Augmentation de loyer au Luxembourg : plafond légal et commission

Le loyer ne peut être adapté que tous les deux ans ; la période de deux ans ne prend pas fin en cas de changement de bailleur mais prend fin en cas de changement de locataire (article 3 (5) de la loi modifiée du 21 septembre 2006). La partie qui veut une augmentation ou une réduction doit d'abord notifier son intention par écrit ; faute d'accord dans un mois, elle peut saisir la commission des loyers par l'intermédiaire de la commune (article 8). Aucune requête n'est recevable pendant les six premiers mois du bail. La commission statue dans les trois mois de la transmission de la requête (article 9) ; sa décision peut être attaquée devant le juge de paix dans le mois de sa notification, à peine de déchéance (article 10).

1. Vérifiez si votre logement relève du plafonnement. La loi modifiée du 21 septembre 2006 s'applique aux logements loués à usage d'habitation. Le loyer annuel ne peut pas rapporter au bailleur plus de 5 % du capital investi dans le logement (article 3 (1)). En colocation, la somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser ce plafond ; il en va de même pour la somme des loyers des chambres louées séparément dans un même immeuble. Pour un logement meublé, le bailleur peut ajouter un supplément mensuel pour le mobilier, indiqué séparément dans le bail, qui ne peut dépasser 1,5 % du montant total des factures des meubles de moins de dix ans. Si le bailleur fournit d'autres services, le bail doit distinguer le loyer du coût de chaque service (article 4). Rassemblez le bail, l'annonce et les quittances.
2. Estimez le capital investi et le loyer maximal. À défaut d'accord entre les parties, le capital investi comprend le coût de la construction initiale du logement et de ses dépendances, celui des travaux d'amélioration (hors réparations locatives et menu entretien) et le prix du terrain, que le bailleur peut aussi fixer forfaitairement à 20 % du capital investi (article 3 (2)). Ce capital est réévalué à l'aide des coefficients publiés en matière d'impôt sur le revenu (article 3 (3)). Si la construction remonte à quinze ans ou plus, le capital réévalué hors terrain est diminué de 2 % par période de deux années supplémentaires, sauf si le bailleur prouve avoir investi des montants équivalents dans l'entretien. En cas de vente, le prix d'acquisition indiqué dans l'acte notarié est présumé correspondre au capital investi (article 3 (4)). Multipliez le résultat par 5 % et divisez par douze pour obtenir le loyer mensuel maximal.
3. Contrôlez la hausse demandée par le bailleur. Le loyer fixé d'un commun accord, par la commission ou par le juge ne peut être adapté que tous les deux ans (article 3 (5)). Ce délai court même si le logement a changé de propriétaire ; il recommence avec un nouveau locataire. La hausse ne peut pas dépasser 10 %. Si le bailleur réclame davantage, adressez-lui une réclamation par lettre recommandée : la part de loyer dépassant 10 % n'est plus due à partir du premier terme suivant la date de votre réclamation. Une hausse unilatérale annoncée par simple courrier ne vous oblige pas : en l'absence d'accord, le bailleur doit suivre la procédure devant la commission des loyers. Les acomptes sur charges relèvent d'un régime distinct et doivent correspondre aux charges réelles justifiées par un décompte annuel.
4. Notifiez votre demande par écrit à l'autre partie. Que vous soyez bailleur et souhaitiez augmenter le loyer, ou locataire et souhaitiez le faire baisser, vous devez d'abord notifier votre intention à l'autre partie par écrit, sous peine d'irrecevabilité de la requête devant la commission (article 8). Envoyez une lettre recommandée précisant le loyer actuel, le loyer demandé, le calcul ou les éléments qui le justifient (capital investi, travaux, ancienneté) et invitez l'autre partie à un accord. Si un accord est trouvé, consignez-le dans un avenant signé au bail. Conservez l'avis de réception : il fait courir le délai d'un mois au terme duquel la commission peut être saisie. Aucune requête n'est recevable pendant les six premiers mois du bail.
5. Saisissez la commission des loyers par l'intermédiaire de la commune. Faute d'accord dans un délai d'un mois, adressez une requête au collège des bourgmestre et échevins de la commune où se trouve le logement, qui la transmet sans délai à la commission compétente (article 8). Il existe une ou plusieurs commissions dans les communes de 6 000 habitants et plus, et des commissions régionales pour les autres (article 7). Chaque commission comprend un président et deux assesseurs, l'un choisi parmi les bailleurs, l'autre parmi les locataires. La requête précise son objet et joint la copie du bail, la notification écrite préalable et les pièces utiles. La procédure devant la commission est gratuite ; seuls d'éventuels frais d'expert peuvent être avancés par le requérant et répartis ensuite (article 9 (2)).
6. Préparez l'audience devant la commission. Les parties sont convoquées par lettre recommandée au moins huit jours à l'avance, avec copie de la requête ; si une partie n'est pas touchée personnellement, elle est reconvoquée à quinzaine (article 8). Vous comparaissez en personne ou par un mandataire muni d'une procuration (article 9 (1)). La commission peut visiter le logement, demander des renseignements et exceptionnellement désigner un expert. Elle tente d'abord de concilier les parties : en cas d'accord, un procès-verbal est signé. À défaut, elle détermine le loyer et les avances sur charges d'après les règles légales (article 9 (3)). Apportez les actes d'acquisition, factures de construction ou de travaux, photos de l'état du logement et, pour le locataire, toute preuve de défauts d'entretien.
7. Exécutez ou contestez la décision de la commission. Le procès-verbal est notifié par lettre recommandée avec l'indication des voies et délais de recours ; sans cette indication, le délai ne court pas (article 9 (4)). La commission rend sa décision dans un délai de trois mois à partir de la transmission de la requête (article 9 (5)). Chaque partie peut saisir le juge de paix du lieu du logement dans le mois de la notification, à peine de déchéance, en joignant la copie du procès-verbal (article 10). Sans recours dans ce délai, la décision est réputée acceptée de part et d'autre. Le loyer déterminé s'applique à partir du premier terme qui suit la date de saisine de la commune (article 11) : un locataire qui obtient une réduction peut donc récupérer le trop-payé depuis cette date.
8. Distinguez la contestation du loyer d'autres litiges liés au bail. Les litiges sur le paiement du loyer, la garantie locative, les charges ou la résiliation relèvent directement du juge de paix, compétent en matière de bail quel que soit le montant (article 3 du Nouveau Code de procédure civile), sans passer par la commission. Ne cessez jamais de payer le loyer en raison d'un désaccord sur son montant : le non-paiement est un manquement du locataire qui peut justifier la résiliation du bail (article 12 (2) de la loi de 2006). Payez le loyer non contesté, consignez éventuellement la partie contestée et poursuivez la procédure. Pour un bail conclu après le 1er août 2024, vérifiez aussi que la garantie locative ne dépasse pas deux mois et que les honoraires d'agence sont partagés par moitié (article 5).

