Hyreshöjning – när får hyresvärden höja och hur säger du nej?
En hyresvärd kan inte höja hyran för en hyresrätt hur som helst. För de flesta förstahandskontrakt bestäms hyran i förhandlingar mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen enligt hyresförhandlingslagen. Där förhandlingsordning saknas måste hyresvärden skriftligen begära höjningen, och tvistar ni prövar hyresnämnden om den nya hyran är skälig enligt bruksvärdesprincipen i 12 kap. 55 § jordabalken – alltså om den inte är påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter.
Den här vägledningen är för dig som har fått ett brev om hyreshöjning, ett erbjudande om ”standardhöjande renovering”, eller som misstänker att du betalar för mycket i andra hand eller i en privat uthyrning. Den förklarar hur du tar reda på vilka regler som gäller för ditt kontrakt, vad ett giltigt höjningsmeddelande ska innehålla, inom vilken tid du måste motsätta dig, hur hyresnämnden prövar hyran och när du kan få pengar tillbaka.
Resultatet ska vara att du inte blir bunden av en höjning genom att vara passiv, att du vet när en höjning är förhandlad och därför svår att angripa och att du kan få hyran prövad utan kostnad. Sedan den 1 juli 2026 gäller nya regler för blockhyra och privat uthyrning; dessa tas upp i slutet.
Viktiga fakta
Tidsfrist
Har hyresvärden skickat ett meddelande om hyreshöjning enligt 12 kap. 54 a § jordabalken måste du motsätta dig höjningen senast den dag som anges i meddelandet – tidigast två månader efter att det lämnades – annars anses du ha godkänt den nya hyran.
Hyresvärden får ansöka hos hyresnämnden tidigast en månad efter sitt skriftliga meddelande (12 kap. 54 §). Ett beslut om ny hyra får i regel inte avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från ansökan (12 kap. 55 e § jordabalken, 24 § hyresförhandlingslagen). Har hyran blivit gällande genom din passivitet kan du ändå få den prövad om du ansöker inom tre månader från att den började gälla (12 kap. 55 e §).
Vad du ska göra
Ta reda på om ditt kontrakt har förhandlingsklausul.
Läs hyresavtalet. Står det att hyran och andra villkor bestäms i förhandlingsöverenskommelse mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation, har avtalet förhandlingsklausul (2 § hyresförhandlingslagen). Då förhandlas hyreshöjningar kollektivt, vanligen en gång om året, mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Den årliga höjningen kommer då som en avisering och bygger på en förhandlingsöverenskommelse.
Omfattas lägenheten av förhandlingsordning är ett avtal som hyresvärden träffar direkt med dig om högre hyra än förhandlingsöverenskommelsen medger ogiltigt, och det du betalat för mycket ska betalas tillbaka med ränta (23 § hyresförhandlingslagen). Fråga Hyresgästföreningen om ditt hus omfattas och vad som förhandlats. Saknar avtalet klausul – vanligt hos mindre värdar och vid nyproduktion – gäller stegen nedan.
Kontrollera att höjningsmeddelandet är korrekt.
Vill hyresvärden ändra hyran ska han eller hon skriftligen meddela dig det (12 kap. 54 § jordabalken). För lägenheter som inte omfattas av förhandlingsordning finns en särskild ordning: meddelandet ska ange höjningen i kronor, den totala nya hyran och dagen då den ska börja gälla. Det ska också ange att du blir skyldig att betala den högre hyran om du inte senast en viss dag – tidigast två månader efter meddelandet – säger ifrån, samt innehålla hyresvärdens adress och upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten (12 kap. 54 a §).
Saknas någon av dessa uppgifter får tystnad inte den verkan som lagen annars ger. Spara brevet och kuvertet och notera när du fick det. Ett mejl eller en lapp i trapphuset utan dessa uppgifter binder dig inte.
Säg nej skriftligen i tid.
Vill du inte godta höjningen – skriv till hyresvärden före den dag som anges i meddelandet och säg att du motsätter dig hyreshöjningen. Det behövs ingen motivering. Skicka med mejl och rekommenderat brev och spara kopior. Har du inte sagt ifrån i tid anses du ha ingått avtal om den begärda hyran, som får börja gälla dagen efter sista svarsdag (12 kap. 54 a § tredje stycket).
Att du säger nej betyder inte att hyran är fryst. Hyresvärden kan, om ni inte kommer överens, ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren, tidigast en månad efter meddelandet (12 kap. 54 §). Fortsätt betala den hyra som gäller i dag fullt ut och i tid – att hålla inne hyran ger hyresvärden en förverkandegrund (12 kap. 42 § första stycket 1).
Förstå hur skälig hyra bedöms.
Tvistar ni om hyran ska hyresnämnden fastställa den till skäligt belopp. Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (12 kap. 55 § jordabalken). Bruksvärdet avgörs av lägenhetens storlek, planlösning, standard, utrustning, läge i huset och fastighetens service och läge, inte av hyresvärdens kostnader eller av marknadshyran.
