinthetik az emelést.
Válaszoljon ezért e-mailben vagy ajánlott levélben, és egyértelműen nyilatkozzon: elfogadja az emelést, más összeget javasol, vagy nem járul hozzá. Ha tárgyalni szeretne, hivatkozhat a lakás állapotára, az elmaradt javításokra, vagy arra, hogy hosszabb határozott időt vállal. Ha megegyeztek, a módosítást foglalják írásba, és mindkét fél írja alá; a régi szerződés többi pontja változatlan marad.
Fizesse tovább hiánytalanul a szerződés szerinti díjat. Ha nem fogadja el az emelést, a korábbi, szerződés szerinti díjat a megszokott határidőre, igazolható módon (átutalással) fizesse meg, és a közleményben tüntesse fel, melyik hónapra fizet. Ne tartsa vissza a díjat tiltakozásul, és ne fizessen kevesebbet akkor sem, ha a bérbeadó a lakás hibáit nem javítja: ezt külön kell érvényesíteni.
A díjhátralék a bérbeadónak jogszerű felmondási okot ad. A Kúria Pfv.20.889/2018/4. számú ügyében az indexált lakbérű lakás bérlője a hátralékot a felszólítás ellenére sem rendezte, és a bíróság a lakás kiürítésére kötelezte. Ha bizonytalan, hogy az emelés jogszerű-e, fizesse meg a vitatott különbözetet is, de írásban jelezze, hogy „fenntartással, a visszakövetelés jogát fenntartva” teljesít.
Ha már kifizette a jogalap nélküli emelést, követelje vissza. Előfordul, hogy a bérlő hónapokig fizeti a bérbeadó által számlázott magasabb összeget, majd utólag derül ki, hogy arra nem volt jogalap. A Kúria Pfv.20.054/2025/4. számú ítélete szerint önmagában az, hogy a bérlő a számlát kifogás nélkül kiegyenlítette, nem jelenti, hogy lemondott a különbözet visszaköveteléséről; a lemondásnak kifejezettnek és félreérthetetlennek kell lennie.
Készítsen kimutatást a szerződés szerinti és a ténylegesen fizetett díjakról, és szólítsa fel írásban a bérbeadót a különbözet visszafizetésére vagy a következő havi díjakba történő beszámítására. Ha nem fizet, hárommillió forintig fizetési meghagyással érvényesítheti a követelést a közjegyzőnél (Fmhtv.). Ne számítsa be egyoldalúan a túlfizetést a lakbérbe, ha a bérbeadó vitatja: ez hátralékként jelenhet meg.
Mérje fel, milyen eszköze van a bérbeadónak. Ha a bérlő nem fogadja el az emelést, a bérbeadó a határozatlan idejű szerződést – a szerződésben kikötött, illetve a törvényes felmondási idővel – rendes felmondással megszüntetheti, majd új szerződést ajánlhat magasabb díjjal. A határozott idejű szerződést főszabály szerint nem lehet rendes felmondással megszüntetni a lejárat előtt, ezért ilyenkor a bérlő a lejáratig a régi díjat fizeti.
A bérlő is mérlegelhet: ha az új díj nem fér bele a költségvetésébe, maga is felmondhat, vagy közös megegyezéssel megszüntethetik a bérletet. Bármelyik utat választja, a kiköltözés előtt rendezze a kaució elszámolását, és vegyen fel átadás-átvételi jegyzőkönyvet. Ha a felmondást jogellenesnek tartja, a kiürítési perben ezt védekezésként előadhatja.
Hosszú távú szerződésnél kérhető a bíróságtól a díj módosítása. A Ptk. 6:192. § (1) bekezdése szerint tartós jogviszonyban bármelyik fél kérheti a szerződés bírósági módosítását, ha a szerződéskötés után beállt körülmény miatt a változatlan feltételek melletti teljesítés a lényeges jogi érdekét sértené, és a változás nem volt előrelátható, nem ő idézte elő, és nem tartozik a rendes üzleti kockázatába. Ezt a bérbeadó és a bérlő egyaránt kérheti.
