Zvišanje najemnine za stanovanje: kdaj je dovoljeno in kako ravnati
Lastnik sporoči, da bo najemnina od prihodnjega meseca višja. Ali to sme? Odgovor je odvisen od vrste najema. Pri tržnem stanovanju se najemnina oblikuje prosto, vendar jo določa najemna pogodba: med trajanjem pogodbe jo je mogoče zvišati le, če pogodba to predvideva (na primer z valorizacijsko klavzulo) ali če se stranki o tem pisno dogovorita z aneksom. Enostransko obvestilo lastnika brez podlage v pogodbi najemnika ne zavezuje. Zakon tržne najemnine ne omejuje z odstotkom, prepoveduje pa oderuško najemnino.
Pri javnih najemnih stanovanjih občin, skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij (do 1. 12. 2025 neprofitna stanovanja) se najemnina izračuna po predpisani metodologiji in se spreminja z vrednostjo točke, stroški vzdrževanja in ob preverjanju dohodkov najemnika. Novela SZ-1G in novi pravilnik o izračunu neprofitne najemnine, ki se uporablja od 1. 4. 2026, sta ta izračun spremenila.
Vodnik je namenjen najemnikom in lastnikom. Razloži, kako preveriti podlago za zvišanje, kako odgovoriti na predlog lastnika, kdaj je najemnina oderuška, kako se spreminja neprofitna najemnina, kdo lahko dobi subvencijo najemnine in kaj se zgodi, če najemnik razlike ne plača. O odpovedi najema in o varščini govorita posebna vodnika.
Ključna dejstva
Rok
Občinski organ mora višino najemnine preveriti v 15 dneh od zahteve najemnika. Vrednost točke za neprofitno najemnino se usklajuje enkrat letno in velja od 1. aprila; od 1. 4. 2026 znaša 3,82 EUR. Najemnik javnega najemnega stanovanja mora dokazila o dohodkih in premoženju predložiti v 30 dneh od zahteve najemodajalca. Subvencija najemnine se odobri za eno leto. Opomin pred odpovedjo zaradi neplačila mora dati najmanj 15 dni za plačilo. Podaljšanje pogodbe za določen čas je treba urediti najmanj 30 dni pred potekom.
Kaj storiti
Ugotovite, katero vrsto najemnine plačujete. V najemni pogodbi mora biti navedena vrsta najema ter višina najemnine, način in roki plačevanja (91. člen SZ-1). Za tržna, službena in namenska stanovanja se najemnina oblikuje prosto; za javna najemna stanovanja, javna najemna oskrbovana stanovanja in bivalne enote velja neprofitna najemnina po predpisani metodologiji (115. člen SZ-1 v besedilu 18. člena SZ-1G).
Od vrste najema je odvisno, kdo in kako lahko najemnino spremeni. Pri zasebnem lastniku odloča pogodba, pri občini, skladu ali neprofitni stanovanjski organizaciji pa zakon in pravilnik, zato se tam o zvišanju ne pogajate, temveč preverjate pravilnost izračuna. Pripravite pogodbo, vse anekse in potrdila o plačilih za zadnje leto.
Preverite, ali pogodba zvišanje sploh dopušča. Poiščite določbo o usklajevanju najemnine: valorizacijska klavzula običajno veže najemnino na rast cen življenjskih potrebščin po podatkih Statističnega urada in določa, kdaj se uskladitev opravi. Če je klavzula jasna, lahko lastnik najemnino zviša v njenih mejah brez vašega novega soglasja, izračun pa vam mora pokazati.
Če pogodba take določbe nima, velja dogovorjeni znesek, dokler ga stranki ne spremenita sporazumno. Najemna pogodba se sklepa pisno (84. člen SZ-1), zato naj bo pisen tudi aneks. Splošno pravilo obligacijskega prava je, da ena stranka pogodbe ne more spremeniti sama. Določba, po kateri sme lastnik najemnino kadar koli poljubno zvišati, je sporna; pred podpisom take pogodbe zahtevajte jasno merilo in najvišjo mejo.
Na predlog za zvišanje odgovorite pisno. Aneksa ne podpisujte na hitro in ne pod pritiskom. Lastnika prosite za pisno obrazložitev: novi znesek, datum začetka in pravno podlago (člen pogodbe ali predlog aneksa). Če podlage v pogodbi ni in se z zvišanjem ne strinjate, to sporočite pisno, s priporočeno pošto ali po e-pošti, in plačujte dosedanjo najemnino v pogodbenem roku.