I jämförelsen ska främst hyror som bestämts i förhandlingsöverenskommelser beaktas, och saknas jämförbara lägenheter på orten får hyror på en annan ort med liknande hyresläge användas (12 kap. 55 §). Ta själv fram jämförelseobjekt: hyror för likvärdiga lägenheter i området, gärna i samma bestånd. Hyresgästföreningen har ofta uppgifter om förhandlade hyror och kan hjälpa till.
Ansök om prövning i hyresnämnden.
Har höjningen trätt i kraft för att du inte svarade, eller vill du själv få hyran sänkt, kan du som hyresgäst ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren efter att ha meddelat hyresvärden skriftligt (12 kap. 54 §). Har hyran blivit gällande genom 54 a § kan beslutet avse tid från dagen hyran började gälla om du ansöker inom tre månader (12 kap. 55 e §).
Ansökan ska vara skriftlig och ange parter, lägenhet, vad du yrkar och skälen. Hyresnämnden försöker först förlika parterna. Det kostar ingen ansökningsavgift, och vardera parten står sina egna kostnader (19 c § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Blir den skäliga hyran väsentligt högre än den tidigare kan nämnden på din begäran bestämma att höjningen fasas in under en skälig tid (12 kap. 55 §).
Renovering och standardhöjning – kräv ditt godkännande.
Vill hyresvärden genomföra en standardhöjande åtgärd i din lägenhet, till exempel nytt kök, nytt badrum eller inglasad balkong, krävs ditt godkännande eller hyresnämndens tillstånd (12 kap. 18 d § jordabalken). Har hyresvärden genomfört åtgärden utan sådant godkännande eller tillstånd får den höjning av bruksvärdet som åtgärden gett inte beaktas vid prövning av hyran i fem år, så länge du eller den som övertagit din hyresrätt bor kvar (12 kap. 55 a §).
Skriv aldrig under ett godkännande av en renovering utan att få veta vilken hyreshöjning den medför. Har du själv bekostat förbättringar – ett nytt golv, ett renoverat kök – får hyresvärden tillgodoräkna sig det vid hyresprövningen bara om det finns särskilda skäl (12 kap. 55 a § andra stycket i lydelse från 1 juli 2026).
Nyproduktion och presumtionshyra.
I nybyggda hus kan hyran vara en så kallad presumtionshyra. En hyra som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 a § hyresförhandlingslagen anses som skälig under högst femton år sedan den första hyresgästen flyttade in (12 kap. 55 c § jordabalken). Den kan då bara angripas om det finns synnerliga skäl. Överenskommelsen måste ha träffats med en på orten etablerad hyresgästorganisation innan någon lägenhet i huset hyrts ut och omfatta samtliga lägenheter (19 a §).
Presumtionshyran får under perioden ändras med den allmänna hyresutvecklingen på orten och med tillägg eller avdrag för tillval och frånval du själv efterfrågat (19 b § hyresförhandlingslagen). Kontrollera i ditt avtal om hyran är bestämd enligt 19 a § – det ska framgå av överenskommelsen.
Hyr du i andra hand – kontrollera taket.
När en lägenhet hyrs ut i andra hand är en hyra som överstiger den hyra förstahandshyresgästen själv betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig skälig (12 kap. 55 § jordabalken). Tillägget för möbler får vara högst 15 procent av förstahandshyran, och tillägg för el, bredband och liknande får inte överstiga kostnaden. Hyr du ett rum gäller en proportionerlig del. Undantag gäller där blockhyra tillämpas i tidigare led.
Har du betalat för mycket kan du begära återbetalning hos hyresnämnden (12 kap. 55 f §). Svea hovrätt har i mål H 16492-25 prövat ett förlikningsavtal där hyresgästen avstått från vidare återbetalning och visat att ett sådant villkor binder, men kan prövas mot 36 § avtalslagen. Räkna därför ut vad du har rätt till innan du skriver under en förlikning.
Privat uthyrning och index – reglerna från 1 juli 2026.
Hyr du av en privatperson som inte har fler än två lägenheter uthyrda gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal som ingåtts från den 1 juli 2026. Där ska hyran vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §). Parterna får avtala att hyran ändras enligt ett index; den som vill höja ska meddela det skriftligt, den nya hyran börjar gälla tidigast vid månadsskiftet en månad därefter och den tidigare hyran måste ha gällt minst ett år (2 kap. 4 §).
Vill du som hyresgäst ändra hyran på annat sätt kan du ansöka hos hyresnämnden. Är hyran väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrda lägenheter ska nämnden fastställa en skälig hyra (2 kap. 5 §), och för mycket betald hyra ska betalas tillbaka med ränta (2 kap. 6 §). För avtal som ingicks före den 1 juli 2026 gäller lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.
Att tänka på
- Du svarar inte på höjningsbrevet. Har meddelandet de uppgifter som 12 kap. 54 a § jordabalken kräver och du inte motsätter dig i tid, anses du ha avtalat om den nya hyran. Skriv nej före sista svarsdag.
- Du slutar betala hyran i protest. Att hålla inne hyran ger hyresvärden en grund för uppsägning om du dröjer mer än en vecka (12 kap. 42 § första stycket 1). Betala den nuvarande hyran fullt ut medan tvisten pågår.
