Mărirea chiriei: când o poate cere proprietarul legal
Proprietarul v-a anunțat printr-un mesaj că „de luna viitoare chiria crește cu 20%” sau că trebuie să plătiți în euro, deși contractul spune altceva? În România nu există o limită legală a chiriei pentru locuințele private și nici o formulă oficială de indexare. Asta nu înseamnă însă că proprietarul poate schimba chiria când vrea: contractul are putere de lege între părți și se modifică numai prin acordul lor sau din cauze autorizate de lege (art. 1.270 din Codul civil).
Ghidul se adresează chiriașilor și proprietarilor de locuințe închiriate. Explicăm diferența dintre contractul pe durată determinată, în care chiria nu poate fi mărită unilateral până la expirare, și cel pe durată nedeterminată, în care proprietarul poate denunța contractul cu preaviz de cel puțin 60 de zile și poate propune o chirie nouă. Arătăm cum funcționează clauzele de indexare (cu inflația sau cu cursul euro), ce înseamnă impreviziunea, ce faceți dacă primiți o notificare de mărire, cum negociați și cum vă protejați la plecare.
Tot aici explicăm de ce contează înregistrarea contractului la organul fiscal și ce drept de preferință are chiriașul la reînnoire.
Date esențiale
Termen
Într-un contract pe durată nedeterminată, proprietarul poate denunța închirierea cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, dacă chiria se plătește lunar (art. 1.824 alin. (2) lit. a) din Codul civil); chiriașul, cu un preaviz de cel puțin un sfert din intervalul de plată, adică circa o săptămână la plata lunară (art. 1.824 alin. (1)).
Într-un contract pe durată determinată, chiriașul poate pleca înainte de termen cu un preaviz de cel puțin 60 de zile; clauza contrară este nescrisă (art. 1.825 alin. (1)). Chiria se plătește, în lipsa altei clauze, în prima zi lucrătoare a lunii (art. 1.797 alin. (2) lit. b)). Diferențele de chirie plătite fără temei se pot cere înapoi în termenul general de 3 ani (art. 2.517).
Ce trebuie să faci
Citiți contractul și stabiliți ce fel de închiriere aveți. Verificați trei lucruri: durata (determinată, de exemplu un an, sau nedeterminată), chiria și moneda ei, și dacă există o clauză de actualizare (indexare anuală cu inflația, raportare la cursul euro, renegociere la reînnoire). Contractul se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului (art. 1.781 din Codul civil), iar chiria trebuie să fie serioasă și determinată sau cel puțin determinabilă (art. 1.780 alin. (2) raportat la art. 1.660).
Dacă nu aveți contract scris și nici nu s-a stabilit durata, locațiunea unei locuințe nemobilate se consideră încheiată pentru un an, iar a unui apartament mobilat pe durata pentru care s-a calculat chiria, de regulă o lună (art. 1.785). Diferența este esențială pentru tot restul pașilor.
Știți ce nu poate face proprietarul. Contractul valabil încheiat are putere de lege între părți și se modifică numai prin acordul lor ori din cauze autorizate de lege (art. 1.270). Un mesaj de tipul „de luna viitoare chiria este 3.000 de lei” nu modifică singur contractul. Dacă nu sunteți de acord, continuați să plătiți chiria din contract, la termen, prin transfer bancar cu mențiunea lunii.
Proprietarul nu vă poate evacua singur, nu poate schimba yala și nu poate opri utilitățile pentru a impune mărirea: evacuarea se face, dacă legea nu prevede altfel, numai în baza unei hotărâri judecătorești (art. 1.831 alin. (1)). Locatorul trebuie să vă asigure liniștita și utila folosință a locuinței pe toată durata contractului (art. 1.786 lit. c)).
Verificați dacă mărirea rezultă dintr-o clauză valabilă. O clauză de indexare cu indicele prețurilor de consum publicat de INS sau o chirie exprimată în euro și plătită în lei la cursul BNR din ziua plății sunt, în principiu, valabile, pentru că fac chiria determinabilă. Cereți proprietarului calculul: indicele folosit, perioada și sursa. Dacă indexarea este anuală, ea nu se poate aplica de două ori în același an.
O clauză care îi permite proprietarului să stabilească singur, oricând și în orice cuantum, o chirie nouă este problematică: prețul nu mai este determinabil, iar dacă proprietarul este profesionist (o firmă care închiriază locuințe), clauza poate fi abuzivă. Cereți explicații în scris și păstrați corespondența.
Contractul pe durată determinată: chiria rămâne până la expirare. Dacă aveți, de exemplu, un contract pe un an fără clauză de actualizare, proprietarul nu poate mări chiria înainte de expirare fără acordul dumneavoastră. Contractul încetează de drept la expirarea termenului, fără înștiințare (art. 1.809 alin. (1)); atunci proprietarul poate propune un contract nou, cu altă chirie.
