Nuomotojas didina nuomos mokestį: kada galima ir kaip atsakyti
Nuomojant butą ar namą iš privataus savininko, nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu, tačiau Civilinis kodeksas griežtai riboja, kada ir kaip nuomotojas gali jį pakeisti. Nuomotojas negali vienašališkai „nuo kito mėnesio“ padidinti kainos galiojant sutarčiai: tokios sutarties sąlygos negalioja (Civilinio kodekso 6.580 straipsnio 4 dalies 2 punktas ir 6.583 straipsnio 6 dalis). Didinti mokestį galima tik šalims susitarus, ne dažniau kaip kartą per metus, arba pratęsiant sutartį, jeigu apie naujas sąlygas pranešta laiku ir raštu (6.607 straipsnis).
Šis aprašas skirtas nuomininkams, gavusiems pranešimą apie didesnį nuomos mokestį, ir nuomotojams, norintiems teisėtai peržiūrėti kainą. Jame paaiškinta, kuo skiriasi didinimas galiojant sutarčiai ir pratęsiant ją, kokie pranešimo terminai taikomi, per kiek laiko nuomininkas turi atsakyti, kad tylėjimas nebūtų laikomas sutikimu, ką daryti, jeigu nuomotojas atsisako priimti senos sumos mokėjimą, ir kada ginčą sprendžia teismas. Rezultatas – aiškiai žinote, ar naujas mokestis jums privalomas, ir turite raštišką atsakymą, kuris apsaugo nuo iškeldinimo dėl tariamos skolos.
Svarbiausi faktai
Terminas
Pratęsdamas terminuotą sutartį naujomis sąlygomis, nuomotojas turi raštu pranešti apie naują nuomos mokestį ne vėliau kaip prieš tris ir ne anksčiau kaip prieš šešis mėnesius iki sutarties pabaigos, o jeigu sutartis buvo trumpesnė nei dvylika mėnesių, – ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį (Civilinio kodekso 6.607 straipsnio 4 dalis). Nesutinkantis nuomininkas per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo turi raštu pranešti apie nesutikimą arba sutarties nutraukimą, kitaip laikoma, kad jis sutiko (6.607 straipsnio 5 dalis). Nuomotojas po to turi vieną mėnesį kreiptis į teismą dėl sąlygų nustatymo (6.607 straipsnio 6 dalis). Galiojant sutarčiai, mokestis gali būti perskaičiuojamas ne dažniau kaip kartą per metus ir ne anksčiau kaip po dvylikos mėnesių nuo sutarties sudarymo (6.583 straipsnio 6 dalis).
Ką daryti
Perskaitykite nuomos sutartį ir nustatykite jos rūšį. Pirmiausia išsiaiškinkite, ar sutartis terminuota (pavyzdžiui, vieneriems metams) ar neterminuota, ir ar joje yra sąlyga dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti sudaryta raštu (Civilinio kodekso 6.579 straipsnio 3 dalis), o tarp fizinių asmenų neterminuota sutartis gali būti ir žodinė.
Sąlyga, suteikianti nuomotojui teisę vienašališkai keisti sutarties sąlygas, negalioja (6.580 straipsnio 4 dalies 2 punktas). Tačiau sutartyje galima susitarti, kad šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas ne daugiau kaip kartą per metus (6.583 straipsnio 6 dalis). Jeigu sutartyje numatytas aiškus perskaičiavimo būdas, pavyzdžiui, pagal infliaciją, toks perskaičiavimas laikomas iš anksto sutartu, bet vis tiek ne dažniau kaip kartą per metus.
Didinimas galiojant sutarčiai: be jūsų sutikimo jis negalioja. Komercinėmis sąlygomis nuomojamos gyvenamosios patalpos sutartį pakeisti galima tik nuomininkui su nuomotoju susitarus (Civilinio kodekso 6.598 straipsnio 2 dalis). Jeigu nuomotojas vidury sutarties termino praneša, kad „nuo kito mėnesio nuoma bus 100 eurų didesnė“, jūs neprivalote sutikti. Be to, sąlygos, leidžiančios reikalauti perskaičiavimo nepraėjus dvylikai mėnesių nuo sutarties sudarymo ar dažniau nei kartą per metus, negalioja (6.583 straipsnio 6 dalis).