A feltételek szigorúak: a megszokott infláció vagy a piaci árak szokásos mozgása önmagában nem elég. A Kúria Pfv.21.267/2015/8. számú ítéletében évtizedekkel korábban kötött, csak inflációkövető díjú bérletnél a piaci díjakhoz képest kialakult jelentős különbség alapozta meg a módosítást. A keresetet a pertárgy értékétől függően 30 millió forintig a járásbíróságon kell benyújtani (Pp. 20. § (3) bekezdés a) pont).
Önkormányzati bérlakásnál a lakbért rendelet határozza meg. Önkormányzati lakásnál a lakbér mértékét az önkormányzati rendelet állapítja meg (Ltv. 34. § (1) bekezdés), és a rendelet módosítása a szerződést külön megállapodás nélkül is módosítja. A Kúria Pfv.22.237/2016/13. számú ítélete szerint a bérlő nem fizethet kevesebbet azon az alapon, hogy a rendelet szerinti emelés meghaladja az inflációt; a különbözet hátraléknak minősült, és a felmondás érvényes volt.
Ha a bérlő azt vitatja, hogy a kezelő a rendeletet helyesen alkalmazta-e (például rossz alapterülettel, komfortfokozattal vagy lakbérkategóriával számolt), írásban kifogásolja, és kérheti a lakbér bírósági megállapítását (Ltv. 6. § (2) bekezdés). Szociális helyzete alapján lakbértámogatásról vagy lakbérkedvezményről a polgármesteri hivatalnál, illetve a kerületi lakásügyi irodánál tájékozódjon.
Mire figyeljen
- Hallgatás és kifizetés: ha a bérlő hónapokig szó nélkül fizeti az emelt díjat, a bérbeadó arra hivatkozhat, hogy a szerződést ráutaló magatartással módosították. Ha nem ért egyet, már az első emelt díjnál írásban tiltakozzon, vagy fizessen fenntartással.
- Tiltakozó díjvisszatartás: ha a bérlő a teljes díjat visszatartja, mert vitatja az emelést, a szerződés szerinti díj elmaradása miatt a bérbeadó felszólítás után felmondhat. A vitatatlan díjat mindig határidőre fizesse meg; a vitatott különbözetet indexálási kikötésnél célszerű fenntartással megfizetni.
- Szóbeli megállapodás: a „megbeszéltük telefonon” típusú emelés bizonyítása mindkét félnek nehéz. Ha a szerződés kizárta a nem írásbeli módosítást, a szóbeli megállapodás érvénytelen lehet. A módosítást mindig írásba kell foglalni, keltezéssel és mindkét fél aláírásával.
- Pontatlan indexálási kikötés: az „évente az inflációval emelkedik” megfogalmazásból nem derül ki, melyik index, melyik időszak és mikortól. Szerződéskötéskor kérje a pontos meghatározást, mert a homályos kikötés értelmezése vitát és pert szülhet.
- Burkolt kilakoltatás: a bérbeadó irreálisan magas emelést közöl, hogy a bérlő önként költözzön. Határozott idejű szerződésnél ez a lejáratig nem kötelezi a bérlőt; határozatlan idejűnél viszont a bérbeadó felmondhat, ezért tárgyaljon, mielőtt elutasítja.
- Új szerződés aláírása: ha a bérbeadó az emeléssel együtt „új szerződést” ad aláírásra, abban más feltételek is változhatnak (határozott idő, felmondási idő, kaució összege, rezsi viselése). Aláírás előtt vesse össze pontról pontra a régi szerződéssel, és csak azt fogadja el, amiben megegyeztek.
- Rezsi és bérleti díj összemosása: a közüzemi díjak vagy a közös költség emelkedése nem jogosítja fel a bérbeadót a bérleti díj emelésére. Ha a szerződés szerint a rezsit a bérlő fizeti, az emelkedés őt terheli, de csak a szerződésben rögzített elszámolási mód (mérőóra szerinti fogyasztás vagy átalány) szerint.
Jogi alap
Kapcsolódó bírósági határozatok
Gyakori kérdések
Emelheti a főbérlő a bérleti díjat szerződésmódosítás nélkül?