Atenție la tacita relocațiune: dacă, după expirare, rămâneți în locuință și plătiți fără împotrivirea proprietarului, se consideră încheiată o nouă locațiune în condițiile celei vechi, dar pe durată nedeterminată (art. 1.810). Din acel moment, proprietarul poate denunța contractul cu preaviz și poate cere o chirie nouă.
Contractul pe durată nedeterminată: denunțare cu preaviz, nu mărire unilaterală. Proprietarul nu poate impune o chirie nouă în contractul existent, dar îl poate denunța prin notificare, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile când chiria se plătește lunar (art. 1.824 alin. (2) lit. a)), și vă poate propune un contract nou. Notificarea făcută cu preaviz mai scurt produce efecte abia la împlinirea termenului legal (art. 1.816 alin. (2)).
În practică, mărirea vine sub forma: „sau acceptați chiria nouă, sau contractul încetează în 60 de zile”. Aveți deci timp să negociați sau să vă căutați altă locuință. Până la împlinirea preavizului plătiți chiria veche; după aceea, dacă rămâneți fără acord, riscați evacuarea și obligarea la plata unei despăgubiri pentru folosință.
Negociați și consemnați orice acord în scris. Mărirea acceptată trebuie să apară într-un act adițional semnat de ambele părți: noua chirie, data de la care se aplică, durata și, eventual, angajamentul proprietarului de a nu mai mări chiria o perioadă. Argumente utile la negociere: starea locuinței, reparațiile pe care le-ați suportat, plata la timp, prețurile din zonă pentru locuințe comparabile.
La reînnoire, chiriașul care și-a executat obligațiile are, la condiții egale, drept de preferință la încheierea unui nou contract (art. 1.828 alin. (1)). Dacă proprietarul închiriază altcuiva la aceeași chirie pe care v-a cerut-o și dumneavoastră erați dispus să o plătiți, acest drept a fost încălcat.
Înregistrați contractul la organul fiscal sau verificați înregistrarea. Contractul de locațiune încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale, precum și cel autentic, constituie titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1.798) și, la cel pe durată determinată, pentru restituirea locuinței la expirare (art. 1.809 alin. (3)). Înregistrarea este obligația proprietarului, care declară și venitul din chirie.
Pentru chiriaș, înregistrarea are și un avantaj: contractul și chiria sunt dovedite în fața oricărei autorități. Dacă proprietarul refuză să înregistreze actul adițional de mărire, aveți totuși dovada plății prin transfer bancar; nu plătiți sume în numerar fără chitanță.
Folosiți impreviziunea doar în situații excepționale. Codul civil permite instanței să adapteze contractul dacă executarea a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor, intervenite după încheierea contractului și imprevizibile pentru debitor (art. 1.271 alin. (2) și (3)). O inflație obișnuită sau creșterea prețurilor de pe piața chiriilor nu sunt, de regulă, astfel de împrejurări.
În plus, debitorul trebuie să fi încercat, într-un termen rezonabil și cu bună-credință, negocierea adaptării contractului (art. 1.271 alin. (3) lit. d)). Proprietarul care invocă impreviziunea trebuie deci să vă propună întâi o renegociere; nu poate aplica singur noua chirie.
Plecați corect dacă nu acceptați mărirea. Dacă decideți să vă mutați, trimiteți proprietarului o notificare scrisă cu data plecării, respectând preavizul: cel puțin 60 de zile la contractul pe durată determinată (art. 1.825 alin. (1)), cel puțin un sfert din intervalul de plată la cel pe durată nedeterminată (art. 1.824 alin. (1)). Plătiți chiria până la data predării efective a locuinței (art. 1.831 alin. (2)).
La predare, întocmiți un proces-verbal de predare-primire cu starea locuinței, indexurile contoarelor și cheile predate, semnat de ambele părți. Pentru recuperarea garanției consultați ghidul separat despre garanția la chirie.
La ce să fii atent
- Acceptarea tacită a măririi. Dacă plătiți luni de zile chiria nouă fără obiecții, proprietarul va susține că ați acceptat modificarea; exprimați-vă dezacordul în scris.
- Plata în numerar fără chitanță. Fără dovada plății, proprietarul poate pretinde că nu ați plătit chiria veche și poate cere rezilierea pentru neplată.
- Rămânerea în locuință după preaviz fără acord. După denunțarea legală a contractului, ocupați locuința fără titlu și puteți fi obligat la despăgubiri pentru folosință și la evacuare.
- Clauza de indexare neclară. „Chiria se actualizează periodic” nu indică indicele, perioada și sursa; cereți reformularea la semnare.