Atsakykite raštu, ramiu tonu: nurodykite, kad su pakeitimu nesutinkate, ir toliau mokėkite sutartyje nustatytą mokestį laiku. Jeigu sutinkate, pasirašykite rašytinį sutarties pakeitimą – pakeitus rašytinę sutartį sudaroma nauja rašytinė sutartis su pakeitimais (6.598 straipsnio 3 dalis).
Didinimas pratęsiant sutartį: patikrinkite, ar pranešimas gautas laiku. Pasibaigus terminuotai sutarčiai, nuomininkas, tinkamai vykdęs sutartį, turi pirmenybės teisę ją pratęsti (Civilinio kodekso 6.607 straipsnio 1 dalis). Pratęsdamas nuomotojas gali pakeisti sąlygas ir nuomos mokestį, bet tik jeigu raštu pranešė ne vėliau kaip prieš tris ir ne anksčiau kaip prieš šešis mėnesius iki sutarties pabaigos; jei sutartis buvo trumpesnė nei dvylika mėnesių, – ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį (6.607 straipsnio 4 dalis). Pranešime turi būti aiškiai nurodytos naujos sąlygos.
Jeigu nuomotojas apie pasiūlymą ar atsisakymą pratęsti visai nepranešė, o jūs neatsisakėte pratęsti, sutartis laikoma pratęsta tokiam pat terminui tomis pačiomis sąlygomis (6.607 straipsnio 2 dalis). Pavėluotas pranešimas apie didesnį mokestį šio pratęsimo nepakeičia.
Per vieną mėnesį raštu atsakykite nuomotojui. Gavęs laiku pateiktą pranešimą apie naujas sąlygas, nesutinkantis nuomininkas privalo per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo raštu pranešti nuomotojui apie nesutikimą arba apie sutarties nutraukimą (Civilinio kodekso 6.607 straipsnio 5 dalis). Jeigu per šį mėnesį nieko nepadarysite, bus laikoma, kad sutikote su pratęsimu naujomis sąlygomis.
Atsakymą siųskite taip, kad liktų įrodymas: registruotu laišku, el. paštu, jeigu jis nurodytas sutartyje kaip pranešimų būdas, arba įteikite pasirašytinai. Nurodykite, kad nesutinkate su naujuoju mokesčiu ir pageidaujate pratęsti sutartį ankstesnėmis sąlygomis, arba pasiūlykite kompromisinę sumą. Išsaugokite nuomotojo pranešimą su data – nuo jos skaičiuojamas jūsų terminas.
Jei nesutarta, sąlygas nustato teismas. Gavęs jūsų nesutikimą, nuomotojas, norintis pratęsti sutartį naujomis sąlygomis, per vieną mėnesį nuo jūsų pranešimo gavimo gali kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų nustatymo. Jeigu jis to nepadaro, laikoma, kad sutartis pratęsta ankstesnėmis sąlygomis (Civilinio kodekso 6.607 straipsnio 6 dalis). Teismas, spręsdamas dėl nuomos mokesčio, gali skirti nepriklausomą ekspertą rinkos kainai nustatyti (6.487 straipsnio 2 dalis).
Nuomotojas taip pat gali atsisakyti pratęsti sutartį, jeigu tų patalpų nenumato nuomoti ne trumpiau kaip vienerius metus. Tačiau jeigu per metus jis išnuomoja tą patį būstą kitam asmeniui tokiomis pat sąlygomis, buvęs nuomininkas gali reikalauti pripažinti naują sutartį negaliojančia ir atlyginti nuostolius (6.607 straipsnio 3 dalis).
Mokėkite toliau ir, jeigu nuomotojas atsisako priimti pinigus, naudokite depozitą. Ginčo metu svarbiausia nepradėti skolos: nuomos mokesčio nemokėjimas yra pagrindas nutraukti sutartį ir iškeldinti (Civilinio kodekso 6.611 straipsnis). Mokėkite sutartyje nustatytą sumą tuo pačiu būdu ir laiku, mokėjimo paskirtyje nurodykite mėnesį.