Csak akkor, ha a szerződés ezt előre lehetővé teszi, például a KSH inflációjához kötött évenkénti emelést rögzít. Ilyenkor a kikötött mértékű emelés a szerződés teljesítése. Ha nincs ilyen kikötés, a bérbeadó egyoldalúan nem emelhet: az új díjhoz az Ön hozzájárulása vagy bírósági ítélet kell. Az egyoldalú közlés csak ajánlat, amelyre írásban válaszoljon.
Mennyivel emelhető évente az albérlet díja?
Magánbérletnél nincs törvényes felső határ, a mértéket a szerződés határozza meg. Indexálási kikötésnél a KSH által közzétett előző évi fogyasztói árindex a szokásos mérce, a szerződés azonban más mutatót vagy fix százalékot is rögzíthet. Kikötés hiányában a mérték a felek megállapodásától függ.
Mi történik, ha nem fogadom el az emelést?
Továbbra is a szerződés szerinti díjat kell fizetnie, hiánytalanul és határidőre. Határozatlan idejű szerződésnél a bérbeadó felmondhat, és új szerződést ajánlhat magasabb díjjal; határozott idejű szerződésnél a lejáratig főszabály szerint a régi díj marad. Kivételesen a bérbeadó a bíróságtól kérheti a díj módosítását.
Felmondhat a bérbeadó, mert nem fizetem az emelt összeget?
Ha az emelés jogszerű volt (például indexálási kikötésen alapult), a különbözet hátraléknak számít, és a bérbeadó írásbeli felszólítás után felmondhat. Ha az emelésnek nem volt jogalapja, a régi díj megfizetése mellett nincs hátralék. Vitás esetben fizessen fenntartással, és utólag követelje vissza a különbözetet.
Évek óta a magasabb díjat fizetem, visszakérhetem a különbözetet?
Igen, ha az emelésnek nem volt jogalapja, és Ön a visszakövetelésről kifejezetten nem mondott le. A Kúria szerint a számlák kifizetése önmagában nem lemondás. A követelés öt év alatt évül el, ezért a régebbi részletekre már nem biztos, hogy sikerrel hivatkozhat. Ha viszont a szerződés nem zárta ki a ráutaló módosítást, és Ön az emelést elfogadta (például írásban visszaigazolta), a bérbeadó a szerződés módosulására hivatkozhat.
Határozott idejű szerződés alatt is emelhet a bérbeadó?
Csak a szerződésben előre kikötött módon. A határozott idő a díj szempontjából mindkét felet köti: a bérbeadó a lejárat előtt nem mondhat fel azért, mert a bérlő nem fogadja el az emelést. Lejáratkor a bérbeadó új szerződést ajánlhat magasabb díjjal, amelyet a bérlő elfogadhat vagy elutasíthat.
Mit tehetek, ha az önkormányzat emeli a lakbért?
Önkormányzati lakásnál a lakbért a rendelet határozza meg, és annak módosítása megállapodás nélkül is kötelező. Azt vitathatja, hogy a kezelő a rendeletet helyesen alkalmazta-e a lakásra (alapterület, komfortfokozat, kategória). Ilyenkor írásban kifogásoljon, és kérheti a lakbér bírósági megállapítását. Közben a közölt lakbért fizesse meg.
Hivatkozhat a bérbeadó a rezsi és az infláció emelkedésére?
Kikötés nélkül nem. A bérbeadó költségeinek növekedése nem jogosítja fel egyoldalú emelésre, legfeljebb tárgyalási alap lehet. Bírósági módosítást akkor kérhet, ha hosszú távú szerződésnél előre nem látható, rendes kockázaton kívül eső változás miatt a régi díj a lényeges jogi érdekét sérti; a szokásos infláció ehhez általában nem elég.
Kell írásba foglalni a bérleti díj módosítását?
Erősen ajánlott, és ha a szerződés kizárja a szóbeli vagy ráutaló módosítást, kötelező is. Az írásos módosításban szerepeljen az új díj összege, a hatálybalépés napja, és ha a felek indexálást is vállalnak, annak pontos módja. Mindkét fél írja alá, és a példányt őrizzék meg a szerződés mellett.
Gyakorlati jogi útmutatók
Dokumentumom elemzése →Jogi útmutatóSzerződésmintákAz ország kezdőlapja