Plačilo višjega zneska brez pridržka se lahko pozneje razlaga kot molče sprejeta sprememba, zato ob morebitnem plačilu razlike navedite, da plačujete s pridržkom. Če se dogovorite za kompromis, ga zapišite v aneks: novi znesek, datum začetka in pravilo za prihodnje usklajevanje. Vsaka stranka naj obdrži podpisan izvod.
Preverite, ali je zahtevana najemnina oderuška. Oderuška je najemnina, ki za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, ob upoštevanju lokacije in opreme (119. člen SZ-1). Kjer je tržnih najemodajalcev premalo, se primerja s povprečjem v regiji.
Najemnik lahko od občinskega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, zahteva preveritev višine najemnine; organ jo mora opraviti v 15 dneh (120. člen SZ-1). Če je najemnina oderuška, lahko pri sodišču zahtevate spremembo višine najemnine v pogodbi na ustrezno najemnino in vračilo preveč plačanega zneska; vračilo previsoko zaračunane najemnine je tudi zakonska pravica najemnika (100. člen SZ-1). Za primerjavo zberite oglase in podatke o najemninah iz evidence trga nepremičnin.
Javno najemno stanovanje: preverite izračun neprofitne najemnine. Od 1. 4. 2026 se letna neprofitna najemnina izračuna kot vsota stroškov vzdrževanja na kvadratni meter in skupne letne stopnje, pomnožene z vrednostjo stanovanja; plačuje se mesečno v višini dvanajstine (2. člen pravilnika o izračunu neprofitne najemnine). Vrednost stanovanja je zmnožek števila točk, vrednosti točke, uporabne površine, korekcijskega faktorja in lokacijskega faktorja.
Najemnina se zato zviša, ko se uskladi vrednost točke (od 1. 4. 2026 znaša 3,82 EUR) ali ko se spremenijo stroški vzdrževanja. Ti so do 31. 3. 2027 enotno 0,40 EUR/m2, nato se za starejša stanovanja postopno zvišujejo. Najemodajalec vas mora o novi višini in razlogih obvestiti, vi pa lahko zahtevate preveritev izračuna (8. člen pravilnika). Zahtevajte zapisnik o točkovanju stanovanja.
Pripravite se na preverjanje dohodkov in premoženja. Najemodajalec javnega najemnega stanovanja najmanj vsakih pet let preverja, ali najemnik in osebe, ki se upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja, še izpolnjujejo premoženjski in dohodkovni pogoj. Zahtevane izjave in dokazila morate predložiti v 30 dneh od prejema zahteve (90. člen SZ-1 v besedilu 10. člena SZ-1G).
Če pogojev ne izpolnjujete, najemodajalec v upravnem postopku odloči, da se najemnina določi v višini prosto oblikovane najemnine; najemno razmerje zaradi tega ne preneha. Zoper odločbo uporabite pravno sredstvo, navedeno v pouku. Ko se dohodek v treh mesecih pred preveritvijo zniža pod mejo in premoženje pod predpisano vrednost, lahko zahtevate ponovno preveritev in vrnitev na neprofitno najemnino. Preverjanje ne velja za najemnike denacionaliziranih stanovanj.
Uveljavite subvencijo najemnine. Če zvišane najemnine ne zmorete, vložite vlogo pri centru za socialno delo. Do subvencije je upravičen najemnik, ki je državljan Slovenije, ima na naslovu stanovanja prijavljeno stalno ali začasno prebivališče ter skupaj s povezanimi osebami izpolnjuje premoženjski pogoj in dohodkovni cenzus (120.a člen SZ-1, uveden z 21. členom SZ-1G). Subvencijo lahko dobijo tudi najemniki tržnih stanovanj.
Subvencija je razlika med dohodkovnim cenzusom in ugotovljenim dohodkom, največ 85 % priznane najemnine, in se odobri za eno leto oziroma za čas trajanja krajše pogodbe (121. člen SZ-1). Pri tržnem najemu se upošteva priznana najemnina na kvadratni meter po statističnih regijah in primerna površina. Subvencije ni, če ste z najemodajalcem v zakonski zvezi ali bližnjem sorodstvu. Priložite pogodbo in zadnje potrdilo o plačani najemnini.
Če lastnik grozi z odpovedjo, plačujte dogovorjeno najemnino. Krivdni odpovedni razlog je neplačilo najemnine ali stroškov v roku, ki ga določa pogodba, sicer v 60 dneh od prejema računa (103. člen SZ-1). Dolgujete znesek iz pogodbe in veljavnih aneksov, ne zneska, ki ga je lastnik določil sam. Pred odpovedjo vas mora lastnik pisno opozoriti in dati najmanj 15 dni za odpravo kršitve.