Jeigu nuomotojas atsisako priimti seną sumą ar uždaro sąskaitą, kilus ginčui nuomininkas turi teisę nuomos mokestį sumokėti į depozitinę sąskaitą (6.583 straipsnio 7 dalis ir 6.56 straipsnis) – pas notarą ar banke. Toks sumokėjimas laikomas tinkamu prievolės įvykdymu, todėl nuomotojas negalės teigti, kad esate skolingas. Atminkite, kad nuomotojas neturi teisės reikalauti mokėti nuomos mokestį iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį (6.583 straipsnio 5 dalis).
Neterminuota sutartis: didinimas per nutraukimo grėsmę. Jeigu sutartis neterminuota, nuomotojas neturi „pratęsimo“ momento, todėl kartais siūlo naują kainą kartu su įspėjimu nutraukti sutartį. Komercinėmis sąlygomis nuomojamos gyvenamosios patalpos neterminuotą sutartį nuomotojas gali nutraukti, raštu įspėjęs nuomininką prieš šešis mėnesius (Civilinio kodekso 6.614 straipsnio 1 dalis). Kol šis terminas nesuėjęs, galioja ankstesnis mokestis.
Tokioje situacijoje derėkitės: pasiūlykite pagrįstą didinimą (pavyzdžiui, pagal vartotojų kainų indeksą) mainais į terminuotą sutartį, kuri suteiks jums pirmenybės teisę ją pratęsti. Susitarimą įforminkite raštu. Jei įspėjimas pateiktas ne raštu ar trumpesniu terminu, jis sutarties nenutraukia.
Nuomotojui: kaip teisėtai peržiūrėti kainą. Norėdami didinti nuomos mokestį, į sutartį iš anksto įrašykite aiškią perskaičiavimo tvarką ne dažniau kaip kartą per metus (Civilinio kodekso 6.583 straipsnio 6 dalis), o pratęsdami terminuotą sutartį laikykitės 6.607 straipsnio 4 dalies pranešimo termino – ne vėliau kaip prieš tris ir ne anksčiau kaip prieš šešis mėnesius. Pranešime nurodykite naują sumą, sutarties terminą ir kitas sąlygas.
Terminuotą nuomos sutartį verta įregistruoti Nekilnojamojo turto registre: tik įregistruota sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis (6.579 straipsnio 4 dalis). Nuomos pajamas fizinis asmuo privalo deklaruoti ir sumokėti gyventojų pajamų mokestį. Jeigu nuomininkas nesutinka su nauja kaina, nuspręskite per mėnesį, ar kreipsitės į teismą; praleidus šį terminą, sutartis laikoma pratęsta senomis sąlygomis.
Į ką atkreipti dėmesį
- Tylėjimas gavus laiku pateiktą pranešimą apie naują kainą: praėjus mėnesiui, laikoma, kad nuomininkas sutiko su pratęsimu naujomis sąlygomis (CK 6.607 straipsnio 5 dalis).
- Nuomos mokesčio nemokėjimas protestuojant prieš didinimą: atsiranda skola, kuri yra pagrindas nutraukti sutartį ir iškeldinti.
- Žodinis sutikimas telefonu: vėliau sunku įrodyti, kokia suma ir nuo kada buvo sutarta; visus pakeitimus įforminkite raštu.
- Nuomotojo pranešimas pateiktas per anksti (daugiau nei prieš šešis mėnesius) arba per vėlai: jis neturi 6.607 straipsnio 4 dalyje numatytų pasekmių, todėl nereikia jaustis įpareigotam.
- Neregistruota terminuota sutartis: pardavus butą, naujasis savininkas gali nebūti saistomas sutarties (CK 6.579 straipsnio 4 dalis ir 6.494 straipsnis).
- Neoficiali nuoma be rašytinės sutarties: ginčo atveju sunku įrodyti sutartą kainą ir terminą, o nuomininkas negali pasinaudoti terminuotos sutarties apsauga.
Teisinis pagrindas
Dažni klausimai
Ar nuomotojas gali padidinti nuomos mokestį vidury sutarties?
Tik jums sutikus. Komercinės gyvenamosios patalpos nuomos sutartį galima keisti tik šalių susitarimu (CK 6.598 straipsnio 2 dalis), o sąlyga, leidžianti nuomotojui vienašališkai keisti sąlygas, negalioja. Net sutarus, mokestis gali būti perskaičiuojamas ne dažniau kaip kartą per metus ir ne anksčiau kaip po dvylikos mėnesių nuo sutarties sudarymo.