• Cesser de payer la partie contestée du loyer sans réclamation recommandée : seule la réclamation écrite libère de la part dépassant 10 %, et un défaut de paiement peut fonder la résiliation du bail.
• Saisir la commission sans notification écrite préalable à l'autre partie : la requête est irrecevable (article 8 de la loi de 2006).
• Introduire une requête pendant les six premiers mois du bail : elle n'est pas recevable ; attendez la fin de ce délai.
• Laisser passer le délai d'un mois pour attaquer la décision de la commission devant le juge de paix : elle devient définitive pour les deux parties (article 10).
• Accepter un avenant d'augmentation moins de deux ans après la dernière adaptation sans vérifier le calcul : le loyer convenu reste soumis au plafond de 5 % du capital investi.
• Pour le bailleur, ne pas conserver les factures de construction et de travaux : à défaut de pièces, un expert ou la commission détermine le capital investi selon des critères objectifs, souvent moins favorables.
• Confondre loyer et charges : les acomptes sur charges ne servent pas à augmenter indirectement le loyer et doivent être justifiés par un décompte.

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Mise à jour: 10/11/2026 · Sources: Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, art. 3 et 4 – loyer maximal de 5 % du capital investi, adaptation tous les deux ans, hausse limitée à 10 %, Loi modifiée du 21 septembre 2006, art. 7 à 11 – commission des loyers, procédure, recours devant le juge de paix, Loi modifiée du 21 septembre 2006, art. 5 et 12 – bail écrit, garantie locative, prorogation et résiliation, Nouveau Code de procédure civile, art. 3, 3° – compétence du juge de paix en matière de bail, legilux.public.lu, EUR-Lex

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