- Du skriver under ett renoveringsgodkännande utan att veta priset. Ett godkännande gör att standardhöjningen räknas in i bruksvärdet (12 kap. 55 a §). Kräv skriftlig uppgift om hyreshöjningen innan du godkänner.
- Du förhandlar själv i ett hus med förhandlingsordning. Ett avtal om högre hyra än förhandlingsöverenskommelsen medger är ogiltigt (23 § hyresförhandlingslagen), men det måste du själv göra gällande. Kontakta hyresgästorganisationen.
- Du jämför med marknadshyror. Hyresnämnden jämför bruksvärdet med förhandlade hyror (12 kap. 55 §), inte med annonser. Argument om att ”alla andra tar mer” eller att värden har höga kostnader väger lätt.
- Du skriver under en förlikning om andrahandshyra utan att räkna. En förlikning där du avstår från återbetalning kan binda dig (Svea hovrätt H 16492-25). Räkna ut överhyran enligt 12 kap. 55 § först.
- Du missar tremånadersfristen. Har hyran börjat gälla för att du inte svarade kan beslut om sänkning avse tiden bakåt bara om du ansöker inom tre månader (12 kap. 55 e §). Annars gäller en sänkning först framåt.
Rättslig grund
Relaterade domstolsavgöranden
Vanliga frågor
Får hyresvärden höja hyran hur mycket som helst?
Nej. Tvistar ni ska hyresnämnden fastställa en skälig hyra, och hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än för lägenheter med likvärdigt bruksvärde (12 kap. 55 § jordabalken). Har ditt kontrakt förhandlingsklausul bestäms höjningen i förhandling med hyresgästorganisationen, och en högre hyra än den förhandlade är ogiltig (23 § hyresförhandlingslagen).
Hur säger jag nej till en hyreshöjning?
Skriv till hyresvärden före den sista svarsdag som anges i meddelandet och säg att du motsätter dig höjningen (12 kap. 54 a § jordabalken). Du behöver inte motivera. Skicka med mejl och rekommenderat brev och spara kopior. Hyresvärden kan därefter låta hyresnämnden pröva saken.
Vad händer om jag inte svarar på hyreshöjningen?
Innehåller meddelandet alla uppgifter som 12 kap. 54 a § kräver – belopp, ny hyra, startdag, sista svarsdag minst två månader fram, adress och information om hyresnämnden – anses du ha avtalat om den nya hyran. Du kan ändå ansöka om prövning hos hyresnämnden inom tre månader från att den började gälla (12 kap. 55 e §).
Vad är bruksvärdesprincipen?
Att hyran ska bedömas utifrån lägenhetens värde för hyresgästen – storlek, standard, planlösning, läge och service – jämfört med likvärdiga lägenheter, främst sådana med förhandlade hyror (12 kap. 55 § jordabalken). Hyresvärdens kostnader och marknadshyror är inte avgörande.
Kostar det något att gå till hyresnämnden?
Nej, det tas ingen ansökningsavgift, och huvudregeln är att vardera parten betalar sina egna kostnader (19 c § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Du riskerar alltså normalt inte att få betala hyresvärdens ombud. Hyresnämnden försöker först förlika er.
Får hyresvärden höja hyran efter renovering?
Bara om du har godkänt den standardhöjande åtgärden eller hyresnämnden gett tillstånd (12 kap. 18 d § jordabalken). Annars får bruksvärdeshöjningen inte beaktas vid hyresprövning i fem år (12 kap. 55 a §). Vanligt underhåll, som målning eller byte av trasiga vitvaror, ger ingen rätt till höjning.
Vad är presumtionshyra?
En hyra i nyproduktion som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 a § hyresförhandlingslagen och som anses skälig i högst femton år från första inflyttningen (12 kap. 55 c § jordabalken). Den kan bara angripas vid synnerliga skäl, men får ändras med den allmänna hyresutvecklingen (19 b §).
Hur mycket får man ta i hyra i andra hand?
Högst den hyra förstahandshyresgästen betalar, plus högst 15 procent för möbler och utrustning och faktiska kostnader för el, bredband och liknande (12 kap. 55 § jordabalken). Hyr du ett rum gäller en proportionerlig andel. Har du betalat mer kan du begära återbetalning hos hyresnämnden (12 kap. 55 f §).
Får en privat hyresvärd höja hyran?
Gäller privatuthyrningslagen (avtal från 1 juli 2026) får hyran ändras enligt ett avtalat index, tidigast när den tidigare hyran gällt ett år och efter skriftligt meddelande (2 kap. 4 § privatuthyrningslagen). Är hyran väsentligt högre än för liknande privatuthyrda lägenheter kan hyresnämnden sätta ned den (2 kap. 5 §).
Från när gäller hyresnämndens beslut om ny hyra?
Vid en ändring utan uppsägning får beslutet inte avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från ansökan (12 kap. 55 e § jordabalken, 24 § hyresförhandlingslagen). Ändringen får inte heller avse tid innan de tidigare villkoren tillämpats i sex månader.
Juridisk vägledning – enskilda guider
Analysera mitt dokument →Juridisk vägledningAvtalsmallarLandets startsida