Kiek kartų per metus galima didinti nuomos mokestį?
Ne daugiau kaip vieną kartą per metus, ir tik jeigu tokia galimybė numatyta sutartyje bei šalys susitaria. Sąlygos, leidžiančios perskaičiuoti mokestį dažniau ar nepraėjus dvylikai mėnesių po sutarties sudarymo, negalioja (CK 6.583 straipsnio 6 dalis).
Per kiek laiko iki sutarties pabaigos nuomotojas turi pranešti apie naują kainą?
Ne vėliau kaip prieš tris ir ne anksčiau kaip prieš šešis mėnesius iki sutarties pabaigos. Jeigu sutartis buvo sudaryta trumpiau nei dvylikai mėnesių, pakanka pranešti ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį (CK 6.607 straipsnio 4 dalis). Pranešimas turi būti rašytinis ir aiškiai nurodyti naujas sąlygas.
Ką daryti, jei nesutinku su nauju nuomos mokesčiu?
Per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo raštu praneškite nuomotojui apie nesutikimą arba sutarties nutraukimą (CK 6.607 straipsnio 5 dalis). Jeigu nuomotojas per kitą mėnesį nesikreips į teismą dėl sąlygų nustatymo, sutartis bus pratęsta ankstesnėmis sąlygomis.
Kas bus, jei nuomotojas apie pratęsimą visai nepranešė?
Jeigu nuomotojas likus trims mėnesiams iki pabaigos nepranešė nei apie naujas sąlygas, nei apie atsisakymą pratęsti, o jūs neatsisakėte pratęsti, sutartis laikoma pratęsta tokiam pat terminui tomis pačiomis sąlygomis (CK 6.607 straipsnio 2 dalis). Ilgesnės nei metų sutartys pratęsiamos dvylikai mėnesių.
Ar galiu mokėti senąją sumą, kol vyksta ginčas?
Taip, ir tai yra saugiausia. Mokėkite sutartyje nustatytą sumą laiku. Jeigu nuomotojas atsisako ją priimti, kilus ginčui nuomos mokestį galite sumokėti į notaro ar banko depozitinę sąskaitą (CK 6.583 straipsnio 7 dalis ir 6.56 straipsnis) – tai laikoma tinkamu įvykdymu.
Ar nuomotojas gali nutraukti sutartį, jei nesutinku su didesne kaina?
Terminuotos sutarties galiojimo metu – ne dėl šios priežasties. Pasibaigus terminui, nuomotojas gali atsisakyti pratęsti, jeigu patalpų nenumato nuomoti bent vienerius metus. Neterminuotą komercinės nuomos sutartį jis gali nutraukti, raštu įspėjęs prieš šešis mėnesius (CK 6.614 straipsnis).
Ar nuomotojas gali reikalauti sumokėti nuomą už kelis mėnesius į priekį?
Ne. Nuomotojas neturi teisės reikalauti mokėti nuomos mokestį iš anksto, išskyrus mokestį už pirmąjį nuomos mėnesį (CK 6.583 straipsnio 5 dalis). Užstatas sutarties įvykdymui užtikrinti yra atskiras susitarimas, jį patartina aiškiai aprašyti sutartyje.
Ar galima didinti nuomos mokestį pagal infliaciją?
Taip, jeigu tokia perskaičiavimo tvarka numatyta sutartyje ir taikoma ne dažniau kaip kartą per metus. Aiški formulė, pavyzdžiui, pagal Valstybės duomenų agentūros skelbiamą vartotojų kainų indeksą, sumažina ginčų tikimybę, nes abi šalys iš anksto žino, kaip bus skaičiuojama nauja suma.
Ką daryti, jei nuomotojas atsisakė pratęsti sutartį, o paskui išnuomojo butą kitiems?
Jeigu per vienerius metus po sutarties pabaigos nuomotojas tą patį būstą išnuomojo kitam asmeniui tokiomis pat sąlygomis, galite reikalauti pripažinti naują sutartį negaliojančia ir atlyginti nuostolius (CK 6.607 straipsnio 3 dalis). Ši teisė netaikoma, jei patys atsisakėte nuomotojo siūlytų sąlygų.
Teisinis vadovas – atskiri aprašai
Analizuoti mano dokumentą →Teisinis vadovasSutarčių šablonaiŠalies pradinis puslapis