Pri neplačilu lahko lastnik po opominu odpove z vročitvijo odpovedi in pri sodišču zahteva nalog za izpraznitev (112.a člen SZ-1). Zoper nalog pravočasno ugovarjajte in predložite pogodbo ter dokazila o plačilih dogovorjene najemnine. Preverite še, ali pogodba za tržno stanovanje vsebuje posebne odpovedne razloge; ti veljajo, če so v njej izrecno navedeni (105. člen SZ-1).
Pogodba za določen čas: pogajajte se pred potekom. Ko pogodba za določen čas poteče, lastnika prejšnja cena ne veže več in lahko podaljšanje pogojuje z višjo najemnino. Najemnik mora podaljšanje urediti z aneksom najmanj 30 dni pred potekom, sicer se mora izseliti v pogodbenem roku (95. člen SZ-1).
Pogovor zato začnite dva do tri mesece prej. Primerjajte ponujeno ceno z najemninami primerljivih stanovanj, predlagajte daljše obdobje v zameno za nižje zvišanje in zahtevajte, da je nova cena zapisana v aneksu ali novi pogodbi. Omejitev oderuške najemnine velja tudi za novo pogodbo. Če dogovora ni in v stanovanju ostanete, ga uporabljate brez pravnega naslova in lastnik lahko zahteva izpraznitev.
Ločite najemnino od stroškov in uredite evidence. Pogodba mora določati obseg in način plačevanja stroškov, ki niso zajeti v najemnini (91. člen SZ-1). Če pogodba ne določa drugače, najemnik plačuje obratovalne stroške, vse druge obveznosti, na primer vplačila v rezervni sklad, pa bremenijo lastnika (24. člen SZ-1). Prenos teh stroškov na najemnika brez spremembe pogodbe je prikrito zvišanje najemnine.
Aneks o novi najemnini je najemni pravni posel, ki se vodi v evidenci trga nepremičnin; pravne osebe in samostojni podjetniki ga sporočijo sami, za fizične osebe podatke pošlje Finančna uprava iz napovedi dohodnine (37. člen ZMVN-1). Lastnik mora oddajo prijaviti davčnemu organu. Najemnik naj hrani aneks in potrdila o plačilih, ker jih potrebuje za subvencijo in v sporu.
Na kaj biti pozoren
- Podpis aneksa pod pritiskom. Podpisan aneks je veljavna sprememba pogodbe in se ga pozneje težko izpodbije. Pred podpisom preverite, ali vas lastnik sploh lahko prisili v zvišanje, primerjajte ceno s trgom in se pogajajte o znesku, datumu in pravilu za naprej.
- Samovoljno znižanje ali zadržanje plačila. Najemnik, ki zaradi spora o zvišanju preneha plačevati ali plačuje manj od dogovorjenega zneska, lastniku ponudi krivdni odpovedni razlog in tvega hitri postopek z nalogom za izpraznitev. Dogovorjeno najemnino plačujte redno in dokazljivo.
- Molče sprejeto zvišanje. Večmesečno plačevanje višjega zneska brez ugovora lahko sodišče razume kot soglasje k spremembi. Če se ne strinjate, ugovarjajte pisno takoj in morebitno razliko plačujte le z izrecnim pridržkom.
- Nejasna valorizacijska klavzula. Določba brez merila, obdobja in načina izračuna povzroča spore in lahko lastniku onemogoči uskladitev. Lastnik naj v pogodbo zapiše indeks, datum uskladitve in obveznost pisnega obvestila z izračunom.
- Zamujen rok pri preverjanju pogojev. Najemnik javnega najemnega stanovanja, ki v 30 dneh ne predloži dokazil, tvega odločbo o prosto oblikovani najemnini. Na zahtevo najemodajalca odgovorite pravočasno in spremembe dohodkov sporočajte sproti.
- Neuveljavljena subvencija. Subvencija se ne dodeli samodejno in velja le eno leto. Kdor vloge pri centru za socialno delo ne vloži ali je ne obnovi, plačuje polno najemnino, čeprav bi bil upravičen do znižanja.
- Zvišanje prek stroškov. Namesto najemnine se včasih zvišajo pavšalni stroški ali se na najemnika prenesejo obveznosti lastnika. Zahtevajte razdelilnik upravnika in račune dobaviteljev; plačujete le stroške, ki so dogovorjeni v pogodbi.
Pravna podlaga
Pogosta vprašanja
Ali mi lahko lastnik zviša najemnino brez mojega soglasja?
Pri tržnem stanovanju le, če to dopušča najemna pogodba, na primer z valorizacijsko klavzulo, in samo v njenih mejah. Brez take določbe je za zvišanje med trajanjem pogodbe potreben pisni aneks, ki ga podpišeta obe stranki. Enostransko obvestilo o novi ceni vas ne zavezuje; plačujte dogovorjeno najemnino in lastniku pisno sporočite, da se ne strinjate.