- Contract neînregistrat. Fără înregistrare la organul fiscal, contractul sub semnătură privată nu este titlu executoriu (art. 1.798), iar dovada condițiilor convenite devine mai grea.
- Măsuri de presiune ale proprietarului. Schimbarea yalei, oprirea utilităților sau intrarea în locuință fără acord sunt ilegale; sesizați poliția și păstrați dovezile.
- Plecare fără preaviz. Chiriașul care pleacă brusc poate datora chiria pe perioada de preaviz; respectați termenele din art. 1.824–1.825.
Temei legal
Întrebări frecvente
Poate proprietarul să mărească chiria când vrea?
Nu. Contractul are putere de lege între părți și se modifică numai prin acordul lor sau din cauze autorizate de lege (art. 1.270 din Codul civil). Proprietarul poate mări chiria doar dacă o clauză din contract permite actualizarea, dacă sunteți de acord sau dacă, la un contract pe durată nedeterminată, denunță contractul cu preaviz și vă propune unul nou.
Cu cât poate crește chiria într-un an?
Legea nu stabilește un plafon pentru chiriile private. Creșterea este limitată de contract: dacă acesta prevede indexarea cu inflația, mărirea nu poate depăși indicele publicat de INS pentru perioada respectivă. Fără o astfel de clauză, orice mărire în timpul contractului necesită acordul dumneavoastră scris.
Ce fac dacă nu sunt de acord cu mărirea chiriei?
Răspundeți în scris că nu acceptați modificarea și continuați să plătiți chiria din contract, la termen, prin transfer bancar. Dacă aveți un contract pe durată determinată, chiria rămâne aceeași până la expirare. La un contract pe durată nedeterminată, proprietarul vă poate denunța contractul cu preaviz de cel puțin 60 de zile (art. 1.824 din Codul civil).
Ce preaviz trebuie să-mi dea proprietarul?
Cel puțin 60 de zile, dacă chiria se plătește lunar sau la intervale mai mari, și cel puțin 15 zile, dacă se plătește la intervale mai mici de o lună (art. 1.824 alin. (2) din Codul civil). Regula privește contractele pe durată nedeterminată. Notificarea cu preaviz mai scurt produce efecte abia la împlinirea termenului legal (art. 1.816).
Este legală chiria în euro?
Părțile pot conveni o chirie exprimată în euro, iar contractul trebuie să arate cum se face plata, de obicei în lei la cursul BNR din ziua plății. Creșterea cursului mărește atunci chiria în lei fără a fi o modificare a contractului. Dacă vreți stabilitate, negociați la semnare o chirie fixă în lei.
Pot să plec înainte de sfârșitul contractului dacă se mărește chiria?
Da. Chiar și la un contract pe durată determinată, chiriașul poate denunța unilateral contractul cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar clauza contrară este considerată nescrisă (art. 1.825 alin. (1) din Codul civil). Trimiteți notificarea în scris și plătiți chiria până la predarea locuinței.
Ce se întâmplă când expiră contractul de închiriere?
Contractul încetează de drept la expirarea termenului, fără înștiințare (art. 1.809 din Codul civil). Dacă rămâneți și plătiți, iar proprietarul nu se opune, contractul continuă în aceleași condiții, dar pe durată nedeterminată (art. 1.810). Pentru un contract nou, chiriașul care și-a respectat obligațiile are drept de preferință la condiții egale (art. 1.828).
Poate proprietarul să mă dea afară dacă refuz mărirea?
Nu prin forță. Evacuarea se face, dacă legea nu prevede altfel, numai în baza unei hotărâri judecătorești (art. 1.831 din Codul civil); excepție face contractul înregistrat sau autentic pe durată determinată, executoriu la expirare. Schimbarea yalei sau oprirea utilităților sunt ilegale și pot fi reclamate la poliție.
Trebuie înregistrat contractul de închiriere la ANAF?
Înregistrarea la organul fiscal este obligația proprietarului și are efecte importante: contractul înregistrat constituie titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1.798 din Codul civil) și, la cel pe durată determinată, pentru restituirea locuinței la expirare (art. 1.809). Cereți proprietarului dovada înregistrării și a actului adițional.
Poate proprietarul invoca inflația ca să mărească chiria?
Doar dacă indexarea este prevăzută în contract. Altfel, inflația obișnuită nu justifică o modificare unilaterală. Impreviziunea (art. 1.271 din Codul civil) se aplică numai la o schimbare excepțională și imprevizibilă a împrejurărilor, după o încercare de renegociere cu bună-credință, și o hotărăște instanța, nu proprietarul.
Ghid juridic – ghiduri practice pas cu pas
Analizează documentul meu →Ghid juridicModele de contractePagina principală a țării