Za koliko se lahko zviša tržna najemnina?
Zakon ne določa najvišjega odstotka zvišanja tržne najemnine; odločilna sta pogodba in dogovor. Meja je oderuška najemnina: znesek, ki za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, ob upoštevanju lokacije in opreme. V takem primeru lahko zahtevate znižanje in vračilo preveč plačanega.
Kaj se zgodi, če zvišanja najemnine ne podpišem?
Če pogodba velja in zvišanja ne predvideva, ostane v veljavi dosedanja najemnina. Lastnik vam zaradi zavrnitve aneksa ne more odpovedati iz krivdnega razloga, dokler dogovorjeno najemnino in stroške plačujete pravočasno. Drugače je pri pogodbi za določen čas: po njenem poteku lastnik podaljšanja ni dolžan ponuditi pod starimi pogoji.
Kako preverim, ali je moja najemnina previsoka?
Od občinskega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, pisno zahtevajte preveritev višine najemnine; organ jo mora opraviti v 15 dneh. Sami primerjajte najemnine podobnih stanovanj v občini po oglasih in podatkih evidence trga nepremičnin. Če je najemnina oderuška, lahko pri sodišču zahtevate spremembo pogodbe in vračilo preplačila.
Kako se izračuna neprofitna najemnina v letu 2026?
Od 1. 4. 2026 je letna neprofitna najemnina vsota stroškov vzdrževanja na kvadratni meter uporabne površine in skupne letne stopnje, pomnožene z vrednostjo stanovanja. Vrednost stanovanja je odvisna od števila točk, vrednosti točke, ki od 1. 4. 2026 znaša 3,82 EUR, površine, korekcijskega faktorja in lokacijskega faktorja. Plačuje se mesečna dvanajstina.
Zakaj se neprofitna najemnina zviša vsako leto aprila?
Vrednost točke se enkrat letno uskladi z rastjo cen življenjskih potrebščin v preteklem letu; minister jo objavi do 1. marca, uporablja pa se od 1. aprila. Z njo se spremeni vrednost stanovanja in s tem najemnina. Najemodajalec vas mora o novi višini in razlogih obvestiti, subvencija pa se uskladi brez nove odločbe.
Kdo je upravičen do subvencije najemnine?
Najemnik najemnega stanovanja ali bivalne enote, ki je državljan Slovenije, ima na tem naslovu prijavljeno prebivališče in skupaj s povezanimi osebami izpolnjuje premoženjski pogoj ter dohodkovni cenzus. Vloga se vloži pri centru za socialno delo. Subvencija znaša največ 85 % priznane najemnine in se odobri za eno leto, nato je treba zaprositi znova.
Ali lahko dobim subvencijo, če najemam stanovanje na trgu?
Da. Po noveli SZ-1G so do subvencije upravičeni tudi najemniki stanovanj s prosto oblikovano najemnino. Upošteva se priznana najemnina na kvadratni meter, ki je določena po statističnih regijah, in primerna površina glede na število oseb. Subvencije ne dobi najemnik, ki je z najemodajalcem v zakonski ali zunajzakonski zvezi ali v bližnjem sorodstvu.
Ali mi lahko lastnik odpove najem, ker ne plačam zvišanja?
Odpovedni razlog je neplačilo najemnine, kot je dogovorjena v pogodbi ali aneksu. Če zvišanje nima pravne podlage in plačujete dosedanji znesek, razloga ni. Lastnik vas mora pred odpovedjo pisno opozoriti in dati najmanj 15 dni. Če prejmete nalog za izpraznitev, v 30 dneh ugovarjajte in priložite dokazila o plačilih.
Ali sme lastnik ob podaljšanju pogodbe zahtevati višjo najemnino?
Da. Pogodba za določen čas preneha s potekom časa in lastnik lahko novo pogodbo ali aneks ponudi po višji ceni, omejuje ga le prepoved oderuške najemnine. Podaljšanje uredite najmanj 30 dni pred potekom. Če dogovora ni, se morate izseliti, sicer stanovanje uporabljate brez pravnega naslova.
Ali je valorizacija najemnine z indeksom cen zakonita?
Da, če je dogovorjena v pogodbi. Klavzula naj določa, kateri indeks se uporablja, za katero obdobje in kdaj začne veljati novi znesek. Lastnik mora izračun pokazati. Če pogodba indeksa ali obdobja ne določa jasno, lahko najemnik izračunu ugovarja in do razjasnitve plačuje zadnji nesporni znesek.
Pravni vodnik – posamezni napotki
Analiziraj moj dokument →Pravni vodnikVzorci pogodbDomača stran države